Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса в 2019 году

недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

На данный момент пытаемся увеличить жилплощадь. С большим удовольствием купили бы в новостройке, но строят у нас в городе исключительно 1-2-хкомнатные и маленькие трёшки. Нам же нужна 4-х, и не маленькая.
Осенью у нас был покупатель на нашу квартиру, были деньги на доплату в виде налички, но продавец отказался идти на уступке в цене
. Сейчас этот же продавец скинул цену даже больше, чем мы просили. Но покупателя у нас уже нет, и спроса тоже нет совсем.
Даже снизив цену ниже всех других аналогичных предложений, покупатель не появляется. Дальше снижать некуда, иначе суммы доплаты уже не хватит.
Ищем варианты обмена, но многих отталкивает 5-й этаж или сумму доплату называют нереальную
. Аргумент — нам столько надо или мы не спешим. В основном большие квартиры меняют, когда проживает в одной квартире не одно поколение, и желают уже выделить угол молодым.
Как действовать в сложившихся условиях: когда свою не продать и обмен, подходящий по цене не найти? Ждать уже больше не можем, до осени надо срочно переехать
. Ищем квартиру уже более полугода, немного опоздали с покупкой. Перед нами как раз были проданы 2 подходящие квартиры. И сумму доплаты увеличивать не вариант, наличку мы вложили в другую недвижимость и будем брать ипотеку. Ежемесячные платежи не должны превышать платы по ипотеке.
Сумма доплаты достаточная
. 2 года изучала все предложения и доплатой, которую просили продавцы подходящих квартир. Сейчас просят больше за квартиры в более худшем состоянии, хотя цены на квартиры уже ниже, чем были год назад.
Агенты не помогают
. Говорят берите то, что есть — другого в ближайшее время не будет.

 26 января 2019     Комментарии к записи Как менялась стоимость жилья в кризис и чего ждать в 2019 году отключены

Своим мнением о состоянии рынка жилья и прогнозом на 2007 год поделился адвокат Олег Сухов (правовой консультант компании Правильные Инвестиции в Недвижимость).

В конце 2014 года недвижимость резко пошла в гору, поскольку россияне стремились побыстрее избавиться от стремительно обесценивающихся рублевых сбережений. Однако буквально через 2-3 месяца рост сменился падением. В итоге за 2015-2016 годы жилье подешевело почти на четверть.

Спасти цены от еще более серьезного падения удалось благодаря льготной ипотеке. В 2016 году на рынок положительно повлияло снижение ключевой ставки до 10%. Банки получили доступ к дешевым ресурсам и смогли снизить кредитные ставки практически до уровня льготных.

Если воспользоваться программой господдержки кредитования, взять ипотеку на квартиру в новостройке сегодня можно под 11,4%, без нее — под 12,5%, на вторичном рынке — под 13,3%. Объем ипотечного кредитования в 2016 году составил порядка 1,5 трлн рублей, что примерно на 30% больше, чем в 2015 году. Однако в 2019 году действие программы субсидирования заканчивается, что может негативно повлиять на спрос.

Прогноз на 2019 год

Высокие чиновники считают, что завершение программы субсидирования не охладит энтузиазм россиян, заинтересованных в приобретении жилья. По прогнозам АИЖК в 2019 году банки выдадут на покупку недвижимости 1,7 трлн рублей, что на 12% больше, чем в 2016 году. Такой прогноз выглядят обнадеживающе, но никаких предпосылок для его осуществления нет. По крайней мере, в первом полугодии.

К февралю-марту кредитные ставки на жилье в новостройках, скорее всего, сравняются со ставками на вторичку, то есть, достигнут уровня 13-14%, что негативно повлияет на спрос. С доходами россиян тоже дела обстоят неважно: население беднеет третий год подряд. Да и новых рабочих мест за это время не прибавилось. Желающие взять ипотеку уже сделали это. Остальные или настроились на ожидание дальнейшего падения ставок, или вообще отложили решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Оживить рынок кредитования наверняка смогло бы уменьшение ключевой ставки до 9-9,5%. Однако представители Центробанка заявили, что до второго квартала изменений не будет.

Вслед за снижением спроса на ипотеку в первом квартале упадет стоимость квадратного метра. С целью удержания клиентов участники рынка будут вынуждены скинуть дополнительно 2-5% от формальной цены или увеличить скрытый дисконт. Это отступление станет первым и последним в этом году. По крайней мере, первичка больше дешеветь не будет. С августа цены пойдут в рост, и к концу года жилье подорожает на 5-7%.

Ожидать оживления рынка во втором полугодии следует по двум причинам. Во-первых, намечается дефицит предложения. В прошлом году было заложено гораздо меньше объектов, уменьшилось и количество самих застройщиков. По подсчетам Рейтингового агентства строительного комплекса, из 4850 активных девелоперов 121 компания в процессе банкротства. За последние 2 года в России закрылось почти 4 тыс. строительных организаций, в текущем квартале рынок покинут более 500 застройщиков.

Во-вторых, в сложившейся ситуации подорожание жилья на 5-7% — это минимум, который нужен застройщикам, чтобы хоть немного отыграть кризисные потери. С 2014 года ощутимо подорожали стройматериалы, себестоимость работ выросла на 20%, кредиты подорожали на 5-7%, инфляция превысила 18%. Девелоперы слишком долго демпинговали, пытаясь продать завершенные объекты. Если затянуть пояс еще туже, для многих застройщиков он превратится в удавку.

В условиях сохранения кризисных явлений строительная отрасль оказалась одной из самых уязвимых. Плюс падение покупательной способности населения, снижение реальных доходов.

И как результат, проблемы в последние годы с рынком первичного, и вторичного жилья.

Как будут развиваться события дальше? Продолжится ли кризис на рынке недвижимости в 2019 году? Разберемся, как будущее видится знатокам рынка.

Ситуация на сегодняшний день

Нынешний октябрь был богат на встречи, посвященные развитию экономики, с участием первых лиц государства. Достаточно назвать совещание в правительстве по стабилизации экономики и выступление президента на съезде организации «Деловая Россия». В обоих случаях много говорили об оздоровлении инвестиционного климата, о необходимости более тесного контакта бизнеса и власти для преодоления последствий кризиса. В том числе, и в строительной сфере, которая была названа в числе наиболее пострадавших в последние годы.

Сохранится ли кризис на рынке недвижимости в 2019 году или можно ожидать позитивных перемен? Чтобы проследить тенденции, надо внимательно проанализировать сегодняшнее состояние дел. А оно тревожно. РИА Недвижимость, опираясь на расчеты НИУ-ВШЭ, предрекает вероятность банкротства для каждой шестой российской строительной компании. На начало года в предбанкротном состоянии находилось порядка 14–16% таких фирм, а по итогам третьего квартала их стало 16–18%.

Цифры реальных банкротств еще более впечатляющи. На конец июня 2016-го в России из более чем 132 тысяч зарегистрированных компаний строительного сектора обанкротились полторы тысячи. Для сравнения: за аналогичный период 2015 года их было вдвое меньше.

Одна из главных причин — проблема закредитованности этого вида бизнеса. То есть, предприниматели, закончив один проект, берут кредиты на новую стройку. А гасить их планируют их прибыли, полученной от продажи уже сданных объектов. Но уровень продаж падает, поскольку платежеспособность населения, да и бизнеса, на фоне кризиса снизилась.

Реальные доходы населения, по анализу Росстата, на август 2016-го были ниже, чем в августе 2015-го, на 8,3%. Спрос упал не только на жилье, но и на муниципальные и коммерческие объекты. Также из-за нехватки финансирования, но уже в местных и федеральном бюджетах и у частных заказчиков.

В целом, строительный рынок в первом полугодии сего года просел, по данным Росстата, на 9,5% по сравнению с прошлогодними показателями.

Ожидается ли сохранение кризиса на рынке недвижимости в 2019 году? Эксперты считают, что риск банкротств пока что значителен, причем, даже для крупных представителей отрасли. Наглядный пример — предбанкротная процедура наблюдения в ГК Су-155.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая поясняет, что солидным игрокам рынка все же оставаться на плаву проще. Во-первых, банки предъявляют жесткие требования в части участия в государственной программе субсидирования ипотечной ставки. Небольшим компаниям очень сложно вписаться в эти строгие рамки требований кредитных организаций при аккредитации. Да и сами кредиты охотнее выдаются известным авторитетным фирмам. «Сегодня кредиторы часто требуют в залог не просто землю и строящиеся объекты. Им необходим более ликвидный актив, а именно — уже введенные в эксплуатацию объекты, которые в случае необходимости можно быстро продать», — прокомментировала ситуацию Литинецкая.

Какими бизнес видит пути решения проблем?

Девелоперы пытаются искать варианты выхода из кризисной ситуации. Есть примеры, когда им удается убедить банкиров о реструктуризации займа, то есть, о возможности рассрочки погашения долга. Так поступило руководство крупного застройщика AFI Development, попавшего в «сети» закредитованности. ВТБ дал возможность реструктуризации суммы в более чем 600 млн долларов.

В других случаях выбирается путь укрупнения бизнеса. В начале сентября появилась новость о приобретении совладельцем ГК ПИК Сергеем Гордеевым ГК «Мортон». Бывшие владельцы, как сообщают информированные источники, полностью вышли из девелоперского бизнеса. Компания, скорее всего, продана вместе с долгами, считает Георгий Остапкович, директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ.

Если приведенные выше примеры показывают вполне допустимые бизнес-ходы, то другие девелоперы выбирают не вполне лояльные методы. Например, используя всевозможные демпинговые процедуры. В частности, через скидки и многочисленные маркетинговые акции. В результате цены за два последних года снизились на 20–25%. От этого страдает рентабельность строительства и растут риски банкротств.

Многие аналитики отмечают, что рентабельность строительной отрасли в первом полугодии текущего года была ниже, чем в любом другом секторе экономики страны. На сегодня она выражается цифрой 3,5%.

Еще одна опасность нынешнего состояния дел — риск увеличения безработицы на фоне банкротств ряда новых предприятий кластера. На конец прошлого года, как сообщают специалисты Минстроя РФ, в строительной отрасли было занято 1,78 млн человек. В случае сохранения статуса кво или ухудшения состояния дел, более 320 тысяч человек в ближайшее время могут лишиться работы.

Что нас ожидает в 2019 году?

Кризис на рынке недвижимости в 2019 году продолжится или нас ждут лучшие времена? Все будет зависеть от вектора развития экономики в целом.

Директор департамента консалтинга и аналитики KnightFrank Ольга Широкова отмечает, что некоторые позитивные сдвиги в сегменте новостроек уже наметились, благодаря господдержке ипотеки.

Мария Литинецкая тоже говорит о хороших перспективах оживления активности в секторе жилой недвижимости. С коммерческой недвижимостью сложнее, там кризис более глубок. И снижение спроса на помещения пока остается: как в аренде, так и в продаже.

Российская гильдия риэлторов проанализировала положение на рынке разных регионов. Везде вторичный рынок показывает падение, первичный пока на плаву. Рост цен отмечен лишь в Челябинске, в Шахтах и в Петербурге. А наибольшие цифры падения стоимости жилья отмечены в Первоуральске, Тольятти, Кемерово.

Прогнозы цен на 2019 год значительно отличаются у разных экспертов, что вполне оправданно, так как нет ясности в вопросе, будет ли в экономике стабильность, появятся признаки роста либо напротив, явления кризиса усилятся. Общее настроение: кризис затяжной, и в ближайшие полтора года улучшений ждать вряд ли стоит.

Поэтому риэлторы советуют строителям делать расчеты, учитывая сразу три варианта ценового поведения:

  • стоимость квадратного метра снизится на 10% при дальнейшем развитии кризиса;
  • цены останутся прежними при явлениях застоя в экономике;
  • стоимость квадратного метра вырастет на 3–5%, если стройматериалы и сырье подорожают, примерно на 10%, но параллельно упадут объемы строительства.

Главная проблема в том, что, даже при некотором оживлении основных отраслей экономики, строительная индустрия всегда несколько запаздывает в силу своей «малоподвижности». К тому же, для корпоративного сектора необходимы свежие инвестиции. А для возрождения и развития рынка жилья — рост доходов населения. И то, и другое пока не дает поводов для оптимизма.

Обновление 26.09.2019

Хотя ситуация в экономике все еще не простая, на лицо положительная динамика. Одно из доказательств тому — снижение ключевой ставки Центробанка до 8,5%. Средняя ставка по ипотеке в этом году снизилась до 11%. В ближайшее время эксперты ожидают еще большего снижения. А по мнению многих аналитиков, 2018 год станет лучшим периодом, чтобы взять ипотеку. Главное условие — сохранение нефтяных котировок на текущем уровне.

fector.ru
Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса в 2019 году
Как расширить имеющуюся жилплощадь в условиях кризиса в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: