Как сделать перепланировку в квартире не нарушая закон в 2019 году

Не всегда начальный вариант планировки квартиры полностью устраивает ее владельца. Однокомнатные квартиры превращают в двухкомнатные, устанавливают дополнительные двери и окна, перегородки. Основная задача и цель перепланировки – улучшение жилищных условий.

Определение

С точки зрения законодательства РФ, перепланировка – это любые изменения конфигурации жилого помещения. Подобные работы приводят к изменению технического плана квартиры, и эти изменения обязательно должны быть внесены в новый план, а значит, узаконены.

Изменения могут быть связаны с перепланировкой помещений, их увеличением или уменьшением, переносом в другое место, а также сменой функционального назначения комнат.

К перепланировке не относится:

  • установка дополнительного дверного проема;
  • изменения направления, в котором открывается дверь;
  • простой ремонт — покраска стен или поклейка обоев, установка натяжного потолка, выкладка плитки в ванной;
  • замена санитарно – технического оборудования на аналогичное;
  • установка или изменение местоположения встраиваемой бытовой и кухонной техники, шкафов.

Для выполнения этих действий не требуется получение разрешения, поскольку они не являются перепланировкой. Любые другие изменения должны быть согласованы в соответствующей государственной инстанции и проведены только после получения разрешения.

Перепланировкой считается:

  • установка или снос перегородок в жилом помещении;
  • изменение размеров дверей или окон;
  • объединение двух или трех комнат в одну;
  • устройство какого – либо проема в несущей стене жилого дома;
  • снос, даже частичный, несущих стен;
  • объединение комнат санитарного назначения;
  • перенос туалетной комнаты или кухни в другое место;
  • установка дополнительного туалета в другой части дома или еще одной кухни;
  • увеличения размеров одной комнаты за счет другой;
  • объединение двух или более квартир, которые расположены на одном или на разных этажах;
  • демонтаж газовой плиты и установка электрической;
  • изменение положения отопительных и газовых труб, электрических кабелей;
  • установка дополнительной вентиляционной системы;
  • строительство открытого «второго этажа» в квартире с высокими потолками.

Нельзя приступать к ремонтным работам до того, как будет получено официальное разрешение от городской управляющей организации. Если работы все же начаты, они будут считаться незаконными, а владелец квартиры обязан уплатить штраф в установленном размере.

Категорически запрещено:

  1. Осуществлять перепланировку, не получив на это согласие ее законного владельца.
  2. Нарушать в процессе работ требования пожарной безопасности, правил строительства, технической эксплуатации жилых зданий.
  3. Строить новую комнату путем монтажа и демонтажа уже существующих перегородок в квартире таким образом, что в новой комнате не окажется окна.
  4. Изменять первоначальный архитектурный облик жилого дома, особенно, если дом является историческим или культурным памятником.

Также запрещается установка газовых труб в стене, присоединение общего коридора к комнатам и перенос отопительных труб на балкон, даже если он был совмещен с комнатой.

В заявлении, которое подает владелец квартиры, желающий сделать перепланировку, должен быть указан точный и подробный перечень работ, которые будут проведены.

Отличия от переустройства

Прежде всего, для того, чтобы понять разницу между перепланировкой и переустройством, нужно ознакомиться со значением каждого из терминов.

Перепланировка – это изменение конфигурации жилой площади, начального технического плана за счет сноса перегородок, установки новых окон или дверей, совмещения комнат. Каждое из данных изменений может быть осуществлено только после согласования и получения разрешительного документа.

Переустройство – это более глобальные изменения, относящиеся не к переносу комнат или стен, а к переносу инженерных сетей. Чтобы изменить местоположение газовых труб, вентиляции, необходимо получить не только общее разрешение в городском архитектурном управлении, но и разрешение профильной службы, например, поставщика газа.

Перепланировка может быть осуществлена только до определенных пределов. Никто не даст разрешение на снос несущей стены, даже если план составлен идеально. Размеры комнаты после перепланировки могут быть как увеличены, так и уменьшены.

При переустройстве конструкция квартиры чаще всего остается прежней, размеры комнат и их положение не меняется.

Основные отличия перепланировки квартиры от ее переустройства:

  • главное отличие заключается в сути работ. Перепланировка – это изменение начального плана квартиры, снос стен или перегородок, перенос комнат в другое место. Переустройство в свою очередь подразумевает лишь работы с инженерными сетями в здании, их перенос или демонтаж, а также, установка новых;
  • согласование перепланировки происходит в органах местного самоуправления, переустройства – в профильных службах – в компаниях, поставляющих газ, воду, тепло в квартиру;
  • согласование переустройства происходит проще и быстрее, поскольку в данном случае не подразумевается глобальное вмешательство или снос стен, имеющих опорную функцию. Чтобы согласовать перепланировку, необходимо правильно составить проект и по мере возможности, предварительно проконсультироваться со специалистом в области строительства;
  • в процессе перепланировки местоположение и размеры комнат могут быть изменены, при переустройстве таких изменений не происходит.

Составлять план работ нужно по существующим правилам, в зависимости от того, планируется ли проведение перепланировки или переустройства в квартире.

Законодательство

Российское законодательство регулирует деятельность граждан, связанную с изменением начального плана квартиры, перепланировкой, переносом комнат или установкой дополнительных окон, дверей. Это, прежде всего, связано с тем, что строительные работы не могут проводиться без согласования из – за высокого риска обрушения многоквартирного здания и появления человеческих жертв.

Законодательные акты РФ, связанные с перепланировкой:

  1. В статье 7.21 КоАП отмечено, что владелец квартиры или тот, кто проводил ремонтные работы, несет ответственность за незаконную перепланировку и обязан уплатить штраф.
  2. Седьмая глава Жилищного Кодекса РФ содержит основные указания, относящиеся к перепланировке или переустройству жилых помещений.
  3. В Постановлении Правительства № 73 приведен перечень запрещенных работ в многоквартирных жилых домах, в зданиях типовых серий – хрущевках, сталинках, брежневках.

Только соблюдая все требования можно избежать неприятностей. Самое простое и легкое наказание за незаконную перепланировку – обязательство вернуть все не прежнее место. Самое тяжелое – выселение из квартиры.

Что можно менять а что нельзя

Некоторые виды ремонтных работ собственник квартиры может проводить без опасений и не обращаясь с заявлением в городские инстанции.

В процессе ремонта можно:

  • расширить кухню, при условии, что будут соблюдены все требования, касающиеся солнечной инсоляции и допустимых размеров помещения;
  • менять размеры и положение перегородок, которые установлены в ненесущих стенах;
  • в доме монолитного типа можно демонтировать подоконники для расширения пространства комнаты;
  • застеклять балконы, устанавливать сплит – системы;
  • менять конструкцию пола в квартире.

Постановлением № 508 были запрещены некоторые виды перепланировки:

  • проводить перепланировку, в результате которой будут ухудшены жилищные условия;
  • врезка в общедомовые коммуникации устройств, регулирующих подачу воды, света или газа или же, отключающих ее;
  • снос несущих стен, в результате которого здание может обрушиться;
  • установка новых полов, элементов мебели, в результате чего будет увеличена нагрузка;
  • вырезка «окошек» в колоннах или несущих стенах дома.

Многие владельцы квартир в многоэтажных домах приобретают жилье дешевле, а впоследствии желают пристроить лоджию. Это делать категорически запрещено всем, кроме тех, кто проживает на первом этаже.

Что такое проект перепланировки

Проект перепланировки – это очень важный и необходимый документ, который должен быть у каждого, кто планирует совершить ремонтные работы в своей квартире, включающие элементы перепланировки.

Самостоятельно составить такой проект нельзя. Их разрабатывают специалисты, имеющие допуск СРО. Без печати, подтверждающей этот допуск и личного номера участника системы, проект не будет принят и одобрен.

Проект имеет несколько разделов:

  1. Общие сведения о квартире.
  2. Пояснительная записка.
  3. План квартиры из БТИ до проведения перепланировки
  4. План квартиры с планируемой перепланировкой.
  5. Экспликация полов в квартире – прикладывается, если планируется замена полов.
  6. Схема гидроизоляции в квартире.

Отсутствие хотя бы одного раздела в проекте может стать причиной отказа в согласовании.

Как узаконить

Если перепланировка еще не была совершена, узаконить ее достаточно просто – нужно лишь составить проект и подать его в управляющую компанию вместе с остальными документами.

Порядок узаконения уже сделанной перепланировки:

  • получить новый технический паспорт на жилье в БТИ. Для этого нужно предоставить старый паспорт, свидетельство о праве собственности, заявление;
  • из БТИ будет выслан работник для проверки плана на его соответствие;
  • после этого необходимо подать документы в СЭС, оттуда также будет выслан сотрудник для проверки санитарно – эпидемиологического состояния квартиры;
  • все документы нужно подать в администрацию района;
  • далее узаконение происходит в суде, после чего владелец квартиры будет обязан выполнить свои обязательства – вернуть все на место или уплатить штраф.

Если размеры помещений были увеличены, необходимо также обратиться  в регистрационную палату и получить новое свидетельство о праве собственности.

Необходимые документы

Перед тем, как начать процесс узаконения перепланировки, нужно позаботиться о наличии следующих документов:

  1. Составленное и подписанное вручную заявление от собственника квартиры с просьбой узаконить перепланировку.
  2. Старый технический паспорт на квартиру и выданный БТИ новый документ.
  3. Свидетельство о праве собственности на квартиру. В случае предоставления копии, ее нужно нотариально заверить.
  4. Заключение экспертов БТИ и СЭС, а также в случае необходимости и сотрудника пожарной охраны.
  5. Заключение эксперта проектной организации, в котором должно быть указано, что проведение перепланировки по предоставленному проекту возможно.
  6. Паспорт собственника.

Если подготовить документы заранее, можно упростить процесс узаконения перепланировки и сэкономить немало времени.

В каких случаях нужно согласие соседей

В некоторых случаях необходимо получить согласие соседей, перед тем, как приступать к ремонтным работам в квартире.

Согласие потребуется, если перепланировка будет проведена в коммунальной квартире. Вне зависимости от того, занимает ли собственник лишь долю в квартире или несколько комнат, перепланировка может затронуть права других собственников – соседей, а значит, разрешение в данном случае обязательно должно быть получено.

Также согласие соседей необходимо, если в процессе проведения работ будет затронуто общее имущество кого – либо из собственников жилья. К такому имуществу можно отнести – лестничные клетки, подвалы и чердаки дома, санитарно – технические шкафы. Потребуется разрешение около 75% проживающих в многоэтажном доме людей.

Штраф за несогласованные изменения

В 2019 году за незаконную перепланировку квартиры придется заплатить штраф:

 Для физического лица  от 2 000 до 2 500 рублей
 Для юридического лица  до 1 миллиона рублей

Кроме штрафа суд может решить, что необходимо вернуть квартиру в прежний вид. Выселение из квартиры – крайняя мера и к ней прибегают чаще всего тогда, когда собственник отказывается выполнять иные условия.

Согласование перепланировки – необходимая процедура, избегать которой не рекомендуется. При отсутствии разрешительных документов, собственник не сможет продать жилье, использовать его как залог при оформлении кредита в банке или сдавать официально в аренду.

О наличии не узаконенной перепланировки рано или поздно становится известно, владелец может сдать себя сам же, обратившись для оформления нового технического паспорта в БТИ. Также в спецслужбы могут пожаловаться соседи, которые считают, что проведенная перепланировка каким – то образом ущемляет их права и может повлиять на целостность здания.

Видео: Как узаконить перепланировку квартиры

Типовая планировка квартир не всегда устраивает хозяев жилья. В этом случае может встать вопрос об изменении его конфигурации. Причин для этого может быть несколько: увеличение количества проживающих, неэргономичность стандартной планировки, желание создать уникальный дизайн жилплощади и т. д.

Приступив к переделке жилья, к сожалению, не все отдают себе отчет в том, какую ответственность они несут в процессе проведения ремонтных работ. При этом некоторые даже не озадачиваются тем, какие изменения можно вносить в конструкцию жилого помещения, а какие нельзя. А ведь все эти моменты тщательным образом регулируются законодательными нормами, за нарушение которых предусмотрен штраф.

Чтобы не иметь проблем в будущем, необходимо предварительно ознакомиться со всеми правилами относительно того, как сделать перепланировку в квартире в соответствии с законом. Важно также знать, в каких случаях требуется её согласование с госучреждениями, а в каких – нет.

Что это такое

Понятие «перепланировка» подразумевает внесение изменений в конфигурацию жилого объекта, которые влекут за собой изменения в техпаспорте на жильё.

В случае если хозяин квартиры решил сделать небольшой (так называемый «косметический») ремонт – к примеру, наклеить обои, обновить потолки и сменить сантехнику – то такие действия не квалифицируются как перепланировка, потому что данные видоизменения не вносятся в паспорт помещения.

Если же владелец жилища планирует объединить санузлы либо из однокомнатной квартиры сделать 2-комнатную, то по закону это не что иное, как перепланировка. И в процессе её осуществления должны соблюдаться некоторые требования. Более того, на неё нужно будет получить разрешение от властей. Все подробности этой процедуры описываются ниже.

При желании, чтобы уж точно не выйти за рамки законных требований, можно использовать более осторожный подход, обратившись за консультацией к специалисту либо используя готовые решения, созданные и утвержденные ранее для конкретного типа жилья.

Нормативная база

Все аспекты перепланировки прописываются в Жилищном Кодексе. Он регулирует все правовые моменты, возникающие в связи с этой процедурой. Определение понятия приводится в 25-статье Кодекса (п. 2).

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В данной статье содержатся:

  • отличительные особенности перепланировки и переустройства;
  • основания на осуществление перепланировки;
  • порядок оформления разрешения;
  • основания для отказа в заявлении;
  • заключительные действия при перепланировке и т. д.

Помимо Жилищного Кодекса, в отношении перепланировки применяются также и иные подзаконные акты, связанные с оценкой износа жилых комплексов, анализом состояния несущих сооружений и прочими нормативными показателями.

Необходимо также учесть, что процесс перепланировки в разных регионах регламентируется по-разному. Иными словами, регионы могут устанавливать собственные стандарты и правила данного вида деятельности, которые обязательны к исполнению.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Как сделать самостоятельную перепланировку в квартире законно

Многих интересует вопрос, как сделать перепланировку законно. На самом деле, все достаточно просто, если заранее досконально изучить все действия, которые при перепланировке запрещены. Соответственно, всё, что не запрещается нормативными актами, – при перепланировке допускается.

Правила реорганизации жилплощади следующие:

  • нельзя затрагивать вентиляционную систему, так как любое вмешательство может отразиться на соседях (поэтому при перепланировке система вентиляции обязательно должна быть учтена);
  • должен всегда оставаться свободный доступ к любому участку газовых коммуникаций – внедрять их в стену категорически запрещено по правилам безопасности (при ближайшей проверке нарушение будет выявлено – придется заплатить штраф и снова оголить газовые трубы);
  • запрещается переносить входные дверные проемы на лестничной площадке (за это также положен штраф);
  • перенос труб водоснабжения/водоотведения не допускается (в связи с этим выбор другого пространства под кухню либо санузел невозможен);
  • нельзя трогать несущие блоки и конструкции;
  • не допускаются работы, приводящие к видоизменению фасада здания;
  • нельзя монтировать устройства, непредусмотренные типовой системой коммуникаций;
  • в результате внесённых изменений не должны страдать соседние жильцы (например, санузел не может находиться над жилым пространством или кухней соседей);
  • запрещено расширять жилплощадь за счет коридора лестничной площадки;
  • нельзя увеличивать площадь нежилого помещения (кухни/санузлов) за счет уменьшения полезной жилой площади;
  • запрещён перенос отопительного радиатора на лоджию/балкон;
  • размеры жилой комнаты в результате модификаций не должны быть меньше 9 м на 2.25 м, при этом в комнате в обязательном порядке должно быть окно.

Согласно строительным нормативам допускаются следующие действия:

  • объединение балконного пространства с комнатой;
  • удаление подоконников;
  • изменение местоположения кухни и ванной в случае, если квартира на 1-этаже либо под ней помещение, оформленное как нежилое;
  • монтаж каминов при условии, что квартира на последнем этаже;
  • пристройка балкона/лоджии к квартире на 1-этаже.

Свидетельство о государственной регистрации права

На какие виды работ не нужно получать разрешение

Если нет уверенности, какие действия осуществлять при перепланировке, а какие нет, рекомендуется обратиться к специалисту, который заранее проконсультирует по всем возникшим вопросам. В обратном случае может возникнуть лишний (двойной) расход средств, связанный с монтажом и последующим демонтажем запрещенных конструкций.

В целях консультации можно обратиться к следующим лицам и организациям:

  • юристу-специалисту по жилищному праву;
  • работникам проектных и строительных организаций;
  • специалистам БТИ;
  • в жилинспекцию;
  • в местный департамент капитального строительства.

Существуют виды работ, которые можно выполнять без разрешения контролирующих инстанций, так как они не попадают под категорию «перепланировка». Конфигурация жилья при проведении таких работ не меняется, соответственно, поправки в техпаспорт не вносятся.

К их числу относятся:

  • наклейка/переклейка обоев;
  • замена полов;
  • замена дверей и оконных рам;
  • облицовка (внутренняя) и утепление балкона;
  • монтаж антенн и кондиционеров;
  • установка сантехники, колонок, оборудования на кухне, нагревательных приборов и пр.

Образец технического паспорта помещения:

Проект или эскиз

Проект как понятие применяется по отношению к перепланировке и является основным документом, который должен быть согласован с уполномоченными учреждениями.

Проект, ввиду его сложности и специальным предъявляемым требованиям, обычно формируется специалистом, имеющим инженерное образование и знания действующих строительных норм. Все модификации жилого объекта, предусмотренные проектом и отличные от действующего техпаспорта, должны быть отражены в новом паспорте.

Эскиз же в отличие от проекта не вносит изменений в паспорт на жилплощадь и может быть составлен инициатором переустройства квартиры самостоятельно.

Необходимые документы

Итак, с чего начать процесс перепланировки? Конечно же, со сбора всех необходимых для получения разрешения бумаг.

Владельцу жилья потребуется:

  • техпаспорт с планом жилого объекта;
  • свидетельство на собственность;
  • общегражданский паспорт РФ;
  • поэтажный план и техзаключение от БТИ;
  • разрешение от пожарной и санитарно-эпидемиологической служб;
  • утверждённый уполномоченной организацией проект;
  • заявление по образцу.

Куда обратиться

Не менее популярный вопрос перед началом перепланировки – куда обратиться с собранными бумагами.

Для начала нужно прийти в БТИ, получить у них поэтажный план и подать заявку на получение техзаключения, в котором указывается, можно ли при текущем состоянии дома проводить в нём технические работы по перепланировке. Заключение предоставляется только после осмотра жилья назначенным сотрудником.

Разумеется, наиболее вероятно получить такое заключение, проживая в новостройке, нежели в панельном доме, построенном несколько десятков лет назад.

Следующий этап – посещение пожарного надзора и санитарной службы в этих же целях – получить разрешение на планируемые работы.

Архитектурно-планировочные организации помогут составить и утвердить проект, который в дальнейшем передаётся на согласование в жилинспекцию вместе с перечисленными выше документами.

После получения одобрения от жилинспекции можно приступать к работам, по окончании которых нужно еще раз вызвать инспектора БТИ, чтобы он сделал все необходимые замеры и составил акт пуска переделанного жилья в эксплуатацию.

Заключительный этап – получение нового паспорта в БТИ, учитывающего все выполненные видоизменения жилища.

Необходимо иметь в виду, что процесс согласования может продлиться на срок до полугода. Поэтому если нет желания либо времени добиваться получения одобрения самостоятельно, можно всегда обратиться к специализирующимся на таких услугах фирмам, которые возьмут данную бюрократическую процедуру на себя. Стоимость услуг подобных фирм можно узнать в интернете.

Что делать в случае отказа

Перед началом организации перепланировки следует учесть тот факт, что на её проведение можно получить и отказ. Он предоставляется в письменной форме с перечислением причин такого отрицательного решения.

Скачать образец искового заявления о перепланировке квартиры

Заявитель-владелец жилья имеет право по истечении 3-х месяцев заново собрать и представить документы на рассмотрение. В случае если отказ будет выдан повторно, а собственник с ним не согласен, имея при этом основания, на которые он может ссылаться по закону, можно смело подавать жалобу в суд.

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

  • когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
  • выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей;
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

  • По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы  нарушаются из-за этого;
  • По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
  • Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

  • сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
  • осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
  • если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2018, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию,  фотография трещины на стене.

01.04.2018. ________Петров В.В.

Новости законодательства: осень 2019

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2019 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2019 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Виды перепланировки жилого помещения

Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.

Простая или поверхностная перепланировка – это:

  1. Изменения в расположении сантехники;
  2. Разборка ненесущих перегородок;
  3. Переделка дверных проемов;
  4. Монтаж новых перегородок;
  5. Перенос кухонной плиты.

Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение. По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ. Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.

Сложная перепланировка квартиры – это:

  1. Демонтаж стен;
  2. Перенос кухни в другое помещение;
  3. Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
  4. Объединение комнат;
  5. Перемещение коммуникаций;
  6. Обустройство дополнительной ванной;
  7. Создание проемов в несущей стене;
  8. Переустройство оконного проема.

Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.

После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону?  Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.

Перепланировка в 2018 году требует значительных денежных вложений. Это связанно с тем, что необходимо провести большой объем строительный и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка.  За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

  1. Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
  2. Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
  3. Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
  4. Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

  1. Полностью сносить несущие стены;
  2. Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
  3. Убирать оконные проемы;
  4. Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
  5. Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
  6. При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

Как узаконить реконструкцию квартиры?

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

  1. Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
  2. Технический паспорт на квартиру;
  3. Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
  4. Согласие службы эксплуатации;
  5. Разрешение от Роспотребнадзора;
  6. Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
  7. Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
  8. Проект или эскиз с подробным описанием работ;
  9. Письменное согласие жильцов дома.

Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникает с последним пунктом – с опросом соседей.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

Дать ответ на вопрос: сколько будет стоить перепланировка невозможно. Стоимость зависит от того, насколько глобальная реконструкция планируется. Этот факт и определить количество необходимых материалов.

Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:

  1. Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
  2. Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
  3. После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.

В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:

  1. Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
  2. Сделать план или эскиз проведенных работ;
  3. Предоставить план дома по этажам;
  4. Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.

На необходимый пакет документов не влияет, была ли перепланировка уже проведена или владелец обратился в комиссию с целью получения разрешения. В случае положительного решения изменения в планировке регистрируются инспектором БТИ. После чего готовится новый технический паспорт квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

  1. Доступ к коммуникациям усложнился;
  2. Пострадала прочность конструкций;
  3. Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
  4. Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

fector.ru
Как сделать перепланировку в квартире не нарушая закон в 2019 году
Как сделать перепланировку в квартире не нарушая закон в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: