Черты всех видов собственности на земельные участки в 2019 году

Участок, в зависимости от назначения, имеет несколько определений. Универсальное и потому самое распространенное значение: земельный участок — это часть территории с зафиксированными границами. Это определение отражает юридический аспект. Есть еще несколько.

Мы в повседневной жизни рассматриваем участок как объект недвижимости, который можно купить или продать. В соответствующих условиях земельный участок становится объектом соглашения купли-продажи или договора аренды.

Все эти взаимоотношения, где земельные наделы играют центральную роль, появились сравнительно недавно. В 90-е годы прошлого века было установлено и закреплено Конституцией право частной собственности на землю.

До этого была только государственная собственность на землю. После того, как было разрешено приватизировать землю, у людей появилось право собственности, зарегистрированное государственными органами.

Виды

Каждый надел согласно Земельному кодексу принадлежит к одной из семи категорий. В подавляющем большинстве участки относятся к землям населенных пунктов или с/х назначения. Остальные категории, кроме особо охраняемых, редко, но встречаются в частной собственности. Но практически сразу их переводят в с/х земли или территории населенных пунктов. Принадлежностью к той или иной категории определяется статус надела.

Кроме категории каждый участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ). Принятый недавно Классификатор ВРИ определяет их больше сотни.

Каждый надел, стоящий на учете, имеет кадастровый номер. По нему мы можем найти любой участок на публичной кадастровой карте и узнать краткую информацию о нем: адрес, площадь, категория и ВРИ.

Самые известные виды наделов, на которых обычно не строят жилых домов — это садовые, огородные, дачные участки. Другая разновидность связана с фермерским хозяйством, это земли «под КФК». Если вы хотите построить на земле жилой дом и зарегистрироваться в нем, то самыми подходящими будут земли с использованием под ИЖС.

Разрешенное использование

Под разрешенным использованием понимается ВРИ, то есть вид разрешенного использования. Именно от категории и ВРИ зависит правовой статус участка, будет ли на нем стоять определенное здание или это запрещено законом, каким видом деятельности можно заниматься на участке, а каким — нет.

Для того, чтобы построить частный жилой дом, сейчас нужно определить по Классификатору ВРИ разрешенное использование. Классификатор был принят в 2014 году, поправлен в 2015 году, а до этого были указания администрации, где можно строить дома, а где нет. Сейчас виды земель конкретизированы достаточно четко.

Такое узаконивание статуса каждого участка дало возможность упорядочить стоимость как рыночную, так и кадастровую. Например, земли под ИЖС будут стоить дороже, чем КФК или СНТ.

Каждый из этих параметров указывается в кадастровых документах. Это дает возможность людям разобраться самостоятельно в стоимости объекта.

Законодательная база

Согласно статье девятой Конституции РФ на землю, как природный ресурс, распространяются государственные полномочия, когда речь идет об охране ее как основы жизни. По Земельному кодексу (ст.12) расшифровывается понятие «охраны земель».

Государство следит, чтобы земли не уничтожались, не загрязнялись. Охраняет от истощения земель, обеспечивает рациональное использование земель. Это выражается в создании экологически важных Федеральных законов, а также Классификатора разрешенного использования земель.

У каждого надела, согласно Земельному кодексу (ЗК РФ), границы участка должны быть четко определены (ЗК РФ от 2001 года).

Для того, чтобы участок принадлежал физическому лицу, по Федеральному закону №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» каждый, кто хочет совершать сделки с земельным участком, должен пройти регистрацию в Росреестре.

С 2008 года начал действовать новый Федеральный закон о «Госкадастре недвижимости». Согласно этому правовому акту на территории России стала создаваться единая база, которая включает все объекты недвижимости, в том числе — земельные участки. В кадастре содержатся основные сведения о каждом наделе.

Земельный участок

Земельные участки в настоящее время представляют собой разнообразие различных видов.

Если говорить о праве собственности, то на территории России земля может принадлежать следующим субъектам:

  • государству;
  • муниципалитету;
  • частному (физическому) лицу;
  • юридическому лицу.

Продать участок может только собственник. Право собственника признается законным только на основании государственной регистрации и внесения соответствующих данных в Росреестр.

Купля-продажа

После того, как гражданин оформил право собственности и имеет Свидетельство или выписку из ЕГРН, он может продать свой участок.

Договор купли-продажи не нуждается в официальной регистрации. Для того, чтобы составить соглашение, нужны следующие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • выписка из ЕГРН собственника или Свидетельство о праве собственности;
  • кадастровая документация с кадастровым планом;
  • другие документы (например, согласие супруга на продажу участка).

Договор составляется в 3-х экземплярах. Вносить личные, паспортные сведения, номера и серии документов нужно очень аккуратно, не делая ошибок.

Следует помнить, что договор купли-продажи сам по себе не передает право на участок покупателю. Он только служит основанием для регистрации. Один экземпляр документа покупатель потом приложит к остальным бумагам, когда будет оформлять право собственности в Росреестре. Это соглашение относится к правоустанавливающим.

Образец договора купли-продажи земельного участка здесь,

образец выписки из ЕГРН на земельный участок здесь.

Аренда

Аренда представляет собой договор, при котором земельный участок дается в пользование арендатору.

Собственник в этих отношениях называется арендодателем, а наниматель — арендатором. Между ними подписывается соглашение и назначается арендная плата. Если срок аренды не превышает одного года, то соглашение не подлежит государственной регистрации.

Оформление права собственности

Участок считается собственностью своего владельца только в том случае, когда тот зарегистрировал свое право собственности официально. Это происходит в Росреестре. В настоящее время этот федеральный орган объединил государственный кадастр и единый реестр прав на недвижимость. После рассмотрения документов, которое длится две недели, собственнику выдают выписку из ЕГРН.

Этот документ заменил с 2016 года Свидетельство о регистрации прав собственности. Хотя свидетельство в настоящее время принимают в государственных, муниципальных и банковских структурах наравне с выпиской. По закону они равнозначны с правовой точки зрения. Только с момента регистрации право собственности принадлежит вам.

Документы

Для того, чтобы полностью распоряжаться своим участком, нужно пройти процедуру оформления права собственности. Государственная регистрация — это единственный способ доказать существование прав на землю. После этого ее можно продать, подарить или завещать.

Для оформления потребуются следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • правоустанавливающие бумаги, которые укажут, как участок попал к вам (это может быть распоряжение администрации, договор купли-продажи и др.);
  • кадастровые документы;
  • кадастровый и межевой планы;
  • другие документы: вступление в наследство, решения суда, письменное согласие супруга.

Документы вместе с заявлением подаются в местное отделение Росреестра, через многофункциональный центр (МФЦ или «Мои документы»), через портал Госуслуги, на сайте Росреестра.

Кадастровый учет

Каждый участок, который находится на территории России, может быть зарегистрирован в Росреестре и поставлен на кадастровый учет.

При постановке каждый надел получает уникальный кадастровый номер, который не повторяется. Цель кадастрового учета: систематизация всех вносимых сведений об объектах недвижимости.

Для постановки на учет участок должен пройти процедуру межевания и уточнения его границ. Самостоятельно это сделать невозможно, а только при помощи специалиста. Для этого нужно вызвать кадастрового инженера, чтобы он установил границы. Затем он составляет все документы, чтобы подать их в ЕГРН.

Раньше сведения подавались в Госкадастр (ГКН). С начала 2019 года ГКН и ЕГРП объединились. Теперь все сведения хранятся в базе данных ЕГРН, который представляет федеральный орган — Росреестр. Это зафиксировано в Федеральном законе №218 «О госрегистрации недвижимости».

Краткая информация из государственного кадастра является общедоступной. Если сведения не являются государственной тайной или сведениями, которыми может воспользоваться мошенник, они должны быть предоставлены по письменному или электронному запросу через Росреестр.

Если гражданина беспокоит возможный залог земельного участка, который он хочет приобрести, то подобные сведения он может получить также через Росреестр. Эта информация платная. Сведения о площади участка, категории или ВРИ можно узнать бесплатно на публичной кадастровой карте.

Налогообложение

Облагаются земельным налогом не только участки, которые находятся в собственности, но и те, что принадлежат по праву бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения.

Налоговой базой участка, который поставлен на учет, является его кадастровая стоимость. Если участок не зарегистрирован, то налоговой базой станет номинальная стоимость.

На видео об оформлении права собственности

Понятие о «земле» и «земельном участке» законодатель вводит в земельном законодательстве. Эти понятия очень схожи, но имеют разное определение. Земля представляет собой какую-то определенную территорию, расположенную в том или ином месте. Это может быть объект для общего пользования, где прокладываются дороги, строятся города, располагаются водоемы, лесные зоны и другие объекты.

Земля в широком значении не может являться предметом сделок, ее невозможно продать или сдать в аренду, оформить на нее права собственности, т. к. она принадлежит государству и всему народу.

Требования к земельному участку несколько другие, он представляет собой ограниченную территорию и в зависимости от своего предназначения относится к определенной категории земель. Когда лицо приобретает участок, оно должно поинтересоваться, можно ли на нем осуществлять ту или иную деятельность. Например, участки, на которые поделена земля, принадлежащая садовому товариществу, предназначены для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В тоже время гражданин или юрлицо может приобрести участок в черте населенного пункта или за ним.

Понятие участка больше приближено к деятельности человека. Если земля в целом – это природный ресурс, то участок – это только какая-то ее часть, представляющая собой недвижимость, с которой можно совершать различные правовые действия.

Участки могут быть неделимыми, которые нельзя разделить так, чтобы они не потеряли свои свойства, и делимыми. В пределах населенного пункта, например, один участок можно передать одному застройщику, а другой – другому. Но в целом земля будет принадлежать муниципалитету, в отдельном случае частное лицо может получить разрешение на ее выкуп у государства, другим вариантом является аренда.

Обзор понятия и виды

Земля не может считаться бесхозной, если у нее нет конкретного собственника, то им является государство. Фактически это муниципальная собственность. До 1993 г. межевание земли в России не проводилось, но с выходом Земельного кодекса это стало возможным, а потому у отдельных участков появились собственники.

Участок определяется длиной и шириной, имеет площадь. У него есть и другие характеристики – месторасположение, почва, наличие водоема, присутствие рядом каких-либо объектов и т. д. У участка должно быть предназначение или вид использования, который будет разрешен в законном порядке.

Земли классифицируются категориями, исходя из их свойств. Но на одной и той же земле можно выделить различные участки, где человек будет вести различную деятельность.

Например, земля имеет определение сельской местности, на ней можно заниматься:

  • сельским хозяйством;
  • выращиванием скота;
  • научными и исследовательскими работами;
  • охотой и рыболовством;
  • личным подсобным хозяйством, а значит возводить жилые строения (частные дома) и нежилые хозяйственные постройки;
  • иными видами деятельности.

Когда земля предназначена для застройки, это обозначает, что возводить в различных местах (на участках) можно:

  • жилые строения;
  • производственные здания и цеха;
  • коммерческие постройки, офисы, торговые центры;
  • инженерные конструкции;
  • коммуникационные сети;
  • другое.

Само собой разумеется, что там, где находится участок с инженерными сооружениями, обеспечивающими, например, электроснабжение города, не могут быть возведены жилые дома. В зависимости от эксплуатации участка за ним закрепляется определенный вид, который чаще всего распространяется и на близлежащие зоны.

Например, можно различить такие основные виды участков, на которых можно:

  • заниматься сельским хозяйством;
  • проводить личное строительство (ИЖС);
  • вести подсобное хозяйство в некоммерческих целях (ЛПХ);
  • возводить личные жилые строения (ИЖД);
  • проводится выращивание плодов и овощей, т. е. вести дачное хозяйство без капитального строительства.

Чаще всего такие участки относятся к частной собственности. Если собственник будет использовать землю не по назначению, ему не избежать штрафных санкций со стороны контролирующих органов. Но разрешается сменить вид использования участка, для этого необходимо подать заявление и другие документы, решение принимается муниципалитетом.

Центральные условия

Для пользования земельным участком лицу необходимо ознакомиться с положениями закона, разобраться с категорией земли, к которой он относится, каким образом его можно рассматривать, как объект недвижимости.

Положения по закону

В России правоведение в отношении земель и земельных участков регламентируется:

  • Земельным кодексом;
  • различными Федеральными законами;
  • Гражданским кодексом;
  • Градостроительным кодексом.

Так, в ФЗ № 136 (25.10.01), в статье 11 даются различные понятия, которые помогают разобраться, как проверить земельный участок, и что следует понимать под этим определением:

  • что это такое;
  • как он образуется;
  • какими характеристиками следует описывать объект;
  • на каком основании его следует считать недвижимостью;
  • как перевести землю из одной категории в другую;
  • что такое муниципальная и частная собственность в отношении земли;
  • зачем ставить участок на кадастровый учет и что такое кадастр;
  • как отделить, выделить и распределить участки;
  • каким образом регистрируются права собственности на участок;
  • другие аспекты.

Разделение на категории

Категория земель определяется их целевым предназначением. Фактически под категорией следует понимать краткое описание свойств конкретных земель. Законодатель сформулировал данные понятия в Земельном кодексе.

В 14−18 главах говорится, в каком порядке, и согласно каким специфическим чертам должно происходить распоряжение землей при использовании для:

  • сельскохозяйственных угодий;
  • размещения населенных пунктов;
  • промышленных объектов;
  • обороны и безопасности страны;
  • телекоммуникаций, радиовещания, связи;
  • транспорта;
  • энергетики;
  • в других целях.

Отдельно рассматривается вопрос о водных ресурсах и лесных зонах. Полный перечень категорий земель указан в Приказе № 540 (01.09.14), изданном Минэкономразвития РФ. На основании категории земли и вида земельного участка на нем может быть разрешена или запрещена конкретная деятельность.

Если, к примеру, участок земли является заповедной зоной, то там нельзя охотиться. Земля сельскохозяйственного назначения должна характеризоваться плодородной почвой и располагаться за пределами или граничить с населенным пунктом. Использовать такую площадь можно только для сельскохозяйственного производства.

Земельный участок как объект недвижимости

Конституция РФ, глава 11 говорит о том, что вся земля в стране принадлежит народу.

Одновременно она может являться собственностью:

  • государства;
  • муниципалитета;
  • юридического лица;
  • гражданина.

К недвижимости участок можно отнести только с момента, как он пройдет госрегистрацию, ему будет присвоен уникальный номер. С момента прохождения регистрации, когда права собственности будут закреплены за каким-то лицом, участок можно запустить в оборот. Тогда возможна продажа, имущественный раздел, дарение, отчуждение, другие правовые действия с недвижимостью.

Когда согласно Конституции какое-то имущество является общенародным, это обозначает, что на права собственника накладываются определенные ограничения, т. е. он не может им распоряжаться только на свое усмотрение. Закон требует его использования только согласно назначению.

В таких случаях, например, землю, принадлежащую муниципалитету, находящуюся в черте города, нельзя отдать или продать какому-то лицу с целью разведения на ней подсобного или фермерского хозяйства. Когда участок предназначен под строительство жилого района в городе, его нельзя использовать для прокладки трассы и др. Для определения недвижимости участок должен характеризоваться различными параметрами и стоимостью.

К идентификационным признакам участка, как недвижимости, относятся:

  • кадастровый номер;
  • номера отдельных его частей, если он большой;
  • адрес расположения;
  • площадь всего участка и отдельных его частей;
  • реквизиты собственника или совладельцев;
  • характеристика расположенных на нем сооружений или иных объектов, площадь каждого в отдельности;
  • границы всего участка и отдельных его частей;
  • назначение земли;
  • статус.

В ГК, ст. 130 дается определение земельному участку, как вещи, на которую могут возникать имущественные и иные права, совершаться сделки и различные действия не правового характера. Права владения на участок, как недвижимость, могут устанавливаться на бесплатной основе или платной.

Если гражданин уже владеет участком, т. е. получил его от государства во временное или бессрочное пользование, то он уже не сможет от него отказаться, и ему необходимо, например, в 2019 году пройти приватизацию. В результате приватизации государственного имущества права собственности закрепляются за гражданином.

На основании договоров различного характера права собственности будут переданы от собственника другому лицу, когда произойдет:

  • покупка или продажа земли;
  • мена;
  • рента;
  • дарение;
  • наследование;
  • другая сделка по отчуждению имущества.

В некоторых случаях недвижимость (участок) можно выкупить у государства по кадастровой стоимости, если муниципалитет даст такое разрешение.

Какие действия разрешены

Использование земель для личного подсобного хозяйства определено в ФЗ № 112, ст. 4. От местоположения земли будет зависеть, как ее можно использовать. Если приусадебный участок, который собственник использует для ЛПХ расположен в черте города, то фактически он становится схожим с землей, предназначенной для индивидуального жилого строительства (ИЖС).

Такой участок может успешно использовать многодетная семья не только для ведения хозяйства, но и строительства дома. Для семей, когда много родственников проживает вместе, это самый удобный вариант. В таком жилом доме можно зарегистрироваться (прописаться), а на земле дополнительно возвести хозяйственные сооружения, гараж.

Конечно, при строительстве должны быть учтены санитарные, пожарные, градостроительные и другие нормы, тогда дом без проблем будет введен в эксплуатацию. Сама земля может использоваться для выращивания фруктов и овощей, т. е. фактически она частично будет кормить большую семью. Если участок расположен за городом, то на нем можно организовать фермерское хозяйство также с постоянным проживанием в капитальном жилом доме.

В другом случае участок можно использовать под дачу, где возможен не только отдых в летнее время, но и ведение садово-огороднического хозяйства. Но не во всех случаях тип земли позволяет на ней возводить капитальные жилые дома, куда будут подведены необходимые коммуникации. Если в доме невозможно проживать круглогодично, значит и прописаться в нем будет нельзя.

Если участок расположен далеко от населенного пункта, и относится к степным или полевым территориям, то его можно использовать для выпаса скота или выращивания сельскохозяйственных культур, но возвести там жилое строение невозможно. На полевых участках запрещено капитальное строительство. Постройки могут носить хозяйственный и временный характер. Например, в полевых условиях можно возвести баню, но без фундамента, а значит, специальное разрешение на строительство не потребуется.

Прочие уточнения

Участки, которые выделяет государство или муниципалитет для целевых нужд гражданам, могут иметь минимальную или максимальную площадь, у них может быть прямоугольная форма или квадратная, треугольная. Все зависит от того, как было сделано межевание.

В каждом регионе местные власти определяют допустимые нормы земли, которые они могут выделить из земельного фонда, например, под размещение гаражного кооператива, приусадебного хозяйства садового товарищества, под индивидуальное строительство. В основном нормы зависят от объема земель, которые числятся у муниципалитета как не задействованные, т. е. не используются с пользой.

В ФЗ № 112, с. 4 , п. 5 сказано, что максимальная площадь, например, для ЛПХ не может превышать 0,5 га. В дальнейшем собственнику можно увеличить этот размер, но не более чем в 5 раз. Минимальный размер не может быть меньше 2,5 га.

Временный статус

Данные о каждом участке содержатся в государственном кадастре до тех пор, пока на него не будут оформлены права владения, т. е. у них только временный характер. Такой участок можно купить у государства или муниципалитета, получить на бесплатной основе, взять в аренду.

С момента оформления прав на владение в кадастре сведения изменятся на постоянные. Временный статус обозначает всего лишь, что на участок ни у кого нет прав, − ни частной собственности, ни аренды.

Согласно закону, если в течение 2-х лет никто не заявит права на землю, имеющую временный статус, она должна быть снята с кадастрового учета, но в реальности сроки намного больше.

Кадастровые сведения

По сведениям, которые хранятся в Кадастровой палате, участок может числиться, как:

  • временный;
  • ранее учтенный;
  • учтенный;
  • архивный;
  • аннулированный.

Учтенным участок становится с момента, как на него кто-либо получит право владения.

Существует несколько ситуаций, когда происходит аннулирование сведений об участке:

  • Если гражданин запланировал выкупить землю у государства или пройти приватизацию, оформить аренду, но не сделал этого в течение 2-х лет. Это касается участков, которые ставились на учет после 2008 г. Например, семья получила пособие на 3 ребёнка и дополнительно за счет материнского капитала решила выкупить землю и начать строительство, подала документы, но не прошла процедуру до конца. По истечении 2 лет выкупить участок смогут другие граждане.
  • Отказано в межевании участка по разным причинам. Многие граждане даже не спешат это делать, ведь процедура является платной, а владелец, например, планирует продавать землю.

Статус ранее учтенного участок может иметь, если на него права владения возникли до марта 2008 г. В кадастре могут находиться различные сведения, если участок не прошел межевание, то у него может и не быть границ.

В отношении таких участков нередки случаи, когда правоустанавливающие документы на них есть, а сведений в кадастре нет. Владелец может подать заявление с просьбой о внесении данных. Фактически статус ранее учтённый получили все участки, межевание которых было совершено до 2000 г. или до выхода закона о земельном кадастре.

Возможные ограничения и обременения

Ограничения могут быть наложены на оборотоспособность участка, т. е. насколько возможна его передача другому собственнику или владельцу. Для примера можно взять реорганизацию юрлица. Но иногда участок может быть исключен из оборота вообще и его никак нельзя получить в частную собственность.

К таковым землям относятся:

  • заповедники;
  • охраняемые государством парковые зоны;
  • места захоронения военных или радиоактивных отходов;
  • территории расположения военных баз, войск;
  • местности, расположенные вблизи границ.

Ограничение в обороте накладывается на ценные для государства земли или те, где расположены стратегически важные объекты, местности, имеющие культурное наследие для страны. Если участок попадает под такие категории, с ним нельзя совершать сделки отчуждения. Участок может иметь обременение.

Его могут наложить и местные власти, но чаще всего временный запрет на совершение с землей каких-либо операций накладывается по причине:

  • сдачи ее в аренду на платной или безвозмездной основе;
  • передачи земли в залог при оформлении ипотеки или другого кредита;
  • того, что требуется удовлетворить нужды государства или частного лица, обременение накладывает сервитут, например, через личный участок должна пройти магистраль, линия электропередачи;
  • судебного разбирательства, когда на землю есть несколько претендентов;
  • наложения ареста из-за долгов собственника;
  • возникновения других ситуаций.

Возникающие нюансы

Для граждан оптимальным вариантом для собственности является участок, имеющий статус ЛПХ, который нельзя будет использовать в коммерческих целях. Он может приобрести его или взять в аренду у местных властей, частного лица. Но фермеру необходимо знать, куда обращаться при появлении излишков продукции, которые требуется реализовать.

Специальная справка выдается в местной администрации, имея ее на руках владелец может продавать овощи и фрукты со своего огорода, если они соответствуют санитарным нормам. При этом выручка не будет облагаться никакими налогами.

fector.ru
Черты всех видов собственности на земельные участки в 2019 году
Черты всех видов собственности на земельные участки в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: