Нюансы перепланировки квартиры вагончиком в 2019 году

Уютный и красивый интерьер – особая гордость хозяина квартиры.

Досадно, если для исполнения задуманных дизайнерских решений дверной проем портит все планы. Выход есть – изменить планировку жилой недвижимости под себя.

А чтобы такой ремонт не испортил впечатления штрафами и судебной волокитой, его нужно правильно оформить.

Законодательный аспект вопроса

Все вопросы, относящиеся к жилым помещениям, в том числе их изменение или переустройство, законодательно регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 14 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления контролировать условия и порядок ведения строительных работ, соблюдение санитарных и технических норм по безопасной эксплуатации измененной жилплощади и жилого здания в целом.

Общее понятие «переоборудование помещения» разделяют на два в зависимости от вида проводимых работ:

  1. Переустройство – изменение, переоборудование или демонтаж всего, что связано с инженерными сетями, санитарно-техническим или электрооборудованием.
  2. Перепланировка – изменение плана жилого помещения, обусловленного архитектурным решением при проектировании здания: демонтаж старых или возведение новых перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов.

Основной документ, отражающий реальное состояние квартиры, это технический паспорт. Согласно статье 19 ЖК РФ технический паспорт жилого помещения отражает его техническое состояние и соответствие установленным требованиям. Паспортизацию помещений полномочны проводить Бюро технической инвентаризации.

Нормы технической эксплуатации предусмотрены СНиП 31.01.2003 «Здания жилые многоквартирные», в то время как правила санитарии установлены СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям». Соблюдение этих регламентов при проектировании будущих работ необходимо для согласования и выдачи разрешения на строительство.

Обязательность проведения процедуры

Нормами Жилищного кодекса РФ установлена необходимость оформления проводимых в квартире перепланировок.

Во избежание возникновения проблем при совершении сделок c недвижимостью, изменение планировки лучше проводить только с получения разрешения.

Чтобы определить, нужно ли согласовывать проведение строительных работ, достаточно определить, изменит ли такой ремонт планировку жилого помещения, отображенную в техническом паспорте. Другими словами, все, что касается нарушения целостности строительных и инженерных конструкций, изменяет их количество или расположение в пространстве требует обязательного согласования и получения разрешения на проведение работ.

При любых обстоятельствах нормативные документы запрещают проведение следующих изменений:

  • Уменьшение жилой площади;
  • Заделка вентиляционных каналов;
  • Перенос отопительных приборов на балкон;
  • Объединение комнаты и газифицированной кухни;
  • Оборудование теплого пола посредством врезки в водопровод или центральное отопление;
  • Демонтаж или изменение несущих конструкций;
  • Демонтаж плит перекрытия с целью объединения жилья по вертикальной линии;
  • Увеличение площади жилья посредством присоединения чердаков, подвалов, тамбуров.

Если переустройство – свершившийся факт, оформить его все-таки придется. Уклонение от регистрации совершенных работ может повлечь несколько проблем.

Во-первых, самовольная перепланировка может помешать при совершении юридических сделок с недвижимостью. Выявленная незаконная переделка отразится в свидетельстве как обременение и помешает, например, при покупке квартиры через ипотеку или в кредит. Продавцу придется делать скидку в счет издержек за будущее оформление.

Во-вторых, о несогласованных ремонтных работах может стать известно контролирующим органам. В этом случае придется оформить все изменения через суд и заплатить штраф. Причем владелец получит штраф повторно, если не оформит внесенные изменения или не вернет все в первоначальный вид в установленный срок.

И в-третьих, если совершенные ремонтные работы нанесли вред прочности здания или подвергли опасности других жильцов дома, собственнику грозит уголовная ответственность.

Сроки и стоимость

Сложно сказать, сколько времени займет получение разрешения или узаконение совершенной перепланировки. Данные ситуации сугубо индивидуальны, и если идентичные проблемы в одном случае решаются за неделю, в другом могут тянутся годами.

Но некоторые сроки контролирующие органы должны соблюдать. Так, на выдачу решения о согласовании проекта не должно уходить более 45 дней, а на рассмотрение судебного иска законом отведено не более 30 дней. У каждой организации на предоставление тех или иных услуг установлены регламентные сроки. Такая информация является общедоступной, а соблюдение сроков обязательно.

Стоит отметить, что в зависимости от региона или сложности ситуации стоимость различных услуг варьируется. В среднем расценки на основные их виды будут такие:

  • Подготовка проекта перепланировки – от 4 до 15 тысяч рублей;
  • Изготовление технического паспорта – от 1 тысячи рублей;
  • Госпошлина за подачу искового заявления – от 1 тысячи рублей.

Так же стоит учесть возможные штрафы за согласование уже выполненных работ, судебные издержки и другие подобные расходы.

Пошаговая инструкция

При желании провести перепланировку в своей квартире, собственнику нужно четко осознавать необходимость получения разрешения на строительные работы.

Для этого нужно обратиться за консультацией в компетентный орган.

В зависимости от города это может быть архитектурный или жилищный отдел администрации города, жилищные инспекции, комиссии по капитальному строительству. Для получения развернутого ответа важно четко сформулировать интересующие вопросы и обеспечить наглядность возникшей проблемы. Лучше всего предоставить специалистам технический паспорт, поэтажный план или эскиз будущей планировки.

Можно изучить сайт муниципалитета. Вопрос согласования перепланировок довольно распространен, вполне возможно, что на сайте будет тематическая вкладка с рекомендациями или перечень местных нормативных актов.

Если в ходе изучения проблемы установлена необходимость в согласовании планируемых работ, дальнейшие действия могут развиваться по двум сценариям.

Самостоятельное оформление

Оформить перепланировку вполне возможно самостоятельно, сложным этот процесс кажется только на первый взгляд.

Придерживаясь поэтапного плана, согласование выполнения строительных работ пройдет намного легче:

  1. Собрать пакет необходимых документов. В основном это документы о праве собственности на недвижимость и технический паспорт. В некоторых случаях потребуется согласие соседей или согласование пожарных и МЧС.
  2. Подготовить соответствующий проект. Если в ходе ремонта не произойдет серьезных изменений в конструкциях здания, можно самостоятельно подготовить эскиз будущей перепланировки. Например, при заложении или расширении проема достаточно схематичного изображения, где существующий вход нарисован линиями красного цвета, а проектируемый – зеленого.Более серьезные изменения стоит отобразить в проекте, выполненном специализированными организациями. Для таких компаний обязательно наличие свидетельства СРО, разрешающего ведение проектной работы.
  3. Подать заявление на согласование. В адрес компетентного госоргана направляется заявление о согласовании работ и собранные документы. Сделать это можно напрямую через канцелярию организации или обратившись в МФЦ.
  4. Ожидать вынесения решения. Срок выдачи решений устанавливают органы местного самоуправления, но не более максимального срока, предусмотренного законодательством – 45 дней с даты предоставления документации.
  5. Внесение изменений в технический паспорт. В случае получения разрешения на весь ремонт отводится около 4 месяцев, в зависимости от типа проводимых работ. После чего собственник приглашает инспектора БТИ для фиксации факта выполненных работ и внесения изменений в технический паспорт.

Работы могут быть не согласованы по нескольким причинам. Специалисты могут сослаться на неполный пакет документов, ошибки в проекте или недопустимость таких конструктивных изменений. Не стоит опускать руки. Устранив все замечания, заявление можно подать повторно. В крайнем случае всегда есть возможность отстоять свою позицию в суде.

Помощь специализированных организаций

Ритм современной жизни не всегда дает возможность вести бумажные дела и ходить по кабинетам в поисках нужных справок.

Способ решения один – обратиться за помощью в проектную или строительную организацию, предоставляющую услуги «под ключ». Такие компании помогут не только подобрать архитектурное решение по пожеланиям заказчика, но и подготовят проект, согласуют его во всех необходимых инстанциях и внесут нужные изменения в техпаспорт.

Поручая работу профессионалам придется заплатить, но это позволит значительно сэкономить время и избавиться от множества проблем.

Особенности выполнения процедуры после проведения работ

Незаконная перепланировка не всегда злой умысел. Бывает, планируя ремонт собственник не подозревает о необходимости согласовать изменения. Или недобросовестный продавец скрыл, что изменения в планировке квартиры не оформлены. В случае возникновения подозрений, можно обратиться в жилищную инспекцию или попросить хозяина предъявить актуальную выписку из ЕГРН квартиры.

При выявлении несогласованных решений, покупатель может поступить следующим образом:

  • Оформить перепланировку «задним числом»: собрать все документы, подготовить проект и обратиться за согласованием якобы несделанного ремонта. Такой способ чреват штрафом, если комиссия узнает правду, или переделкой ремонта, если проект не согласуют.
  • Оформить совершенные работы через суд. Этот способ правильней с юридической точки зрения, хотя за признание совершенных изменений законными придется заплатить штраф.

Оформление через суд

Узаконить можно изменение, которое не противоречит нормам технической эксплуатации и не ущемляет права заинтересованных лиц.

При соблюдении этих же условий можно опротестовать решение о несогласовании проекта перепланировки местным органом регулирования жилищных вопросов.

Порядок действий при оформлении совершенного ремонта через суд выглядит так:

  1. Внесение изменений в технический паспорт. Для этого необходимо пригласить специалиста БТИ с целью освидетельствования изменений в конструктивной части квартиры и внесения поправок в техпаспорт.
  2. Получение заключения СЭС. Для подтверждения того, что нововведения в планировке квартиры не нарушают санитарно-эпидемиологических норм необходимо обратиться в местное отделение СЭС с соответствующим заявлением.
  3. Обращение в суд. К составленному иску о признании произведенной перепланировки законной необходимо приложить:
    1. Правоустанавливающий документ;
    2. Старый и новый технический паспорт жилой недвижимости;
    3. Положительное заключение СЭС;
    4. Согласие заинтересованных лиц в сохранении новой планировки.

В случае удовлетворения иска необходимо обратиться в Росреестр за получением новой выписки из ЕГРН или свидетельства, если в ходе перепланировки изменилась жилая или общая площадь.

Перечень необходимых документов

Рассмотрим подробнее, какие документы могут понадобиться при оформлении:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость. Согласно Жилищного кодекса РФ проводить перепланировку, а соответственно и получать разрешение на такие действия может только правообладатель. Часто при принятии решения у собственника могут попросить не только свидетельство, но и документ, на основании которого было оформлено право собственности;
  • Технический паспорт. Это обязательный документ, который передается при оформлении прав на жилье. Утерянный паспорт можно восстановить в Бюро технической инвентаризации;
  • Техническое заключение о безопасности выполненных изменений. Такое заключение выдается при оформлении совершенной перепланировки на основании заключений компетентных органов: СЭС, МЧС, Роспотребнадзора, жилищной инспекции и архитектурного отдела города. Перечень организаций обычно выдается в жилищной инспекции в ходе консультации;
  • Проект. Он отражает планируемые или выполненные изменения с указанием используемых материалов и применяемых технических решений;
  • Согласие заинтересованных лиц. Такой документ может потребоваться, если планируемые к выполнению работы могут задеть интересы других людей. В качестве заинтересованных лиц выступают соседи или другие собственники изменяемой жилплощади;
  • Справка о составе семьи. В соответствии с Жилищным кодексом, никакая перепланировка не должна ухудшать условия проживания. Поэтому очень часто для согласования проектов, особенно изменяющих площадь квартиры, требуется информация о составе семьи;
  • Квитанции об оплате. Их будет несколько: госпошлина за исковое заявление или получение нового техпаспорта, оплата за выполнение проекта, штрафы и многое другое. Для подтверждения всех этих оплат необходимо сохранять квитанции и чеки;
  • Выписка об отсутствии задолженности по квартплате. Потребовать обязательное представление такого документа проверяющие органы не в праве, но иногда такая справка может повлиять на решение суда.

Некоторые особенности

Есть несколько частных случаев, когда оформление перепланировки может показаться затруднительным. Например, желание изменить жилье, купленное с оформлением ипотечного кредита. Людей останавливает неуверенность, вправе ли они что-то менять в квартире с обременением.

Конечно, проводить самовольную планировку в ипотечной жилой недвижимости строго запрещено. При обнаружении несанкционированных действий банк может потребовать вернуть прежнюю планировку или потребовать досрочное погашение кредита.

Гораздо проще согласовать планируемую перепланировку с банком заранее. Собственник вправе проводить любые изменения своего жилья, но с согласия банка, так как квартира по факту находится у него в залоге. Чаще всего банки просто вынуждены согласовать будущий ремонт, хотя бы ради поддержания своего статуса среди конкурентов.

Другую проблему составляет проведение ремонта в новостройках, где есть квартиры со «свободной планировкой». Этот термин появился относительно недавно. На самом деле, так застройщики называют несколько квадратных метров, которые планируется определить под межкомнатные перегородки. В данном случае обязательна подготовка проекта перепланировки и его согласование с местными органами власти.

Другой нюанс – продажа квартир с черновой отделкой. За сниженную стоимость застройщик предлагает купить бетонную коробку пол — стены — потолок, без намека на отделку. Тонкость вопроса заключается в том, что устройство полов попадает в перечень работ, для которых необходимо согласование проекта перепланировки с обязательным получением технического заключения.

Подводя итоги, следует отметить, что любые переделки в квартире стоит начинать только, если есть полная уверенность в правомерности таких действий. В противном случае такие необдуманные действия могут привести к печальному итогу.

О согласовании проведения ремонтных работ изменяющих планировку жилого помещения смотрите в следующем видеосюжете:

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Виды перепланировки жилого помещения

Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.

Простая или поверхностная перепланировка – это:

  1. Изменения в расположении сантехники;
  2. Разборка ненесущих перегородок;
  3. Переделка дверных проемов;
  4. Монтаж новых перегородок;
  5. Перенос кухонной плиты.

Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение. По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ. Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.

Сложная перепланировка квартиры – это:

  1. Демонтаж стен;
  2. Перенос кухни в другое помещение;
  3. Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
  4. Объединение комнат;
  5. Перемещение коммуникаций;
  6. Обустройство дополнительной ванной;
  7. Создание проемов в несущей стене;
  8. Переустройство оконного проема.

Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.

После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону?  Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.

Перепланировка в 2018 году требует значительных денежных вложений. Это связанно с тем, что необходимо провести большой объем строительный и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка.  За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

  1. Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
  2. Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
  3. Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
  4. Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

  1. Полностью сносить несущие стены;
  2. Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
  3. Убирать оконные проемы;
  4. Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
  5. Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
  6. При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

Как узаконить реконструкцию квартиры?

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

  1. Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
  2. Технический паспорт на квартиру;
  3. Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
  4. Согласие службы эксплуатации;
  5. Разрешение от Роспотребнадзора;
  6. Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
  7. Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
  8. Проект или эскиз с подробным описанием работ;
  9. Письменное согласие жильцов дома.

Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникает с последним пунктом – с опросом соседей.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

Дать ответ на вопрос: сколько будет стоить перепланировка невозможно. Стоимость зависит от того, насколько глобальная реконструкция планируется. Этот факт и определить количество необходимых материалов.

Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:

  1. Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
  2. Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
  3. После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.

В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:

  1. Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
  2. Сделать план или эскиз проведенных работ;
  3. Предоставить план дома по этажам;
  4. Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.

На необходимый пакет документов не влияет, была ли перепланировка уже проведена или владелец обратился в комиссию с целью получения разрешения. В случае положительного решения изменения в планировке регистрируются инспектором БТИ. После чего готовится новый технический паспорт квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

  1. Доступ к коммуникациям усложнился;
  2. Пострадала прочность конструкций;
  3. Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
  4. Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

Оценка жилого помещения

Практика оценщиков квартир показывает, что многие хозяева заинтересованы перепланировкой жилого помещения до и после ее покупки и продажи. При этом оценка может потребовать перед перепланировкой, после при продаже и покупке, а также после проведения незначительных изменений.

Если будущие хозяева решают купить жилье с готовым переделанным вариантом плана, следует учитывать следующие моменты:

  • Когда и кем была приобретена квартира.
  • Имеет ли она законные основания для переделки.
  • Узаконено ли дополнительное строительство.
  • Имеется ли право продать или подарить квартиру с такими незначительными изменениями.

В 98% случаев все квартиры в новостройках и на вторичном жилом рынке трудно поддаются оценке из-за изменений в квадратуре, сноса стен и расширения пространства. Иногда сам продавец не знает, была ли сделана перепланировка, и если так, то была ли она вообще законной.

Существует два типа изменений – законных и незаконных, которые также могут иметь различия. Некоторые жильцы делают изменение плана строительства объектов по проекту и эскизу. Рассмотрим отличия этих вариантов по законному методу.

Условия По проекту По эскизу
Изменение в стенах Хозяин может внести изменения в расположение стен, санузла, зону кухни, но с привлечением эксперта по проектной организации пространства. Он должен отразить в документе, разрешающем сделать такие манипуляции, что это безопасно и не несет никакого ущерба хозяину и соседям. Эскиз может понадобиться, если нужно не снести стену, а передвинуть ее с одного на другое место. Такой документ требуется для установки или демонтажа встроенных шкафов, оформления проема вместо дверей и т.д. По плану БТИ это разрешено, значит, в проекте нет нужды. Хозяин может нарисовать новый план квартиры и представить его БТИ.

Обратите внимание! Эксперт из БТИ должен прийти и составить документ по факту эскиза о соответствии действительности заданному материалу.

В течение 2-4 недель хозяин квартиры получает новый паспорт с отметкой о перепланировки.

  • Скачать образец заключения эксперта БТИ
  • Скачать образец паспорта БТИ

При последующей продаже владелец жилья с перепланировкой покупатели могут потребовать не вносить данные о смене плана по проекту, хотя банк (при расчете через него) ценит такой документ выше, чем простое заключение эксперта, составивший документ о проекте по эскизу.

Квартира стоит дороже, оценщик-эксперт может также это подтвердить. Правда, не все знают порядок действий при покупке такой «проблемной» квартиры. Если неверно указать информацию, то банк может ликвидировать аккредитацию квартиры и поставить сроки для устранения нарушений.

Судебная экспертиза

Судебная строительно-техническая экспертиза (ССТЭ) квартиры может потребоваться для выяснения обстоятельств касаемо законности перестановки стен, смежных и раздельных комнат. При этом проводятся проверки относительно безопасности норм для жилья во избежание аварий, разрушений при землетрясениях, строительных и ремонтных работ.

В рамках экспертизы такого обширного типа можно выделить и ряд других аспектов, которые помогут будущим хозяевам разрешить вопросы, относительно безопасности и законности строительства:

  • Качество монтажных и строительных процессов.
  • Соответствие проектно-сметной норме.
  • Наличие дефектов и их характер.
  • Стоимость работ.
  • Стоимость отделочных операций относительно ПСД.
  • Экспертиза кровельных работ и холодных чердаков.
  • Экспертиза по установке окон.
  • Экономическая целесообразность в устранении дефектов.
  • Соответствие противопожарной безопасности.
  • Причинно-следственная связь между повреждениями внутренней и внешней отделки.
  • Устройство проемов в дверях, несущих стенах.
  • Несущая способность перепланированных квартир к выдержке характерных страховых случаев.

Проверке поддаются все коммуникации, отделки, наружная и внутренняя оснащенность, инженерные работы и т.д. В ходе судебной практике отмечено, что самовольное решение о перепланировке квартиры за неимением проекта также может быть удовлетворено судом, если не было выявленных незаконных строительных методов, отсутствует угроза жизни соседям и т.д. Виды квартир, которые часто подвергаются перепланировке:

Свободная планировка

Квартиры со свободными планировками считаются те, которые относятся к типу студий. Это большое пространство, как правило, здесь совмещены в одну зону кухня, жилая комната и коридор. Однако при продаже такого жилья покупатель не экономит, а теряет в финансах, так как при желании добавить перегородку – потребуются дополнительные затраты, это все не бесплатно.

С другом стороны интерес к таким квартирам растет, так как площадь жилого назначения больше.

Нет стен, дверных проемов и «мертвых» зон. Застройщики часто говорят о выгоде – покупатель сам сможет добавить стены и дверные проемы по своему желанию. Но это не просто, так как разрешение на такие действия может предоставить только сам продавец.

Покупатель после приобретения такой жилья сразу же направляется в БТИ и конторы за консультациями, где выясняется, что «свободная планировка» не числится, как термин строительных организаций. Юридического обоснования такого понятия также не существует.

В итоге утвержденные справки у застройщика и разрешения на строительство квартир такого типа имеются, но внутренних стен там нет, и их нужно возводить покупателю за свой счет после прохождения всех инстанций и этапов организации дополнительного строительства. В таких случаях план застройщика и есть план БТИ.

Обратите внимание! При покупке квартиры покупатель переплачивает за квадратные метры, которые потом будут служить основанием для возведения стен.

Застройщик экономит на организации несущих стен и внутренних перегородок.

В окончании, перепланировка квартиры «со свободной планировкой» не дает вам разрешения самовольно распределить пространство. Даже узаконив переделку, нужно обратиться к застройщику, чтобы он выдал план поэтажного проекта. Там указываются вся площадь помещения.

Сложность в перепланировке заключается в том, что по желанию хозяин квартиры, если и захочет расширить мокрую зону (санузел) за счет жилой комнаты, это категорически запрещено.

Вся единая жилая зона не предполагает наличие нежилой зоны прихожей или коридора. Жилищная инспекция в таких вопросах решает дело в пользу застройщика.

Расположение вагончиком

Квартиры «хрущевки» по своему расположению уже давно получили неофициальные названия такие, как «бабочки», «распашонки», «трамваи» и т.д. Самыми неудобными оказались «вагончики», где каждая комната имеет узкие и длинные стены, окно выходит по узкому проему на север, а через угловую дверь есть проход. Такие проходные комнаты неудобны ни для ребенка, ни для семей, где живут разные поколения.

При этом многие отмечают идеальную возможность сделать перепланировку в такой квартире. Примечательно, что при любых сносах стен или разъединения комнат при возведении дополнительной перегородки не требуется дополнительных документов для подтверждения перепланировки.

Также отсутствует необходимость получать разрешение перед строительством. Поскольку несущие стены являются лишь смежными с соседями и в области коридора, многие хозяева легко получают новые паспорта на квартиры, не имеют проблем с узакониванием строительства.

На заметку! Если в квартире имеются смежные комнаты с общим входом (из одной в другую), возможно уменьшить пространство каждой комнаты, убрав несколько метров для коридора.

Технический этаж

Квартиры с техническим этажом в собственности подлежат перепланировке, но процесс предусматривает несколько этапов – юридический и технический. Сначала нужно собрать документы на приватизацию технического этажа, а потом выполнить все работы для планировки.

Сложность заключается в обособлении техэтажа от другой площади, которая принадлежит общественности – другим жильцам дома. Как правило, весь этаж над квартирой вам не позволят купить или приватизировать.

Достается лишь тот кусок, который находится над вашей жилплощадью. Поэтому перед перепланировкой нужно выполнить несколько процессов:

  1. ТСЖ, Муниципалитет и другие службы – согласовать намерение сделать проект.
  2. Продажа части технического этажа принимается на собрании жильцов дома с гарантией 100% согласий в письменном виде от соседей.
  3. Далее производится купля помещения нежилого типа.
  4. Помещение техэтажа нужно спроектировать и изменить его тип на жилую площадь.
  5. На этом этапе документально объединяется квартира с этажом выше, которая приравнивается к общей площади – жилой.
  6. В регистрирующем органе хозяин предъявляет документ собственности и разрешение на покупку технического этажа, после чего узаконивает строительство на нем.
  7. Последним этапом является оформление перехода с первого на второй этаж квартиры, который будет равносилен лестничному проходу по проекту.

Только после всех вышеуказанных шагов можно предоставить документы касаемо уже выполненной перепланировки в установленные органы и инстанции в целях получить документ о законности этой процедуры. В БТИ присваивается кадастровый номер и паспорт на квартиру, затем вносятся данные об изменениях.

Новостройка

При этом оно может носить разрешительный характер, либо уведомительный, свидетельствующий о том, что хозяин квартиры не вносил особых изменений.

Для проведения перепланировке в новостройке нужно разрешение. Для получения разрешительного документа от жилищных инспекций нужно предоставить проект строительства внутри помещения, которые предусматривает:

    1. Смещение санузлов.
    2. Перенесение перегородок.
    3. Устройство проемов в несущих стенах.
    4. Дробление стены, которое внесет существенное изменение в нагрузку сверх нормы.
    • Скачать бланк заявления на перепланировку
    • Скачать образец заявления на перепланировку
    • Скачать образец проекта перепланировки
    • Скачать образец разрешения на перепланировку от Жилищной инспекции

    Согласно ст. 26 ЖК РФ разрешения не требуется, если хозяин квартиры решает:

    • Заменить унитаз.
    • Частично или полностью убрать перегородки.
    • Установить антенны.
    • Установить проемы в не несущие стены.
    • Установить дополнительные перегородки из легких материалов.

    Для всех владельцев квартир независимо от типа строительства и намерений, запрещено увеличивать кухню за счет санузла (мокрых зон), за исключением последних этажей, которые не займут более 25% общей площади после ремонта.

    Внимание! Также запрещено объединять кухню и жилую комнату аркой или перегородкой без дверного проема, если на кухне есть газовая плита.

    Если хозяин решил перенести санузел на то месте, где у соседей внизу находится жилая комната, это категорически запрещается.

    Касаемо отопления – нельзя вводить дополнительные коммуникации от общего домового отопления для подогрева полов, увеличивать балкон за счет жилой площади. Нагрузка на циркуляцию воды в трубах увеличится, либо уменьшится, от чего пострадают соседи.

    Разрешение можно получить и до момента приватизации квартиры в собственность и после. При таком документе хозяин может сделать только ту перепланировку, которая не навредит соседям и не нарушит законодательную базу.

    Монолитный дом

    Монолитные дома относительно молоды по сравнению со старыми «хрущевками», которые относятся к типу домов, не подлежащих сносу. В монолитном доме вентиляция лучше, каркас прочнее, отсутствуют деформации стен, улучшена технология усадки бетона.

    Межкомнатные стены чаще всего сделаны из кирпича, что намного лучше, чем тонкие гипсовые стены. Перепланировка возможна практически в любой комнате, когда в панельном доме все стены – несущие.

    В монолитном доме перепланировка стен и межкомнатных проемов согласовывается с жилищной инспекцией «по факту». Но акт о завершении проверки и строительных работ нужно подписать в любом случае – так вы обезопасите себя от дополнительных проверок БТИ и жилищных организаций.

    • Скачать бланк акта выполненных работ по перепланировке
    • Скачать образец акта выполненных работ по перепланировке

    Существует одна сложность – расширение санузла.

    1. Санузел нельзя расширить на коридор или жилую зону, так как не предусмотрено сантехническими нормами. Для этого стоит обратиться в инспекцию, составить проект, подтверждающий безопасность ваших намерений.
    2. Сложность в том, что все монолитные дома строились по индивидуальным проектам, авторами которых являлись уже несуществующие организации. Технического заключения никто предоставить не сможет, поэтому обращаться нужно в ГУП «МосжилНИИпроект».
    3. Особенность монолита в том, что планировка начальная сводится к сегодняшним «свободным планировкам». Техническая трудность такого условного значения упоминалась выше в разделе о новостройках.

    На самом деле, в отличие от новостроек, монолитные дома имеют четкий план документации – мокрые зоны, жилые помещения и коридоры. Все это позволит правильно создать проект, не затрагивая эскизов и проектов, созданных на основе «увиденного» зонирования помещений.

    Проблемы

    Основные сложности в перепланировке квартир любого типа заключаются в законности и получении всех письменных оснований для проведения таких операций. Второй этап – проектирование и выполнение обязательств в установленные сроки.

    При любых сложностях нужно соблюдать закон ч. 4 ст. 29 ЖК РФ о том, что в доказательство своих прав хозяин квартиры имеет все документы, разрешающие ему проводить перестройку. Акт полностью отбрасывает нужду обращаться в суд, а также предоставлять строительно-технические нормы других квартир в подтверждение их безопасности.

    Последствия

    Последствия могут быть либо с юридической стороны, если строительство было незаконным, либо техническим – для соседей.

    Угрозы также представляются такими переделками:

    • Усечение вентиляционных стояков, что ведет к угрозе разрушения здания.
    • Нарушение процесса вентиляции, что наносит вред здоровью.
    • Установка теплых полов за счет домовой системы – приводит к «холодным» зимам жильцов верхних этажей.
    • Проемы в несущих стенах могут привести к обрушению здания.

    С юридической точки зрения, хозяин квартиры, незаконно перепланировав жилье, может быть оштрафован.

    При этом:

    • Уменьшается рыночная стоимость квартиры.
    • Требование привести квартиру в первоначальное состояние.
    • Санкция на продажу квартиры с торгов.
    • Лишение права собственности.
    • Штрафы за нарушение законов вплоть до заключения, если пострадали жильцы.

    Своевременная легализация всех изменений, даже незначительных, может упростить процедуру последующей продажи.

    Ввод в эксплуатацию после переустройства

    Чтобы владелец квартиры мог пользоваться жильем с новой планировкой, необходимо ввести его в эксплуатацию. Технически термин означает, что нужно получить акт, разрешающий проводить перестройку. Там же будет отмечено, когда и где производилась перепланировка, соответствует ли она нормам.

    Если дом сдается в эксплуатацию после проведения ремонта (под ключ), то выдается акт о вводе в эксплуатацию по фактическому числу (сдача работ), а также по вводу всего дома (подключение коммуникаций, проверка работ). Разница составляет не более квартала.

    Кому сообщают о изменении планировки у соседей?

    Жильцы дома могут обратиться в жилищные инстанции с сообщением о проведении перепланировки в квартирах соседей. При этом документально это подтверждать не нужно. Инспекция придет с проверкой, возможно дело дойдет до суда. Если хозяин имеет документы, о которых соседи не знали, он может предъявить их в суде. При этом штрафов наложено не будет.

    Со стороны соседей нет незаконных действий в таком вопросе, так как они имеют право беспокоиться о своей безопасности.

    Обратите внимание! Если был нанесен ущерб, соседи в письменной форме должны обратиться в жилищную инспекцию.

    Скачать бланк заявления в Жилищную инспекцию на возмещение ущерба
    А хозяину предложат либо узаконить строительство, либо вернуть все в первозданный вид. Притом, он будет обязан за свой счет провести ремонт у соседей, которые пострадали.

    Для установления объема ущерба приглашается независимый эксперт. Если вы хотите сделать перепланировку квартиры, заранее создайте проект и получите разрешение на него. Согласуйте все нюансы с соседями, чтобы не возникало спорных ситуаций. Это позволит избежать длительного разбирательства и незаконного вторжения в технический проект общего многоквартирного дома.

    Видео по теме

    Советы юриста о том, как узаконить перепланировку квартиры:

    fector.ru
    Нюансы перепланировки квартиры вагончиком в 2019 году
    Нюансы перепланировки квартиры вагончиком в 2019 году

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: