Изменения в сути и расчетах кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году

Что такое кадастровая стоимость? Кадастровая стоимость (далее КС) земельных участков определяется по кадастровому номеру и отображается на кадастровой карте. Она устанавливается государством и зависит от параметров каждого надела, рыночных цен. Контролируется положениями Земельного кодекса РФ и актами органов местного управления.

По Налоговому кодексу от этой величины зависит размер налога на землю.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков

Как рассчитать кадастровую стоимость недвижимости:

КС = УПКС * площадь выделенного участка.

УПКС – Удельный показатель КС – это кадастровая котировка земельного объекта в пересчете на квадратный метр общей площади надела.

Продажа и покупка земли по кадастровой стоимости

Рыночная и кадастровая стоимости почти никогда не бывают равными. До 2020 года кадастровая стоимость была ниже рыночной стоимости земли.

По КС физ. лицо или юридическое лицо может приобрести земельный участок у муниципалитета или государства согласно законам РФ. Исключение составляет только продажа земли на аукционе, об этом подробнее ниже. У частного лица, организации надел приобретается по рыночной стоимости.

Как должна оцениваться земля

По правилам, кадастровая стоимость должна устанавливаться с учетом многих факторов:

  • Рыночная стоимость: уровень цен на недвижимость в данной области;
  • Расположение участка: месторасположение, удалённость, окружение надела;
  • Вид назначения и вид использования;
  • Инфраструктура на участке и рядом с ним: наличие, количество, качество построек;
  • Качество земли; площадь, возраст участка;
  • Социальное и экономическое развитие района;
  • Наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

При сопоставлении вышеуказанных показателей определяется ценность каждого конкретного земельного участка для экономического обоснования стоимости (см. Новости экономики). Эту ценность и выражает кадастровая стоимость.

Согласно этим правилам и методам оценки, например, земельный участок сельхозназначения, расположенный за 300 километров от крупного населенного пункта в труднопроходимой и труднодоступной с логистической точки зрения местности, должен иметь кадастровую стоимость в несколько раз меньше, чем участок того же назначения, такой же площади, но расположенный у дороги или у озера, вблизи крупного города и оснащенный ЛЭП.

Когда платить налоги на землю

По законодательству Российской Федерации, уплата налогов владельцами, арендаторами земельных участков происходит один раз в год, причем в настоящем году мы платим налог за использование земли в предыдущем году.

Изменения в кадастровой стоимости земли в 2020 году

В декабре 2016 года произошел внезапный и удивительный перерасчет кадастровой стоимости земельных участков, а именно – подорожание в сотни и тысячи раз. Казалось бы – нужно радоваться, земля стала дороже, а значит и владеть ею выгоднее. Но все не так просто.

Если, например, в ноябре 2016 года кадастровая стоимость участка составляла 100 000 руб., то в декабре она возросла до 15 миллионов рублей!
Но характеристики участка при этом не изменились, а как это часто у нас бывает – ухудшились – поля заросли, постройки развалились, дороги раскисли.

Также, важный момент – никто из кадастровой службы не приезжает оценивать участок.
Гектары земли примерно одинаковой площади, но разного расположения и качества земель (у шоссе, у водоема, в непроходимых зарослях леса, с ЛЭПом и без) стали стоить одинаково, все по 15 миллионов.

Новый налог на недвижимость по кадастровой стоимости

Изменения в ставке налога на имущество – землю в 2020 году касаются того, что с начала следующего года граждане сами должны будут сообщать о своем незарегистрированном имуществе. В ином случае, по почте придет извещение для оплаты налога (в частности земельного) за три предыдущих года. А это немало.

Для расчета суммы налога на землю будут использовать кадастровую оценку участка. В результате произойдет существенное увеличение платежей в бюджет. Ранее платеж рассчитывался исходя из балансовой стоимости, что в разы занижало налоговые поступления.

Увеличение налога будет проходить в несколько этапов, что позволит рядовым россиянам постепенно адаптироваться к измененным принципам расчета. Ежегодно платеж будет увеличиваться на 20%. Полная сумма налога будет оплачиваться не ранее 2020 года.

В настоящий момент налоговая ставка составляет 0.3% от кадастровой стоимости. Когда кадастровая стоимость исчисляется миллионами, то это совсем немая сумма.

Кто является основными владельцами таких наделов – сельские жители, пенсионеры, бывшие работники колхозов, у которых зарплата или пенсия колеблется от 5 до 10 тыс. рублей в месяц. Только для многодетных семей в данном случае имеются специальные льготы.

Как он сможет платить такие налоги каждый год? При этом на данной земле он выращивает овощи и фрукты себе на пропитание и на корм для скота. Отказаться от этой земли – лишить себя возможности заниматься земледелием, овощи, фрукты и корм для скота покупать на свои 10 тыс. рублей.

Цели и причины земельной реформы

Налоговые выплаты будут переводиться в госбюджет, они будут новым источником наполнения госказны. Распределят их на улучшение инфраструктуры, ремонт дорог и другие направления, которые предназначены для улучшения качества жизни  населения. Причем отчисления будут сразу же поступать в бюджет местной администрации, что позволит решать проблемы с улучшением инфраструктуры на местах.

При этом доверие жителей к системе распределения налогов в стране оставляет желать лучшего, особенного в связи с последними событиями и коррупционными скандалами.

Можно ли назвать метод пополнения казны государства путем невообразимого повышения налогов с простых граждан справедливым и эффективным, особенно в условиях роста инфляции и массовых сокращений рабочих мест на фоне кризиса?

Что в это время происходит на рынке земли, как кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Рыночная стоимость земель не выросла, на рынке объектов такой недвижимости в регионах пока царит затишье по оценкам экспертов. Соотношение таково, что средняя рыночная стоимость гектара земли сельхозназначения, например, в Псковской области составляет 76 000 руб. (согласно анализу объявлений о продаже земли), а цена гектара земли по кадастровой стоимости составляет 2 млн. 3000 тыс. рублей (2 301 587 руб. – взгляните на кадастровую карту).

Возникает вопрос – откуда взялась огромная кадастровая стоимость земель, в чем разница?
И если раньше она была совсем иной, то кто допустил ошибку?

Кадастровая стоимость выше рыночной, что делать?

Что делать, если владелец земли не в состоянии платить такой налог или его земля не используется по назначению, например, не производятся сельхозработы на земле с/х назначения? Есть несколько вариантов решения проблемы:

1. Отказаться безвозмездно от земли в пользу государства.
При этом обязанность об уплате налога остается за вами до тех пор, пока муниципалитет не продаст землю и не найдется ее новый владелец.
Таким образом, этот метод является очень неопределенным, так как неизвестно, когда найдется новый хозяин земли.

NB! При этом государство владеет землей и должно продавать землю новому владельцу по кадастровой стоимости, т.е. по этой высокой цене.

2. Продать землю по рыночной стоимости. Снова потребуется время на поиск покупателя, особенно если участок не представляет особой ценности.

Сейчас можно заметить шквал объявлений о продаже земельных участков за бесценок, лишь бы избавиться и не платить в конце лета сумасшедший налог. Но это несправедливо по отношению к простым людям, собственникам-сельчанам, которые на данной земле выращивают овощи и фрукты себе на пропитание и корм для скота. Отказаться от этой земли – лишить себя возможности экономии собственных средств, овощи, фрукты и корм для скота покупать на свои 10 тыс. рублей.

3. Дождаться получения повестки в суд за неуплату налога или неиспользование земли. Подписать принудительный отказ от земли. Земля будет выставлена муниципалитетом на аукцион, по итогам аукциона вы можете получить выплату компенсации. Как правило, стоимость продажи окажется весьма низкой, аукцион может не состояться по причине отсутствия покупателей или покупателя будут искать ни один год.

NB! При этом государство сможет продавать землю только по рыночной стоимости, т.е намного ниже той, за которую вы должны были платить налоги!

4. Земли ИЖС (иногда с/х) назначения можно внести как залог при получении кредита в банке. Но придется за свой счет провести независимую экспертизу земли, затем от стоимости земель будет вычтен дисконт на затраты банка (в случае необходимости продажи земли0, стоимость земли окажется намного ниже рыночной. Таким образом, вы навлечете на себя бремя должника, при этом получите копейки.

5. Превратить пассив в актив – создать на земле источник дохода: ферма, турбаза, промплощадка. Но этот вариант нашим пенсионерам почти не по силам, так как требует значительных инвестиций.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Подать исковое заявление в суд на оспаривание и снижение кадастровой стоимости земельного участка.
Выяснить, как в определенном порядке можно оспорить через суд завышенную стоимость объекта недвижимости, добиться адекватной оценки, пересчета и уменьшения налогов, снова потратиться на независимую экспертизу и проведение судебного заседания для принятия решения. Получить результат, подать заявление на обжалование результатов при необходимости.

Вместо итога – интересные факты

  • В начале января 2016 года площадь земель с/х назначения составила 383,7 млн гектаров, в том числе сельхозугодий – 197,7 млн.
  • 56 млн га земель с/х назначения по указанному назначению не используется. Почти половина из них – земли, которые находятся под управлением государства.
  • 15 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон – Мораторий на изменение кадастровой стоимости земельных участков в сторону повышения вплоть до 2020 года.

Данный сайт не является
официальным сайтом
Государственных услуг

Реклама на сайте

Официальный портал:

www.gosuslugi.ru
8 800 100 70 10
Карта сайта

Дата публикации: 31.01.2020
Просмотров: 3875

В июле 2016-го года вступило в силу 3 (три) закона принятых на Федеральном уровне, которые и поменяли порядок определения и, соответственно — порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Далее поговорим об изменениях, ждущих нас в связи с принятием данного закона:

От 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 360-ФЗ),

 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»,

 «О государственной кадастровой оценке» (далее — закон № 237-ФЗ),

Как следствие, с 01.01.2020г. расчет и изменение кадастровой стоимости станет регулироваться новым законодательством и, в том числе, действующими ныне положениями о процедуре оспаривания кадастровой стоимости  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и  (в части, не противоречащей новым нормам) параллельно.

Обращаться в суд можно минуя комиссию

Отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для компаний, установленного пару лет назад  «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” — является ОСНОВНЫМ изменением процедуры пересмотра кадастровой стоимости.

Ныне, в   не однозначно сказано, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не требуется и результаты определения кадастровой стоимости имеют право быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании ().

При подготовке иска в суд важно учесть, что заявление должно соответствовать общим требованиям к форме и содержанию административного искового, установленным в ст. 125 КАС РФ. Кроме этого, по-прежнему будет необходимо приложить документы, указанные в .

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в суде, бесспорно, остается самой эффективной мерой.

Уменьшился перечень документов для обращения в комиссию

При обращении в комиссию теперь необходимо всего три обязательных документа, которые прикладываются к заявлению об изменении кадастровой стоимости:

  • Копия право устанавливающего и (или) право удостоверяющего документа на объект недвижимого имущества (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект);
  • Оценка рыночной стоимости, составленная на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
  • Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемой кадастровой стоимости.

Эти документы ОБЯЗАТЕЛЬНЫ. Без них заявление не будет принято к рассмотрению.

Можно приложить и другие документы ( закона № 237-ФЗ).

Ранее оценку производили оценочные компании, ныне, данными полномочиями будут наделены специальные бюджетные учреждения (отвечают за это исполнительные органы власти субъекта РФ)

Власти обещают скорейшее решение вопроса создания этих учреждений (в Московской области этот срок — лето 2020г., соответственно, — регионы – под вопросом)

Перечень их полномочий:

  1. Рассмотрение обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Сразу – вопрос: «Повлияет ли данный факт на НЕЗАВИСИМОСТЬ оценки?»;
  2. Эти бюджетные учреждения станут определять кадастровую стоимость при проведении ГКО (государственная кадастровая оценка);
  3. Они станут систематизировать информацию о рынке недвижимости;
  4. Так же будут предоставлять разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости.

Принята новая процедура исправления ошибок

Теперь, станет возможным исправить ошибки на стадии утверждения кадастровой стоимости, обратившись в эти бюджетные учреждения.

За исключением проведения внеочередной ГКО(государственная кадастровая оценка), по итогам формирования кадастровой стоимости, будут составляться промежуточные отчетные документы в форме электронного документа (так называемые «Проекты отчета об оценке»), содержащие:

  1. Процесс определения кадастровой стоимости, с описанием и с указанием определенных значений кадастровой стоимости ( закона № 237-ФЗ);
  2. Информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые адреса, номера при наличии таковых);
  3. Характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне;
  4. При недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости — указанием недостающей информации.

Размещать Бюджетное учреждение станет их, в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов на своем официальном сайте и параллельно сообщать о данном действии в Росреестр.

Росреестр, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней, со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требований. После проверки и устранения несоответствий, Росреестр размещает в фонде данных ГКО сведения и материалы из промежуточных отчетных документов и их месте размещения на официальном сайте бюджетного учреждения на 60 (шестьдесят) дней. Данный срок выделен для предоставления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости ( закона № 237-ФЗ)

В случае подтверждения наличия ошибки, учреждению дается 60 дней на пересчет ( закона № 237-ФЗ).

Решение, по итогам рассмотрения обращения, возможно, оспорить в суде ( закона № 237-ФЗ).

Кадастровая стоимость  объектов будет «заморожена» до 01.01.2020г?

 гласит — с 15.07.2016 приостановлено действие статей  (об определении кадастровой стоимости).

Далее,  определила, что начиная с 01.01.2020г. по 01.01. 2020 г. применяется кадастровая стоимость, действующая на 1 января 2014 года. В случае если на данный момент кадастровая стоимость отсутствовала или не применялась для налогообложения — то с 01.01.2020г., (с даты, когда она впервые начала действовать).

В случае если установленная после этих дат кадастровая стоимость меньше, то, следовательно, применяться будет именно она. И ещё, в случае если объект недвижимости оценивали после 01.01. 2014 года, тогда кадастровая стоимость будет пересчитана с использованием сведений по состоянию на данную дату.

Действительно ли Кадастровая стоимость  объектов будет «заморожена» до 01.01.2020г.?

Неизвестно… Установлению по новому порядку кадастровой стоимости ничто не мешает. И органы исполнительной власти, в течение этого промежутка времени с 01.01.2020 до 01.01.2020 смогут самостоятельно определить категории земель или виды недвижимости, для которых кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с новым законодательством .

Можно предположить, что, как только начнут действовать бюджетные учреждения, они станут постепенно проводить оценку и устанавливать новую кадастровую стоимость.

Для оспаривания кадастровой стоимости лучше, конечно, обратиться к специалистам!!!

Компания «Центр Недвижимости и Права» поможет Вам .

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: