Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка в 2020 году

Во время продажи земельного участка или его купли важно грамотно составить соответствующий договор о сделке. Зачастую недостаточно просто скачать и распечатать стандартный бланк – в нем не отражаются конкретные нюансы именно вашего случая.

 Образец договора купли-продажи земельного участка (word) №1

 Образец договора купли-продажи земельного участка (word) №2

На что обратить внимание

При составлении договора важно обратить внимание на следующие детали:

  1. Вне зависимости от особенностей земельного участка (1 собственник или несколько, участок с домом или без него) договор обязательно содержит стандартный перечень разделов:
  • преамбула с реквизитами продавца и покупателя;
  • цена и порядок передачи объекта новому владельцу;
  • какие права и обязанности имеют стороны;
  • ответственность за несоблюдение условий договора;
  • дата, подписи всех сторон (собственноручно).
  1. Договор всегда составляется в таком же количестве, сколько сторон участвует в сделке. Еще один экземпляр отправляется в местное отделение Росреестра, чтобы новый владелец смог получить соответствующий документ о собственности. При этом сам договор не нуждается в том, чтобы его заверил нотариус.
  2. В документе могут прописываться дополнительные условия в интересах обеих сторон, кроме следующих:
  • возможность, при которой продавец сможет выкупить участок у покупателя после продажи;
  • ограничение каких-либо действий с участком после совершения сделки (например, невозможность завещать, сдавать в аренду землю новым владельцем);
  • пункт о том, что продавец не несет ответственности, если он намеренно ввел покупателя в заблуждение относительно третьих лиц, которые могут впоследствии заявить свои права на этот объект.

Любые подобные утверждения противоречат нормам гражданского законодательства, поэтому даже если они содержатся в документе, юридической силы не имеют.

Если земельный участок (или его часть в случае долевой собственности) принадлежат лицу младше 18 лет или частично недееспособному человеку (признанному таковым судом), то нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка обязательно.

Документы, необходимые для сделки

Покупателю для сделки достаточно предъявить оригинал паспорта или любого другого документа, который законодательство признает как удостоверяющий личность. Со стороны продавца наряду с паспортом должны быть предоставлены оригиналы таких документов:

  1. Свидетельство о собственности земельного участка.
  2. Кадастровый паспорт, в котором указан уникальный кадастровый номер, сведения об участке, его план с границами и др.
  3. Квитанция об оплате госпошлины (порядка 2000 рублей).
  4. Договор о совершении соответствующе сделке (1 из экземпляров) и все приложения к нему, которые также подписаны участниками сделки (Акт приема-передачи имущества, а также документы о предоставлении возможности оплаты в рассрочку с соответствующим бланком и графиком платежей).
  5. Если продается не только земельный участок, но и находящийся на нем дом, который также принадлежит продавцу как собственность, понадобится соответствующее свидетельство о собственности на него.

Образец договора купли-продажи земельного участка 2020

В общем виде договор о приобретении земли можно разделить на два вида:

  1. Договор купли-продажи земельного участка.
  2. Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.

В первом случае разделы договора выглядят следующим образом.

Преамбула

В самом начале отображается название договора (по типу сделки), прописывается город или другой населенный пункт с обязательным указанием субъекта федерации и даты заключения (прописью или в обычном цифровом виде).

Покупатель имеет право потребовать у продавца предъявить паспорт, чтобы сверить персональные данные с теми, которые значатся в договоре. Во избежание возможного мошенничества проверять нужно все сведения с точностью  до буквы в фамилии, имени, отчестве.

Предмет договора

Здесь отражается то, о чем именно договариваются стороны.

Важно обратить внимание на то, что договор предполагает обязательное предъявление документа о праве собственности земельного участка, в котором должны содержаться все сведения о нем:

  • площадь;
  • кадастровый номер;
  • категория земель и разрешенное использование (хозяйственное, под индивидуальное жилое строительство);
  • реквизиты документа и основание, в связи с которым продавец его получил.

Права и обязанности сторон

Фактом составления договора и своей подписью продавец гарантирует, что на участок нет требований со стороны третьих лиц, что он не находится под арестом или в залоге. Покупатель же подтверждает свое намерение и покупки. Средства должны быть переданы продавцу в полном объеме на момент подписания договора.

Прочие положения

Оставшиеся пункты регулируют порядок обжалования возможных споров, ответственность за уклонение от регистрации прав на участок. Обращается внимание, что дальнейшие расходы по оформлению участка в собственность несет только покупатель, который регистрирует объект на свою фамилию в территориальном отделении Росреестра, соответствующему местоположению земли.

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком 2020

Если продается не только земля, но и дом, стоящий на нем, можно составить два соответствующих договора. Однако допустимо подписать и один документ, в котором будут отражены сразу две операции:

  • факт купли-продажи дома;
  • факт купли-продажи земли, на которой он расположен (и всего участка вокруг него).

Принципиальные изменения в таком документе связаны с тем, что в него вносятся все сведения о доме как об объекте недвижимости. Они должны полностью совпадать с данными, которые указываются в соответствующем свидетельстве о собственности.

Важно учесть, что и в таком договоре должна указываться гарантия продавца о том, что ни дом, ни земельный участок не находятся под обременением, в качестве спора в суде, под арестом. залогом и т.п. Во всех остальных пунктах договор ничем не отличается от обычного договора о приобретении земли.

Если покупатель приобретает сразу и дом, и землю, он получит два соответствующих документа о собственности этих объектов: отдельно будет оформлен документ на дом, отдельно – на участок. Продавец в этом случае обязан предоставить также ровно два документа, подтверждающих его права как владельца.

Риски при покупке земли: комментарии специалиста

Перед приобретением земельного участка лучше самостоятельно или с помощью специалистов изучить территорию, а также достоверность юридической документации, в которой отражается факт собственности, назначение земли, ее границы и прочие сведения. Условно все возможные риски при покупке участка можно подразделить на 2 категории:

  1. Физические – те, которые связаны с самой землей (возможность подтопления, качество почвы и др.).
  2. Юридические – связанные с подлинностью документов об участке.

Физические риски

Поскольку зачастую участок покупается для строительства и ведения личного подсобного хозяйства, важно убедиться, что состояние грунта и качество инфраструктуры не помешают ведению подобной деятельности. Вот на что следует обратить внимание в первую очередь:

  1. Не выходя из дома, можно уточнить сведения о возможных промышленных предприятиях, находящихся неподалеку. Благодаря этой информации можно предвидеть, какие риски несет их деятельность для местной экологической обстановки, имели ли место прецеденты с выбросом отходов в воздух и/или воду. Есть целая группа предприятий, рядом с которыми лучше не приобретать землю для долгосрочного использования: нефтехимические комплексы. сажевые заводы, комплексы по переработке или захоронению радиоактивных остатков.
  2. На местности следует убедиться в том, что подъезд именно к вашему участку, а не к населенному пункту вообще возможен в любое время года при практически любой погодной ситуации.
  3. Если предполагается строительство, понадобятся соответствующие коммуникации. В идеале в поселке уже должны быть построены и снабжены всем необходимым несколько домов. поскольку такой факт однозначно свидетельствует о реальной возможности индивидуального строительства.
  4. В случае сельскохозяйственного использования участка важно обратить внимание на качество грунта, а также на возможные риски ущерба от весеннего половодья (близость крупных водоемов, залегание грунтовых вод, положение дома и участка в низине).
  5. Наконец, важно проверить наличие или степень удаленности объектов социальной инфраструктуры – больницы, почты, ближайшей автобусной остановки и т.п., если на участке предполагается постоянное проживание.

Юридические риски

Не менее важная группа рисков связана с возможным ненадлежащим оформлением документов и/или предоставлением заведомо ложных документов. В этом случае нужно проверить такие моменты:

  1. Все данные о владельце участка и/или дома полностью совпадают во всех документах (убедиться при личном осмотре оригиналов).
  2. Участок и дом действительно не находятся под обременением. Для этого можно организовать самостоятельную проверку не выходя из дома и совершенно бесплатно: зайти на официальный сайт Кадастровой Палаты https://kadastrmap.ru/ и уточнить информацию об участке, введя его кадастровый номер или точный адрес, под которым он зарегистрирован.
  3. Часто наблюдается риск несоответствия цели использования земли, заявленной в договоре, и фактической. Например, продается земля, которая на самом деле относится к лесному фонду. В этом случае она может принадлежать муниципальным органам власти, что обязательно следует узнать перед сделкой, обратившись именно к ним.
  4. Кроме того, важно обращать внимание на «осложненные» сделки:
  • участок принадлежит одному из супругов, но приобретен он был во время совместной жизни;
  • участок находится в совместной собственности, но письменное согласие других собственников, которые имеют право преимущественной покупки, не получено;
  • участок принадлежит целиком или частично несовершеннолетнему (в этом случае обязательно понадобится согласие со стороны органов опеки в письменном виде).

Комментарий юриста по поводу документальных рисков можно увидеть здесь.

Приобретение земли, с домом или просто земельного участка – ответственное решение, поэтому прежде чем прийти к окончательным выводам, важно учесть нюансы оформления договора купли-продажи, а также взвесить все возможные риски такой сделки.

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Главное

– обеспечение участка

правоустанавливающей документацией

. Её не следует путать со

свидетельством о праве собственности

. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

  1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
  2. свидетельство о принятии надела по наследству;
  3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

  • дарственная на землю;
  • купчая;
  • договор мены.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. кадастровый паспорт участка.

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Дополнительный пакет и особенности документации

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок. Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Оформление купли-продажи земельного участка: пошаговая инструкция

Если вас интересует купли-продажа дома с наделом, тогда вам следует прочитать

эту статью

. Если же вы не продаете, а покупаете участок, тогда ознакомьтесь с другим

нашим материалом

.

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка, нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности, документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

  1. на стоимость аналогичных наделов;
  2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Куда обращаться и внесение задатка

Для составления ПДКП можно обратиться:

  • в риелторскую компанию;
  • к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка. После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Образец для скачивания: предварительный договор купли-продажи земельного участка

Владелец уже НЕ имеет права:

  1. передать ЗУ третьим лицам;
  2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
  3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380, 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Заключение предварительного соглашения не является сделкой имущественного характера. Этот документ имеет краткосрочную юридическую силу только до момента подписания купчей. Никакие имущественные права на его основании не передаются.

Сроки и составление основного договора

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон. Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

  1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
  2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
  3. объект может сниматься с резервирования.

Основной типовой договор (образец договора купли продажи земельного участка можно скачать чуть ниже или в конце статьи)

имущественной сделки допускает самостоятельного составления, но здесь целесообразнее обратиться к специалисту, который поможет предусмотреть все тонкости, связанные с конкретным участком, подлежащим сбыту. Уплаченный в виде аванса задаток зачитывается в счёт оплаты покупки. На основании ПДКП в положения купчей переносятся основные пункты, а сведения о сторонах и характеристиках приобретаемого ЗУ не должны иметь расхождений.

Договор купли продажи земельного участка: скачать бесплатно

Если таковые появились, требуется приложить документальное свидетельство их правомочности в виде справки, выписки из ГКН и прочего.

Договор начинается с определения:

  1. места и времени составления;
  2. субъектов сторон;
  3. предмета договора.

Характеристики участка, внесённые в предварительное соглашение и в купчую, требуют соответствия сведениям кадастрового паспорта и свидетельства о собственности.

После основной части, определившей субъект и предмет имущественной сделки, формулируются пункты:

  1. Условия проведения имущественной сделки. В пункт вносятся подпункты, определяющие способ перехода имущественных прав. Так же – сумму, подлежащую оплате и способ передачи денег.
  2. Права и ответственности сторон, определяющие соблюдение сроков и условия организации купли продажи.
    Сроки передачи, в которых назначается дата составления акта приёма-передачи ЗУ.
  3. Ответственность сторон при не исполнении положений договора, где определяются штрафные санкции за нарушение условий и пени за нарушение сроков передачи ЗУ или внесения платежа.
  4. Условия расторжения договора. Обозначаются ситуации, которые допускают отмены юридической силы договора по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.
  5. Действия в обстоятельствах неодолимой силы.
  6. Заключительные положения, где указывается необходимость проведения регистрации договора, число экземпляров и иные нюансы по усмотрению сторон.
  7. Скрепляется подписями с расшифровкой фамилий.

Стоимость оформления такого договора юристом в регионах РФ составляет в среднем 6-8 тысяч рублей. Его допустимо удостоверить нотариально, если сторонам требуется дополнительная гарантия чистоты сделки. Если продажа проводится через риелторскую компанию, то специалисты высчитывают в пользу компаний сумму от 50 тысяч рублей. Некоторые объекты облагаются процентным вычетом, который проводится в момент передачи денег продавцу и составляет 3-5% суммы сделки.

Регистрация в Росреестре

Оформленная купчая передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке в записи ГКН. Наряду с ней передаются:

  1. кадастровый паспорт участка;
  2. правоустанавливающий документ;
  3. свидетельство о собственности.

Стороны договора (бланк договора купли продажи земельного участка можно скачать ТУТ) подходят в многофункциональный центр (МФЦ) совместно, при предоставлении паспортов составляют заявления о переходе прав и сдают обозначенную документацию под расписку в окно регистратору.

Проведение процедуры регистрации купли продажи земельного участка платное. Требуется оплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей.

Регистрация проводится на основании закона, принятого 27.07.1997 г., под № 122-ФЗ, который требует проведения регистрации имущественных прав на объекты недвижимости. Не зарегистрированный договор является недействительным. Регистрационные действия допускается приостановить одной из сторон подачей заявления, если контрагент нарушил правила, установленные в положениях купчей.

Переход права завершается получением свидетельства о праве собственности, выданном на имя нового владельца, при отметке о регистрации на экземпляре договора. До получения таковых приобретённый надел следует принять актом приёма-передачи.

Вместо заключения предлагаем вам ознакомится с другим материалом, который поможет вам после купли-продажи ЗУ:

  • 3 ШАГА ДЛЯ ВОЗВРАТА НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  • КАКОЙ НАЛОГ ПЛАТИТЬСЯ С ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ И КАК ЕГО РАССЧИТАТЬ?
  • 2 ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА НА ПОКУПКУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Вот такой не простой порядок купли-продажи земельного участка, надеемся что наш материал вам поможет. Удачи!

Участок земли – особая категория недвижимости. На его цену влияют местные особенности климата, вид почвы: стоимость напрямую связана с природными условиями. Кроме того, территория нередко продаётся вместе с домом – получается такая собственность в собственности. Отсюда свои тонкости в процедуре купли-продажи земли. Но начинается всё до боли знакомо: с забега по инстанциям и подготовки бумаг.

Подготовительный этап

Перед оформлением сделки продавцу участка нужно подготовить, а покупателю – проверить все документы. Как правило, не обойтись без такого пакета бумаг:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
  • план дома с приложенной экспликацией;
  • кадастровый план с привязкой и определением периметра участка;
  • справка об отсутствии долга по налогу на землю;
  • выписка, выданная государственным регистрационным органом;
  • документ, удостоверяющий личность собственника (паспорт);
  • ИНН собственника.

До 15 июля 2016 года право владения недвижимостью подтверждало свидетельство о регистрации права собственности – в нём на одном листе содержалась основная информация о субъекте и объекте права, дате его регистрации. Но новый закон «О государственной регистрации недвижимости» привычные свидетельства отменил. Теперь при всех подобных операциях (возникновение, переход, прекращение права собственности, наложение или снятие обременения) собственники получают (в электронном или в бумажном виде) выписку из ЕГРН. Это несколько страниц с обычной чёрно-белой печатью. В них прописан развернутый состав сведений по объекту недвижимости, в том числе сведения кадастра в графической форме; данные о собственнике и правообладателях, обременениях, арестах, запретах, если они есть.

Для тех, кто ещё не регистрировал земельный участок по-новому, роль подтверждающего документа продолжает выполнять свидетельство, они не утратило свою силу. Вместе с ним нужно предоставить и выписку государственного регистрационного органа. А для тех, кто уже обращался в Росреестр, чтобы как-то изменить право собственности на землю после 15.07.2016, выписки будет достаточно.

Продавцу нужно получить нотариально заверенное согласие на продажу всех собственников земли, если их несколько; предоставить подтверждение об отсутствии третьих лиц, имеющих право собственности на участок; справку о собственной дееспособности. Если объект продажи был ранее приобретён в браке, потребуется согласие супруга/супруги на отчуждение имущества.

Покупателю юристы советуют тоже не сидеть без дела и изучить все имеющиеся документы, убедиться, что сведения в них совпадают. Например, свидетельство о регистрации права собственности (либо выписку из ЕГРН) и техпаспорт участка стоит сверить с кадастром. Полезно будет самостоятельно получить выписку в Росреестре.

Можно выполнить эту «бумажную» работу самостоятельно, а можно привлечь юриста или нотариуса. Так будет проще и спокойнее, но дороже: в среднем услуги нотариального сопровождения сделки обойдутся в сумму от 3 до 7 тысяч рублей.

Отдельный пункт при подготовке к продаже – определение цены земли. Для сделки, как правило, важна рыночная, кадастровая стоимость учитывается при налогообложении. Есть несколько путей назначения цены: исходя из потенциальных доходов, которые принесёт использование этого ресурса; на основании расходов на содержание участка; исходя из стоимости проданных в этом районе аналогичных участков. Продавец может выбрать любой из подходов либо сочетать несколько, может сделать это сам, либо обратиться к независимым экспертам.

Важно учесть

Сделка по продаже участка становится основанием возникновения правоотношений между продавцом и покупателем. Но предшествующий ей подготовительный этап не стоит игнорировать. Обязательное основание для сделки купли-продажи – факт прохождения земельным участком государственного кадастрового учета. Использование не прошедшего его объекта автоматически аннулирует процедуру (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ).

Регулирующие эти вопросы Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ также предусматривают административную ответственность продавца за недостаточную искренность с покупателем, а именно предоставление недостоверных данных по следующим вопросам:

  • об обременениях участка и ограничениях его использования согласно присвоенному земле статусу;
  • о том, можно ли возводить здесь строения;
  • об использовании близлежащих территорий, влияющем на использование и цену выставленного на продажу участка;
  • о характеристиках почвы и других параметрах земли, имеющих значение для формирования цены на участок и его использования в дальнейшем;
  • другие потенциально важные для решения о покупке земли сведения, а также данные предоставление которых законодательно закреплено.

Покупатель в этих случаях может настоять на снижении цены или расторжении договора и компенсации ему понесённых затрат.

Особая история – продажа собственности крестьянских хозяйств и сельхозорганизаций. Преимущественным правом покупки таких объектов пользуются субъект РФ или, если это указано в региональных законах, местный орган самоуправления. О планах на продажу их нужно известить в письменной форме заказным письмом. Если в течение месяца госорганы не уведомили землевладельца о своём интересе к сделке, участок может быть продан любому.

Оформление договора

Предмет договора в этом случае часто бывает двойной – это и земля, и расположенная на ней недвижимость (жилой дом, хозяйственные постройки). Но на счастье всех участников сделки закон не разделяет такую собственность на части: заключается один договор, где и строения, и земля рассматриваются в одном контексте. Впрочем, если есть особое желание прописать два самостоятельных договора, закон этого не запрещает.

Что должно быть в договоре:

  1. Обязательные для подобных документов город оформления; число, месяц и год; полные наименования, реквизиты и подписи сторон.
  2. Предмет договора – его описания должно быть достаточно, чтобы точно идентифицировать недвижимое имущество. Указываются адрес, площадь, кадастровый номер участка, категория земель по целевому назначению, тип разрешенного использования, сведения о правоустанавливающей документации продавца, данные о госрегистрации права и его ограничениях в ЕГРН (с 01.01.2020 – вместо ЕГРП).
  3. Общая стоимость сделки и цена объектов, территории и строений на ней (фиксируется цифрами и прописью), порядок оплаты.
  4. Права и обязанности контрагентов.
  5. Сведения об ограничениях и обременениях недвижимости.
  6. Порядок передачи объекта.

Чего не должно быть в договоре:

  1. Условия о праве продавца при желании вернуть себе проданную землю.
  2. Ограничения на различные операции с землёй (ипотека, аренда и другие сделки).
  3. Ограничения ответственности бывшего владельца земли при предъявлении прав на неё третьими лицами.

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Заверение у нотариуса необязательно. Исключение составляет продажа долей на землю либо реализация собственности, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка.

Финальные штрихи

На заключительном этапе переход права собственности на проданное имущество его новому владельцу необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. Только после этого он становится полноправным собственником. Кстати, в 2020 году сроки проведения этой процедуры для объектов недвижимости уменьшились. Для обычной сделки процедура займёт 7 рабочих дней, для нотариально заверенной – всего 3.

Возможно, не самый приятный, но тоже обязательный пункт – уплата продавцом налога на полученный по результатам сделки доход (НДФЛ). Если гражданин проживал в России более 183 дней в течение года, налоговая ставка составляет 13%; менее 183 дней – 30%.

Итак, процедура отчуждения (продажи) или приобретения такого специфичного товара, как земля, требует учесть немало нюансов. Но, в конце концов, эта такая история, у которой может быть масса вариантов продолжения. Например, продали землю и узнали о том, что теперь должны заплатить штраф за нарушение норм Земельного кодекса РФ. Или, наоборот, исполнили давнюю мечту и приобрели территорию под будущее родовое гнездо, но тут выяснилось, что возводить постройки здесь запрещено законом. Так что лучше позаботиться о позитивном варианте развития событий еще до их начала.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Главная » Договор купли-продажи земельного участка: Образец 2020 года и полезные советы по составлению

Договор купли-продажи земельного участка является подтверждающим документом в сделках с недвижимостью. Образец договора 2020 года легко найти в интернете.

Его составление требует к себе внимательного отношения, иначе в дальнейшем не избежать неприятностей. Особенно много рисков существует для покупателя.

Он потеряет заплаченные деньги, если сделку признают недействительной из-за того, что документы были неправильно оформлены.

Содержание этой статьи:

С чего начинать оформление документов?

Сначала покупатель выбирает сам земельный участок, который подходит ему больше всего по характеристикам.

Прежде, чем заключить договор купли-продажи земельного участка, рекомендуется требовать от продавцов правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации. Стоит доверять только оригиналам таких бумаг. Лучше отказаться от ксерокопий, даже если он заверены нотариусом.

Договор купли-продажи земельного участка – это, как и договор купли-продажи квартиры, документ, который позволяет получить право собственности на сам участок.

back to menu ↑

Особенности заключения договора

Форма этого документа бывает простой, либо нотариальной. Стороны сами выбирают подходящий вариант, по взаимному согласию.

Гражданское законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения соглашения по продаже земельных участков.

Заключается договор только письменно. Он вступает в силу после того, как проведена регистрация документа, а не в тот момент, когда стороны достигли согласия по всем ключевым вопросам.

Государственная регистрация потом потребуется, когда покупателю переходит право собственности на тот или иной участок.

back to menu ↑

Требования к содержанию договора

  • Объектом продажи могут служить только земельные участки, состоящие на кадастровом государственном учёте. Об этом говорится в 37 статье Земельного Кодекса.
  • Предмет договора – одно из существенных условий для этого документа. Эта часть, в которой содержатся все сведения, касающиеся того или иного земельного участка.

Для продажи какого-либо объекта сам продавец при этом должен владеть:

  1. Документами для обоснования ограничений по эксплуатации, если такие ограничения присутствуют.
  2. Документами по постройкам, присутствующим на территории участка.
  3. Нотариальным согласием на процедуру продажи, если объект находится в долевой собственности.
  4. Основаниями для приобретения.
  5. Свидетельством о праве собственности.
  6. Кадастровым паспортом.

Договор признают недействительным с коммерческой точки зрения, если хоть что-то из этих данных у продавца отсутствует.

  • Адрес отчуждаемого участка земли – это почтовый адрес, по которому он находится.
  • По тексту документа нужно указать, к какой категории относится земля, какую общую площадь она имеет.
  • О наличии обременений покупателям надо сообщать до того, как будет заключена сделка.

Необходимо также иметь о земле следующие сведения:

  1. Номер продаваемого участка согласно кадастровому кварталу.
  2. Нумерация для кадастрового квартала.
  3. Номер, принадлежащий кадастровому кварталу.
  4. Номер кадастрового округа, к которому принадлежит земельный участок.

Наконец, договор нельзя считать заключённым, если в нём не указана точная цена конкретного объекта. Продавцы устанавливают цены либо на объект целиком, либо на определённую единицу измерения, имеющую отношение к участку (используются точные данные, проведенные путем межевания).

back to menu ↑

Какие нормы и условия надо обязательно отразить в договорах?

Самые важные сведения – о стоимости земельных участков, их подробное описание. Необходимость указания данных, позволяющих точно определить тот или иной объект, описывается в статье 554 Гражданского Кодекса РФ.

Договор может быть признан недействительным, если эти данные вообще отсутствуют, либо предполагают наличие нескольких толкований. Из кадастрового паспорта можно взять всю информацию, позволяющую идентифицировать конкретный земельный участок.

Статья 7 закона №221-ФЗ говорит о том, что именно необходимо указывать в кадастровых паспортах. О необходимости указания на категорию земель пишется в статье 8 Земельного Кодекса РФ.

back to menu ↑

Какие положения в договор не включаются?

Есть несколько положений, которые можно признать недействительными, поскольку они ограничивают права сторон договора:

  1. Исключающие или ограничивающие ответственность продавца, если претензии на участок предъявляют третьи лица.
  2. Условия, согласно которым ограничиваются возможные действия нового владельца по отношению к объекту. В том числе, не дающие право: совершить сделку в дальнейшем, оформить ипотеку, передать территорию в аренду.
  3. Условия, согласно которым продавец сможет выкупить участок обратно, если возникнет необходимость.

back to menu ↑

Право собственности на землю. Когда оно возникает?

До марта 2013 года, договор не вступал в силу, пока не проходила государственная регистрация. Сейчас эти правила изменились.

Документ начинает действовать в момент, когда продавец и покупатель ставят на нём свои подписи. Теперь, если государственная регистрация отсутствует – этого недостаточно, чтобы признать документ недействительным.

Но это не значит, что покупатель становится собственником земли сразу после того, как подписывает договор. Для перехода права собственности, требуется пройти государственную регистрацию, в данном случае она необходима.

Обе стороны должны подписать ещё и передаточный акт, чтобы право собственности окончательно перешло от одного к другому. Это требование излагается в 556 статье Гражданского Кодекса РФ.

back to menu ↑

Правила составления договоров на земельные участки с домом

Земля и дом, который был возведён на ней, неотделимы друг от друга. Потому, если присутствуют оба элемента, и договор на них будет составляться совместный. Порядок действий такой же, как и в общем случае оформления соглашения на земельные участки.

Есть лишь несколько особенностей, которые требуют учёта:

  1. В данном случае, договор описывает не один, а сразу два предмета. Идентификационные номера по дому и участку прописываются по отдельности. Надо дать информацию по свидетельству на право собственности дома, его площадь и назначение, почтовый адрес. Описание участка содержит сведения по: документу, подтверждающему право собственности; категории земли и кадастровому номеру; площади и характеристике места расположения.
  2. То же самое касается денежной суммы. Её необходимо поставить как общую, так и отдельно за каждый из объектов.

Есть лишь пара случаев, когда становится возможным отчуждение земли без необходимости продавать дом, построенный на ней.

  • При расположении дома на территории, изъятой из оборота согласно правилам Земельного Кодекса РФ.
  • При наличии права собственности на часть дома, которую нельзя выделить из общей постройки вместе с частью земли на продажу.

back to menu ↑

О стоимости земельных участков

Есть множество факторов, которые влияют на решение этого вопроса. В том числе, категория и вид земли, наличие коммуникаций и возможность их проведения, удалённость от крупных населённых пунктов и трасс, и так далее.

Недвижимость Ленинградской и Московской области наиболее ликвидна в настоящее время. Значит, именно в этих регионах цены будут выше, чем в остальных.

В России средняя стоимость сотки составляет 200 тысяч рублей. Но это не значит, что невозможно найти более доступные решения.

back to menu ↑

Новый Земельный Кодекс

№171-ФЗ – новый Федеральный Закон, который внес изменения в ЗК РФ. Он привнес в кодекс новые нормы, для того чтобы процедуры в сфере земельных участков стали более прозрачными.

Кроме того, закон поможет привести в единый вид все статьи Земельного Законодательства в РФ.

Особое внимание теперь уделяется такому вопросу, как порядок образования, предоставления государственных и муниципальных земельных участков. Теперь, чтобы передать их в аренду, надо будет провести торги и аукционы. Раньше это требование распространялось только на продажу.

Городским и сельским поселениям теперь перешли полномочия по распоряжению такими участками. Теперь закон позволяет обменивать муниципальные и государственные участки на земли, которые находятся в частной собственности.

Чтобы получить право на использование такого участка, теперь необходимо будет оформить специальное разрешение.

Отдельно определяется порядок, согласно которому федеральная собственность безвозмездно передаётся в собственность субъектов РФ, либо в муниципальную собственность. №171-ФЗ посвящён так же проекту межевания территории, который был утверждён ГК РФ. Теперь, в соответствии с ним, необходимо привести границы всех участков.

back to menu ↑

Подробнее изучаем документы по участку

Документы на дом и землю без внимания оставлять нельзя, каким бы добросовестным ни казался продавец.

  • Правоустанавливающие документы. Они должны подтвердить, что дом продаётся именно владельцем, а не третьими лицами. Основание не имеет значения.

  • Содержание технического паспорта. Это единый документ, состоящий из разделов по: стоимости зданий и сооружений, их техническому состоянию, назначению, подробному описанию, экспликации, плану. Документы выдаёт БТИ, по адресу расположения участка. Печать организации подтверждает, что это оригинал.
  • Технический паспорт здания. Содержит поэтажный план по каждому строению, которое на участке находится.
  • Выписка из домовой книги. Она содержит сведения о лицах, которые могли за определённое время получить прописку по этому адресу. Это поможет заранее узнать о дополнительных обременениях на объекте.
  • Правоустанавливающие документы по участку. Требуют особого внимания.
  • Кадастровый план. Документ, за выдачу которого несут ответственность районные отделы управления Роснедвижимости в конкретных регионах. Именно в этой справке они пишут информацию о правообладателях, общую площадь территории, нормативную цену участка, разрешённому использованию, категории земель и так далее.

back to menu ↑

Рекомендации по правильному оформлению

Документ обязательно начинается со вступительной части. В ней содержатся:

  1. Определение роли участников сделки. Одна выступает в качестве продавца, а другая – как покупатель.
  2. Реквизиты доверенности, имена, фамилии и отчества лиц, принимающих участие в оформлении сделки.
  3. Сведения о реквизитах сторон-участников.
  4. Наименование, если кто-то является юридическим лицом.
  5. Данные, взятые из паспортов.
  6. Описание места, где был заключен договор, времени.
  7. Номер самого соглашения, наименование.

Условия и предмет сделки подробно описываются в основной части. Здесь пишется о:

  • Правах и обязанностях каждой из сторон.
  • Порядке расчётов, условиях и размерах платежей.
  • Ограничениях по эксплуатации земли (если они есть)
  • Обременениях на участке при наличии.
  • Предмете купли-продажи.

Предметам сделки важно уделить особое внимание, оформляя договор. Важно, чтобы для земельного участка присутствовало подробное описание.

Местонахождение территории обозначается документально, полностью. Это касается и территории земли с её целевым назначением, кадастрового номера, площади территории.

Обычно почтовый адрес становится и адресом земельного участка. Либо им может быть другая разновидность описания, которая позволила бы определить, где находится объект на территории кадастрового округа.

Правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт – из этих документов берётся общая площадь территории. Важно, чтобы во всех бумагах информация совпадала, ведь она будет заноситься и в право собственности.

Стоимость земельного участка также выступает важным условием в любом договоре. Определяя её, надо опираться на нормативную цену земель соответствующей категории по региону в целом. Назначение бывает дачным или садовым, сельскохозяйственным. Общая стоимость описывается за всю фактическую площадь, если цену указывают за сотку или гектар, к примеру.

Соглашение сторон поможет определить, в каком порядке объект будет оплачиваться. Деньги передаются до оформления сделки, либо после. Наконец, к договору надо будет приложить в оригиналах и копиях такие документы, как:

  • Протокол разногласий, протокол по их согласованию
  • Справка, которая подтверждает, что какие-либо строения на участке отсутствуют.
  • Согласие одного из супругов на продажу участка, заверенное у нотариуса.
  • Согласие одного из супругов на передачу денежных средств.
  • Акт по приёму и передаче земельного участка.
  • Документ, по которому продавцу передали объект.
  • Свидетельство, подтверждающее факт государственной регистрации.
  • Кадастровый паспорт на участок для продажи.
  • График платежей, если необходимо.

back to menu ↑

О каких ещё важных мелочах надо знать?

Договор должен содержать подробное описание всех имеющихся ограничений и обременений. Это касается доверительного владения, ипотеки или аренды объекта на момент передачи другому лицу. Выписка из ЕГРП поможет подтвердить наличие данных фактов, либо их отсутствие.

Перед тем, как заключить договор, надо заранее узнать, не наложен ли на землю арест. Иногда случается так, что документы оформляются на часть земли. Тогда надо произвести её раздел. Отдельный кадастровый план после этого оформляется на каждую из частей.

При наличии совладельцев у участка, необходимо от каждого из них получить согласие, заверенное нотариально.

Особенно внимательными следует быть при оформлении сделок на участки, которые получены в наследство. Тогда продавцами земли и должны быть сами наследники, а не другие лица. Необходимо проверить, не ведётся ли судебная тяжба по данному вопросу.

back to menu ↑

О налогообложении

Если продавец владел земельным участком более трёх лет, он освобождается от уплаты налогов по сделке. Об этом говорится в Налоговом Кодексе, в статье 220.

Если же участок находился в собственности менее трёх лет, то налог платится на объекты стоимостью более одного миллиона рублей. С суммы свыше данного миллиона вычитается 13 процентов.

Покупатель всегда платит 13-процентный подоходный налог в пользу государства. Можно лишь получить налоговый вычет в том случае, если участок приобретается под дальнейшее жилищное строительство.

В налоговую инспекцию подаётся декларация после того, как сделка оформлена полностью. Этот же документ заполняется, если нужно получить налоговый вычет.

back to menu ↑

Небольшое заключение

Агентский договор и содержание документов необходимо отдельно проверять, если продажей объекта занимается риэлтерское агентство. Они заключают с собственником агентское соглашение, которое и позволяет им действовать от имени других лиц.

Иногда надо подписать два договора – не только на приобретение участка, но и на подряд. В таком случае лучше заранее съездить на объект и посмотреть, в каком состоянии там всё находится.

Покупка и продажа земли – это процедура, которая требует к себе особенного внимания. Даже в типовых договорах есть десятки пунктов, которые можно корректировать.

Без специального образования не каждый разберётся во всех нюансах, связанных с оформлением этого документа. Если никто не собирается пользоваться услугами юристов по сопровождению сделки купли-продажи, надо хотя бы провести с ними консультацию.

Это поможет избежать ошибок в самых сложных и спорных вопросах. Особенно, если одна из сторон планирует, например, сэкономить на налогах, указывая меньшие суммы, чем есть на самом деле.

Опытные специалисты подберут наиболее подходящий вариант, способный удовлетворить обе стороны. Они проведут процедуру в соответствии с законом.

back to menu ↑

Как купить земельный участок, а не проблемы

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: