Что представляет собой субаренда муниципального земельного участка в 2019 году

Земельные участки относятся к объектам недвижимости, поэтому могут стать предметом гражданского договора, в том числе и договора аренды.

Что такое субаренда земельного участка в 2019 года? Есть ли какие-то нюансы при заключении договора?

Что из себя представляет

Субаренда — это юридическая сделка. Она представляет собой фактическую передачу права пользования объектом недвижимости или иным имуществом третьему лицу.

То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом.

Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник.

Он должен выразить своё согласие на то, что арендатор передаёт право пользования его имуществом другому лицу.

Согласие выражается только в письменной форме. Это можно сделать 2-мя различными способами:

 Отразить согласие собственника на то, что арендатор может сдать его имущество в аренду непосредственно в договоре аренды так и прописать, что арендатор имеет право передать предмет данного договора в пользование третьему лицу
 Составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие собственника документ составляется в свободной форме. Главное условие — в письменной, и должен быть подписан обеими сторонами. Этот документ может стать дополнительным соглашением к договору

Гражданский кодекс

Субаренда является разновидностью аренды, наряду с прокатом наймом, лизингом и поднаймом. Это гражданская сделка, поэтому она регулируется положениями главы 34 ГК РФ.

Так как при заключении сделки составляется договор, то нужно придерживаться норм подраздела 2 раздела 3 ГК РФ.

Видео: как взять в аренду земельный участок

Существующие риски

Как при любой другой сделке, при заключении договора субаренды существуют некоторые риски.

Такие как:

 Недобросовестные арендаторы если владелец имущества проживает далеко от объекта аренды, и не может постоянно контролировать его, риск того, что имущество будет «пересдано» очень велик. Поэтому субарендатору всегда стоит убедиться, что собственник дал своё согласие на заключение сделки
 Не ответственные субарендаторы риск того, что субарендатор не заплатит арендатору плату за пользование имуществом или не оплатит коммунальные услуги, существует. Не всегда просто отстоять свои интересы в суде! Поэтому нужно регистрировать договор. Конечно, если речь идёт о кратковременной субаренде, многие пренебрегают этим положением
 Вероятность порчи имущества такой риск также велик. Например, сдаётся земельный участок, на котором построена баня. Субарендатор нанёс бане ущерб. Такие моменты нужно фиксировать в договоре
 Если владелец земли решит досрочно расторгнуть договор аренды то и субарендатор должен будет в кратчайшие сроки покинуть этот участок, так как договор субаренды расторгается «автоматически»

Собственник участка может даже не догадываться, что происходит с его собственностью, так как все вопросы с субарендаторами решает непосредственно сам арендатор.

Чтобы как-то обезопасить себя, стоит заключить трехстороннее соглашение с участием собственника.

В этом случае, владелец участка может контролировать поведение жильцов на его собственности. Но такое возможно, если договор заключается на длительный срок.

Что такое субаренда земельного участка

Так как участок земли является объектом недвижимости, то сдача его в субаренду возможна при наличии согласия собственника. Чтобы сделка имела юридическую силу, необходимо заключить договор.

Заключение договора субаренды земельного участка предполагает, что стороны сделки возлагают на себя определённые обязанности по отношению друг к другу, и к объекту сделки, а также несут ответственность.

Договор субаренды участка, как и договор субаренды любого другого имущества, не должен противоречить основному, «первичному», договору, а также нормам главы 34 ГК РФ.

Сделка по субаренде является возмездной, то есть она оплачивается одной из сторон. Арендатор предоставляет в пользование субарендатору некое имущество (в данном случае земельный участок), а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение.

Все изменения условий договора достигаются путём достижения соглашения между сторонами.

Находящегося в муниципальной собственности

Передача права пользования участком земли, который находится в собственности у государства, происходит посредством проведения торгов. Это касается не только сдачи участка в аренду, но и сдачи его в субаренду.

Торги проходят в соответствии с Федеральным Законом от 26. 07. 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Субарендатором становится то юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который выиграл торги по условиям их проведения.

Если участник торгов только один, он имеет на руках всю необходимую аукционную документацию, и зарегистрирован в соответствии с Законом № 135-ФЗ, арендатор обязан заключить с ним договор субаренды.

Суть торгов в том, что несколько участников, зарегистрированных в установленном порядке, предлагают свою субарендную плату за данный участок земли.

По правилам проведения торгов, арендатор устанавливает минимальную субарендную плату, и также «шаг» аукциона.

Кто выиграет, то есть предложит максимальную сумму субарендной платы, тот и становится субарендатором данного земельного участка.

Сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это те земли, которые предназначены для ведения как крупных сельских хозяйств, так и частных.

Не всегда удаётся получить в собственность необходимый участок земли. Выкупить его у государства порой бывает довольно сложно. «На выручку» приходит аренда и субаренда таких участков земли.

Назначение данного участка лишь определяет направление будущей деятельности субарендатора.

Участки земель такого назначения могут быть использованы для различных целей, которые связаны с сельским хозяйством.

Это:

  1. Животноводство.
  2. Садоводство.
  3. Ведение личного приусадебного или полевого подсобного хозяйства.
  4. Растениеводство.
  5. Организация дачных, садовых и огороднических кооперативов и товариществ.

Поэтому субаренда земель, имеющих такое назначение, имеет несколько нюансов, которые связаны именно с видом разрешённого использования и формой владения им.

Субаренда интересующего земельного участка возможна, если его владелец даст на сделку своё согласие.

Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если в субаренду берётся не весь арендованный участок, а только его часть.

В этом случае, к договору должны быть приложены документы, которые подтверждают согласование сторонами размеров части участка, который сдаётся в субаренду.

К таким документам относятся:

 Акт замера площади конкретной части участка ситуационный план той части участка, которая является предметом данной сделки
 Графическая часть кадастрового плана всего участка на нём должна быть обозначена та часть, которая передаётся по договору в субаренду

Под строительство

Стоит понимать, что если построить дом на арендованном участке, и оформить его в собственность, то право владения участком «автоматически» не возникает.

Оформить право собственности на участок земли может только её арендатор. Субарендатор не может этого сделать, так как является «третьим» звеном.

Поэтому строительство жилого дома на субарендованном участке является нецелесообразным, так как субаренда имеет ограниченный срок действия.

Даже если заключить договор субаренды сроком на 99 лет, по истечении этого срока придётся что-то решать с правом владения или пользования.

Оформление соглашения

Стороны должны заключить между собой договор, в котором будут прописаны все условия соглашения относительно субаренды земельного участка.

Чтобы впоследствии было меньше поводов для недоразумений и претензий, необходимо каждое условие прописать в договоре досконально.

Лучше всего заключить не договор между субарендатором и арендатором, а заключить трехстороннее соглашение, одной стороной в котором будет являться собственник помещения.

В этом случае, сам собственник сможет контролировать и арендатора, и субарендатора, а также отслеживать факт пользования его имуществом.

Соглашение должно быть подписано всеми тремя сторонами. Заверять его у нотариуса не нужно.

Регистрировать соглашение нужно в обязательном порядке, если срок его действия превышает 1 год.

Сопутствующие документы

Чтобы стороны смогли заключить между собой соглашение относительно субаренды земельного участка, они должны предъявить друг другу документы, подтверждающие их дееспособность, как юридических лиц.

К таким документам относятся:

 Выписка с банковскими реквизитами этот документ подписывается как руководителем юридического лица, так и его главным бухгалтером. Она необходима для того, чтобы в договоре отразить правильные реквизиты каждой стороны
 Выписка из реестра юридических лиц нужна для того чтобы подтвердить, что данное предприятие осуществляет свою хозяйственную деятельность, и не находится в стадии банкротства или добровольной ликвидации. Но, у этой справки есть срок действия — 30 дней с момента её получения
 Если одной из сторон является физическое лицо то необходим его паспорт, а также копия или оригинал свидетельства о праве владения данным земельным участком
 Если происходит передача части земельного участка в субаренду то нужно приложить к договору:

  1. Акт обмера этой части.
  2. Ситуационный план.
  3. Графическую часть от кадастрового паспорта, на которой обозначена сдаваемая в субаренду часть
 Если участок муниципальный то нужна аукционная документация
 Нередко на заключении договоров присутствуют представители юридических лиц тогда нужно представить документ, подтверждающий право подписи таких документов
  Другие документы, которые могут понадобиться для заключения договора например, документы на все строения, которые присутствуют на данном участке

Ограничения права пользования

Собственник может ограничить право пользования своим земельным участком арендатору, а он, в свою очередь, субарендатору. Все ограничения должны быть прописаны в договоре.

В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право пользоваться арендованным имуществом в рамках условий договора, то есть, не нарушая их.

А так как договор субаренды идентичен договору аренды, то и субарендатор может пользоваться участком только в рамках условий договора.

Кроме того, договора субаренды не может противоречить условиям «первичного» договора.

Если в договоре аренды указано, что арендатор не имеет права передавать своё право пользование третьему лицу, то арендатор не сможет заключить договора субаренды.

Например, собственник ограничивает право арендатора на пользование одной из построек, расположенной на данном участке. Но, при этом разрешает сдать участок в субаренду.

Следовательно, и сам арендатор в договоре субаренды пропишет, что пользование данной постройкой ограничено владельцем участка.

Внесение платежей

В договоре должны быть чётко оговорены условия, касающиеся оплаты пользования участком.

Это:

 Сумма субарендной платы и порядок её внесения — наличным или безналичным расчётом, каждый месяц или каждый квартал, всю сумму сразу или частями. Можно даже прописать, что субарендатор внес плату за весь период субаренды вперёд
 Сроки внесения платы за каждый период например, не позднее 5 числа каждого месяца за последующий месяц. Если оплата вносится частями, то период внесения каждой части
 Нужно также указать, какую ответственность будет нести субарендатор, если просрочит платёж здесь можно указать размер штрафа и пени за каждый день просрочки. Пени нужно прописываться либо фиксированной суммой за конкретный период, либо в процентном соотношении к сумме субарендной платы

Желательно, к договору приложить график платежей. Если оплата производится наличным расчётом, что редкость у юридических лиц, то в этом графике будет расписываться лицо, которое получает сумму на руки.

Если плата за пользование участком земли перечисляется безналичным расчётом, то в платёжном документе на перевод средств необходимо указать назначение платежа. При некоторых системах налогообложения это имеет значение.

Какой период времени

Договор субаренды может быть заключёно на любой срок — от 1 дня до 99 лет. Главное условие, чтобы он не противоречил условия «первичного» договора. Это касается и сроков заключения.

Например, если срок аренды земельного участка составляет 5 лет, то и срок субаренды не может быть более 5 лет.

Кроме того, если арендатор нарушит это условие, и сдаст арендованный им участок земли на срок более длительный, чем заключен договор аренды, он будет нести ответственность перед собственником этого участка.

Превышение срока субаренды само по себе не является условием недействительности данного договора.

Если будет выявлен тот факт, то недобросовестный арендатор нарушил условие договора, и заключил договор субаренды на срок превышающий, то субарендатор и собственник могут заключить договора «напрямую» между собой, обойдя арендатора.

Но, сначала собственник участка должен будет на законных основаниях расторгнуть договор аренды.

Если участок принадлежит государству, то впоследствии его можно оформить в собственность по программе приватизации. Но сделать это может только арендатор.

Если собственник участка расторгнет с арендатором договор на основании того, что последний нарушил условии пользования участком, то приватизировать землю сможет уже субарендатор.

Договор субаренды может быть как краткосрочным (на срок менее 1 года), так и долгосрочным — на срок более 1 года. Если договор долгосрочный, то его необходимо регистрировать в органах Росреестра.

Но, юристы рекомендуют регистрировать договора, даже если он заключён сроком менее 1 года. Так можно обезопасить себя от различных неприятностей.

Участки земли являются предметами договора аренды и субаренды довольно часто.

Например, в долгосрочную аренду выделяется участок под ведение садового хозяйства.

Арендатор делит этот участок на несколько поменьше, и сдаёт в субаренду гражданам, которые хотят выращивать садовые культуры. Прибыльность такой сделки довольно велика для арендатора.

Владельцы многих земельных участков сдают наделы в так называемую субаренду.

Делается это, как правило, для извлечения дополнительной прибыли с участка, которая получается из разницы арендной платы за землю субарендатора и отчислений, выплачиваемых собственнику надела.

Что представляет из себя сделка?

Субарендой называется сложная сделка, при которой арендатор ещё раз сдаёт землю в пользование, уже другому физическому или юридическому лицу, которое в дальнейшем непосредственно пользуется переданным участком.

Заключение договора субаренды земельного участка возлагает на стороны соглашения определённые обязанности и предоставляет им определённые права. При этом все положения договора не должны противоречить основному договору и действующему законодательству.

В случае, если в основном договоре прописано, что арендатор не имеет право передавать земельный надел в субаренду, то для того, чтобы заключить соглашение, необходимо переподписание основного документа на новых условиях.

Сделка обязательно должна быть возмездной. Субарендатор должен либо оплачивать стоимость пользования землей деньгами, либо оказывать наймодателю определённые услуги, либо передавать ему в собственность личное имущество.

При заключении договора субаренды между физическими или юридическими лицами документ должен составляться в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом РФ.

Если же одной из сторон сделки выступает государственное учреждение, то основным документом, регулирующим положения соглашения, выступает Земельный кодекс РФ.

Отличие сделки от аренды

Субаренда земельных участков имеет следующие особенности:

  1. При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
  2. Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
  3. Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.

Какова выгода для сторон сделки?

Арендатор первого порядка имеет право сдать часть актива в субаренду по большей цене, чем он сам платит за право пользования наделом.

Эту особенность активно используют риэлторы, получая привлекательный актив по не очень высокой цене и впоследствии делегируя права на него другим лицам, получая с этого неплохую прибыль.

Если арендатор понимает, что у него нет необходимости в использовании количества площадей, предусмотренных первичным соглашением о найме земли, он может частично передать право пользования другим лицам.

Выгода в данном случае очевидна для всех: земля не простаивает, первичный арендатор вместо убытков получает прибыль, вторичный арендатор расширяет поле деятельности, тем самым также увеличивая свой доход.

Права и обязанности субарендатора

В соответствии с договором вторичный арендатор наделяются определенными правами и обязанностями:

  • получает право пользования земельным наделом на срок, указанный в соглашении;
  • имеет право производить на арендованной земле любые действия, не запрещённые договором (обустроить подсобное хозяйство, возвести какое-либо строение, добывать полезные ископаемые из земных недр);
  • обязан содержать участок в том же состоянии, в котором он был ему передан;
  • должен в срок и полностью уплачивать первичному арендатору стоимость найма.

В случае, если вторичный наниматель не платит нужную сумму, первичный арендатор вместе с собственником земли вправе применить санкции вплоть до расторжения соглашения.

Сроки субаренды

Срок, на который арендатор имеет право сдать имущество в третьим лицам, определяется, исходя из следующих правил:

  1. Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
  2. В случае, если субнаёмщик распоряжается землёй неподобающим образом (наносит ей вред или возводит на ней постройки, не предусмотренные соглашением), то договор может быть автоматически расторгнут первичным арендатором или собственником.
  3. В случае, если срок действия основного договора по каким-то причинам уменьшается на определённую величину, то на эту же величину уменьшается и срок действия договора субаренды.
  4. Если по инициативе собственника земельного надела происходит разрыв основного соглашения об аренде, то и вторичный договор автоматически теряет свою силу. В данном случае субарендатор имеет преимущественное право на предоставление ему участка в пользование, и если такой договор заключается, то субнаниматель становится первичным наёмщиком.

Порядок уплаты платежей за пользование участком

Субарендатор должен платить первичному арендатору ровно столько, сколько прописано в договоре.

Формы расчёта субнанимателя с основным нанимателем могут быть различными:

  • перевод средств на банковский счёт;
  • оплата наличными;
  • оказание услуг;
  • передача прав на какую-либо собственность.

В случае, если договор заключается между двумя частными лицами, то стоимость пользования землей, а также периодичность внесения оплаты определяется при личной беседе представителей сторон.

В случае, если договор субаренды заключается между частным лицом и государством (либо между двумя государственными учреждениями), то размер арендной платы можно высчитать по следующей формуле:

Sum=S* С * К1 * К2,

где:

  • S – площадь взятого в аренду земельного участка;
  • C – базовая ставка;
  • К1 – личный коэффициент (значение, рассчитываемое исходя из деятельности, которую собирается осуществлять арендатор на земле, а также исходя из категории населения, к которой относится наниматель);
  • К2 – региональный коэффициент.

Подводные камни сделки

При заключении договора субаренды права на пользование землёй переходят к третьему лицу, которое не обременено никакими обязательствами перед собственником.

Чтобы избежать недопонимания сторон сделки арендодателю целесообразно включить в первичное соглашение пункт, согласно которому субаренда не может быть произведена без его предварительного согласия.

В случае, если подобный пункт отсутствует в договоре, а лицо, которому участок был сдан в субаренду начинает злоупотреблять полученными правами, собственник вправе обратиться в суд, который с большой вероятностью встанет на его сторону.

Дело в том, что право собственника быть поставленным в известность о заключении субарендного соглашения является неизменным вне зависимости от условий договора.

Видео: Особенности процедуры

В видеоролике рассказывается, как правильно сдать земельный участок в субаренду и какие существуют особенности оформления данной сделки:

Подборка наиболее важных документов по запросу Субаренда земли (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Субаренда земли

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 03.08.2018)
(с изм
. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018)
6
. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Субаренда земли

Формы документов: Субаренда земли

Сделки субаренды земельных участков являются разновидностью сделок аренды. Основные нормативно-правовые документы, регулирующие отношения аренды и субаренды земельных участков – это Гражданский Кодекс РФ и Земельный Кодекс РФ.

В них определены сами термины аренды и субаренды, прописано право арендатора сдавать имущество в субаренду при условии согласия собственника, необходимость государственной регистрации договоров аренды и субаренды и т.д. Важно перед заключением договора субаренды внимательно ознакомиться с этими правовыми документами.

В чём различия между арендой и субарендой

В случае сдачи земельного участка в аренду возникают и оформляются отношения между собственником и арендатором. Субаренда – это отношения между арендатором и третьим лицом, которому передается участок во владение, то есть это повторная передача прав. В принципе, субаренда земельного участка от аренды отличается незначительно.

Но стоит обратить внимание на некоторые моменты:

  • арендодателем в случае аренды является собственник земельного участка, а в случае субаренды – лицо, арендующее участок у собственника;
  • сдача земельного участка в аренду не предполагает необходимости получать разрешение на сделку. Если же участок передается в субаренду, то свое согласие на сдачу участка в субаренду должен дать собственник, что необходимо зафиксировать письменно: либо сразу указать в изначальном договоре аренды, либо составить отдельный документ, например, дополнительное соглашение, письмо или уведомление;
  • при аренде земельного участка практически отсутствуют ограничения сроков аренды, а в случае субаренды срок не может превышать длительность действия основного договора аренды;
  • условия договора субаренды не могут противоречить условиям первоначального договора аренды;
  • если участок находится в государственной собственности, то необходимо проведение торгов для заключения договора аренды. А при субаренде такая необходимость отпадает, так как торги относительно данного участка уже проводились.

Как сдать участок в субаренду

Для передачи участка в субаренду необходимо собрать следующие документы:

  • документ, подтверждающий право владения и пользования земельным участком (договор аренды);
  • документы, содержащие кадастровый номер участка, данные о его площади и размерах, адрес, схему, межу и т.д.;
  • если участок имеет особый статус (например, относится к заповедникам), то необходимо разрешение от госорганов;
  • свидетельство о регистрации земельного участка в госорганах;
  • анкетные данные сторон, планирующих заключить договор субаренды;
  • разрешение на передачу в субаренду от собственника участка в письменном виде.

После сбора документов составляется и подписывается договор субаренды, который затем необходимо зарегистрировать в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).

Для этого нужно подать заявление о регистрации, к которому прикладываются следующие документы:

  • основной договор аренды,
  • договор субаренды в трёх экземплярах,
  • заверенные копии паспортов участников договора субаренды,
  • кадастровый паспорт земельного участка,
  • технический паспорт земельного участка
  • квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина в 2019 году составляет:

  • для физических лиц – 2000 рублей;
  • для юридических лиц – 22000 рублей.

Размер госпошлины делится на всех участников сделки. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом, то физическое лицо оплачивает пошлину в размере 2000 рублей, а юридическое лицо – 22000 рублей.

Документы на регистрацию договора в ЕГРП может подать как один заявитель, так и все участники сделки.

Регистрируется договор субаренды, как и договор аренды в течение одного месяца.

Важно отметить, что если договор субаренды заключается на срок менее одного года, его регистрация в ЕГРП не требуется.

Если у вас трое и больше несовершеннолетних детей, то вы можете оформить

льготную ипотеку для многодетных семей

.

Ваша мечта – купить квартиру в Краснодарском крае на берегу Черного моря? Узнайте, насколько это реально, прочитав нашу статью.

Что такое жилищный государственный сертификат и кому доступно его получение? Полезная информация в нашем материале.

Договор субаренды

Заключение сделки субаренды требует подписания договора. В нотариальном заверении при этом нет необходимости. Оформляется договор письменно.

В нём обязательно должны быть зафиксированы следующие моменты:

  • Персональные данные собственника, арендатора и субарендатора;
  • Корректная и полная информация об объекте, передаваемом в субаренду: кадастровый номер, площадь, адрес, находящиеся на участке объекты недвижимости, ограничения использования и т.д.;
  • Права и обязанности сторон, заключающих сделку;
  • Условия сделки: размер и график оплаты, срок субаренды, существующие ограничения в отношении использования участка, передаваемого в субаренду, цели использования участка и т.д.
  • Последствия, возникающие при невыполнении условий договора.
  • Необходимо учитывать, что договор субаренды не может противоречить основному договору аренды, иначе он может быть признан недействительным.

Сдача земельного участка в субаренду может стать выгодным решением для всех заинтересованных сторон, при условии, что будут соблюдены все нормы и правила заключения подобного рода сделок.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

fector.ru
Что представляет собой субаренда муниципального земельного участка в 2019 году
Что представляет собой субаренда муниципального земельного участка в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: