Обзор договора залога земельного участка в 2019 году

Договор залога земельного участка — распространенный договор, направленный на обеспечение соблюдения основного обязательства за счет возможности обращения взыскания на землю, принадлежащую залогодателю. В статье приводится образец соглашения о залоге земельного участка, а также раскрываются некоторые особенности его заполнения и исполнения.

Фото:

Общие положения о договоре залога земельного участка и его образец

Требования к договору залога земельного участка

Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств

Строительство зданий и сооружений на земельном участке, находящемся в залоге

Общие положения о договоре залога земельного участка и его образец 

Отношения, связанные с залогом земли, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон «Об ипотеке»), законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок определяется как часть поверхности земли, которая обладает индивидуализирующими ее чертами и является объектом права собственности и других вещных прав. 

ВАЖНО! Часть земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости. 

И даже если кадастровый номер присвоен части земельного участка, то, по мнению судов, госрегистрация прав на указанную часть участка незаконна (постановление президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122-889). Однако можно предположить смену позиции ВС РФ в связи с изменением п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Залог земельного участка предполагает, что в случае, когда основное обязательство не исполнено залогодателем, залогодержатель может удостоверить свои требования за счет средств от реализации данного земельного участка.

Образец договора залога земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора залога земельного участка.

О регистрации залога недвижимости рассказано в статье Регистрация договора залога недвижимого имущества в Росреестре. О нюансах обращения взыскания на участок читайте в статье Обращение взыскания на земельный участок. 

Требования к договору залога земельного участка 

Соглашение об ипотеке земельного участка с учетом требований к договору о залоге недвижимости должно содержать:

  1. Описание земельного участка с указанием права, на основании которого данный участок принадлежит залогодателю. Описание должно быть максимально подробным, с указанием индивидуализирующих признаков объекта (кадастрового номера, реквизитов правоустанавливающих документов, адреса, площади, наличия строений) и приложением к договору выписки из ЕГРН.
  2. Оценку стоимости земельного участка.
  3. Сущность, размер и сроки по основному обязательству (ст. 9 закона «Об ипотеке»). 

При этом не все земельные участки могут передаваться в залог. Так, согласно чч. 1, 7 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ земельный участок, который принадлежит застройщику, не может передаваться в залог, если нет согласия дольщиков. 

ВАЖНО! Если вещное право залогодателя на земельный участок было основано на договоре аренды, по общему правилу переход указанного земельного участка в собственность залогодателя прекращает отношения залога.

Чтобы этого не произошло, необходимо указать в соглашении о залоге земельного участка, что при переходе участка в собственность лица, передавшего его в залог, залог сохраняется (определение ВС РФ от 01.03.2016 № 307-ЭС15-20199 по делу № А21-6115/2014). 

Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств 

В законе «Об ипотеке» указывается, что земельный участок как предмет залога может быть приобретен за счет:

  1. Кредита от банка.
  2. Кредита от небанковской кредитной организации.
  3. Заемных средств от другой организации с целевым назначением на приобретение данного участка земли (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

Момент начала залоговых отношений в этом случае совпадает с датой госрегистрации права собственности лица, передавшего участок в залог (ч. 1 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»).

ВАЖНО! Если за счет кредита было приобретено нежилое здание (например, магазин), то бездействие госорганов, выраженное в неосуществлении регистрации ипотеки участка земли, признается судами законным (постановление ФАС ВВО от 14.11.2007 по делу № А79-9875/2006). 

В случаях, когда участок земли приобретается военнослужащим в соответствии с законодательством о накопительно-ипотечной системе за счет средств, предоставленных государством, и средств кредитной организации, участок земли находится в залоге:

  • у кредитной организации;
  • Российской Федерации в лице органа власти, предоставившего заем. 

При этом если обязательства по возврату денежных средств военнослужащим не будут исполнены, обращение взыскания на участок земли осуществляется данными субъектами в приведенной последовательности (ч. 3 ст. 64.1 закона «Об ипотеке»). 

Строительство зданий и сооружений на земельном участке, находящемся в залоге

 

Залогодатель может возводить объекты недвижимости на земле, переданной им в залог. При этом данные здания и сооружения также будут автоматически находиться в залоге. Вместе с тем участники залоговых отношений могут предусмотреть в соглашении о залоге иной порядок регулирования отношений, связанных с указанным строительством (ч. 1 ст. 65 закона «Об ипотеке»).

При этом суды отказывают в требованиях об обращении взысканий на возведенные на заложенном участке земли здания и сооружения, если нарушение по основному обязательству крайне незначительно и сумма, которую пытается взыскать залогодержатель, явно несоразмерна стоимости возведенного имущества (апелляционное определение Новосибирского облсуда от 11.08.2016 по делу № 33-6080/2016).

Критерии незначительности и несоразмерности установлены в ч. 1 ст. 54.1 закона «Об ипотеке» и заключаются в следующем:

  • размер взыскиваемого — менее 5% стоимости заложенного имущества;
  • просрочка по основному обязательству — менее 3 месяцев. 

Если судом не установлены указанные обстоятельства, принимается решение о реализации имущества, способе такой реализации для погашения задолженности (апелляционное определение Челябинского облсуда от 12.01.2019 по делу № 11-252/2019). 

При заполнении предложенного в настоящей статье образца договора залога земельного участка важно удостовериться, что он в итоге отвечает всем обязательным требованиям, закрепленным в ст. 9 закона «Об ипотеке». Если земельный участок находится в аренде у залогодателя, также в интересах залогодержателя закрепить в соглашении, что переход такого участка в собственность лица, передавшего землю в залог, не прекращает залоговых отношений.

Кроме того, важно помнить, что залоговые отношения при приобретении заложенного участка земли за счет заемных денежных средств начинаются с момента госрегистрации собственности на участок земли, а возведенные впоследствии на данном участке здания и сооружения становятся предметом залога. Если подобное автоматическое распространение залоговых отношений на вновь возводимые объекты не входит в намерения сторон, об этом также нужно указать в соглашении между ними. 

Что такое залог, и правила его оформления

Залог земельного участка — это предоставление кредитору определенных прав по взысканию с принадлежащей должнику собственности в том случае, если правила должностных выплат были нарушены.

По сути, залог земельного участка — это та же ипотека, при которой недвижимость остается в собственности человека, но лишь до тех пор, пока он исправно выплачивает свои долги. В случае, если должник не выплачивает кредитору положенные суммы или проценты, земля может быть отчуждена в пользу последнего.

В качестве кредитора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Для подтверждения прав обоих сторон необходимо заключать грамотно составленный договор о залоговых обязательствах. Только после составления подобного договора, заключенная сделка считается действительной.

Разумеется, у залога под земельный участок есть свои правила и нормы.

Итак, при каких же обстоятельствах можно оформить залог под земельный участок?

  1. При оформлении залога имущество остается в собственности, но ограничиваются права распоряжения им.
  2. Если земельный участок оформлен на несколько долевых собственников, залог оформляется лишь в том случае, если получено письменное согласие всех дольщиков.
  3. Не допускается наложение залоговых обязательств на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности.
  4. Если земля находится в пожизненном, наследственном владении, под нее также нельзя взять залог.
  5. В кредитном договоре на землю может указываться конкретная сумма выплат, а также проценты, которые необходимо выплатить за долговые обязательства.

Главное правило оформления залога под землю — это доказательство того, что недвижимость принадлежит именно этому собственнику. Для подтверждения своих прав на землю, человек может предоставить кадастровый паспорт. Оформить залог под земельный участок может не только собственник, но и арендатор недвижимости.

С оформлением залога должен быть согласен не только арендатор, но и арендодатель. Оформление залога в данном случае возможно лишь тогда, когда это не противоречит Федеральному закону.

Если участок находится в государственной собственности, брать под него кредит или ипотеку нельзя.

Статус земельного участка прописывается в кадастровом паспорте. Однако, если земля (даже если она государственная) находится в аренде, залоговые сделки с ней возможны. Так, арендатор может сдать свои арендные права в залог при согласии собственники недвижимости.

Условия и правила оформления кредита

Оформление кредитных обязательств под земельный участок — дело весьма сложное и трудоемкое. Здесь важно собрать весь пакет документов, необходимых для оформления залога, учесть все имеющиеся нюансы. Какие же документы могут понадобится человеку в том случае, если происходит оформление кредита под залог земли?

  1. Кадастровый паспорт с указанием всех сведений о земле.
  2. Все документы, указывающие возможные права третьих лиц на землю
  3. Межевой план участка, где имеется вся информация касательно недвижимой собственности.
  4. Бумаги, подтверждающие рыночную стоимость земли, подписанные профессиональным оценщиком.
  5. Правильно составленный договор о залоге.

Все эти документы должны наглядно подтверждать право собственности заемщика на землю. Ему необходимо предоставить полный спектр информации о земельном участке, а также о количестве собственников, имеющих права на данную недвижимость.

Если недвижимость оформлена на нескольких лиц, требуется специальный документ, письменно подтверждающий их согласие на оформление кредита под залог земельного участка.

Помимо этого необходимо правильно составить договор наложения залоговых обязательств на землю. В таком договоре прописывается информация о владельце недвижимости, о залогодателе, о предмете сделки и стоимости земли. Вся эта информация помогает грамотно оформить сделку, дабы после заключения договора никаких вопросов у обеих сторон не возникало.

В данном договоре обычно прописываются и залоговые обязательства (например, размер выплат и сумма уплачиваемых %).

Образец договора залога права аренды земельного участка между физическими лицами.

Используя правильно составленный договор о залоговых обязательствах, обе стороны могут доказать свои права в том случае, если они были нарушены. Также в данном договоре прописывается размер выплат, который не может быть увеличен. Если ли залогодержатель требует увеличения выплачиваемой суммы, владелец земли вправе обратиться в суд.

Еще одна важнейшая бумага — это оценочный лист, рассказывающий об истинной стоимости земли. Оценка производится профессионалом на основе целой группы критериев. О каких же критериях идет речь?

  1. Местоположение участка и его удаленность от города.
  2. Размер участка и плодородность местных земель.
  3. Наличие на участке построек.
  4. Целевое назначение данной земельной собственности.
  5. Наличие коммуникаций на участке (газ, свет, водоснабжение).

Оценка обязательно производится в денежном эквиваленте, и итоговая сумма не должна быть меньше кадастровой цены на землю.

Обычно залогодатель оставляет за собой группу прав на землю. Так, например, он может возводить на данном участке земли сооружения без ведома залогодержателя. В дальнейшем залогодатель может распоряжаться данными постройками по своему усмотрению.

В п.1 ст.64 ФЗ закона «Об ипотеке» прописывается, что человек может передать в залог землю без тех построек, что расположены на ней.

Если залоговые обязательства будут нарушены, и земля окажется отчужденной, бывший собственник имеет ограниченные права (сервитут) на те территории, где расположены возведенные им постройки.

Также собственник может сдать в залог не все постройки, а лишь некоторые из них.

Человек, взявший кредит под земельный участок обязан позаботиться о том, чтобы земля находилась в прежнем состоянии, ее показатели плодородности не изменялись. Если какие-то показатели земельного участка изменятся, залогодержатель вправе потребовать пересмотра оценки недвижимости.

Ипотека и правила заполнения договора на залог

Многие банки предпочитают не выдавать ипотеку под залог земельного участка. Все дело в том, что с данным процессом связаны определенные риски, ведь определить истинную стоимость недвижимости иногда слишком сложно. К тому же, земля может внезапно потерять свою прежнюю ценность.

Именно поэтому банки предпочитают не производить выдачу ипотеки под земельные участки из-за слишком большого процента рисков.

Под землю может быть выдан как целевой, так и нецелевой кредит. Целевое ипотечное кредитование — выдача денежной суммы именно на покупку квартиры или дома, нецелевой вариант подразумевает трату денежных средств на любые цели.

Банки предпочитают выдавать целевой займ под землю, причем на конкретную сумму. Практически всегда земельный участок не может покрыть более 50% от выдаваемой суммы.

Для оформления ипотеки необходимы все те же документы, что и для заключения залогового соглашения. Вот только банки еще требуют сведения, подтверждающие платежеспособность клиента (записи в трудовой книжке, справки 2-НДФЛ). Также банки требуют оригиналы и копии паспортов тех лиц, что принимают участие в данной сделке.

При оформлении кредита или ипотеки под земельный участок в расчет истинной стоимости земли берутся и все сооружения, возведенные собственником. Однако, если в процессе выплаты залоговых обязательств, человек возводит на участке новые постройки, на них кредит и ипотека не распространяются.

Договор на оформление кредита под залог земельной собственности практически всегда имеет один и тот же вид. Если договор заключают между собой физические лица, то в соответствующих полях указываются их ФИО и паспортные данные. Если же договор заключается между юридическими лицами, в документе прописываются сведения о генеральном директоре и полном названии компаний.

В соответствующем договоре указываются права и обязанности залогодержателя и залогодателя. Также в документе прописываются все сведения касательно земли и места расположения участка. В соответствующих полях указывается сумма выплат, срок выдачи кредита или ипотеки, а также правила действия обоих лиц в случае нарушения условий договора.

Данный документ считается действительным лишь в том случае, если он подписан двумя сторонами (как в случае с физическими, так и в случае с юридическими лицами).

Образец договора залога земельного участка между юридическими лицами.

Конечно, оформление кредита под залог земельного участка — процесс сложный и трудоемкий. Далеко не все банки сотрудничают с теми клиентами, которые хотят взять определенную сумму под залог земельной недвижимости. И все же, правильно составив договор о совместном сотрудничестве и собрав все необходимые документы, человек сможет оформить залог без посредников и за короткий срок.

Залог — это один из самых популярных способов финансовой поддержки населения. Однако, такая сделка чревата большими рисками и последствиями. О том, как правильно оформить договор залога земельного участка, читайте в этой статье.

Общие сведения

В жизни часто случаются непредвиденные обстоятельства, такие как потеря работы, признание себя банкротом или болезнь близкого родственника. При невозможности заработать большую сумму денег сразу, граждане прибегают к помощи частных организаций, таких как: банки, ломбарды, фирмы-кредиторы, а также работодатели. В том числе, займодателем может выступать и физическое лицо.

При совершении какой-либо финансовой сделки, требуется соблюдать нормы Российского законодательства и оформлять соглашение юридически. Залог не исключение из правил. Денежные средства передаются на процентной основе, что подразумевает соблюдение обязательств как с одной, так и с другой стороны.

Залог — это передача имущества под ссуду.

В основном, объектами залога признаются:

  • движимое (например, транспортные средства, что подробнее описано здесь) или недвижимое имущество;
  • предметы искусства, антиквариат;
  • драгоценности;
  • акции, облигации, ценные бумаги;
  • деньги.

В качестве предмета залога могут выступать самые разные вещи, в том числе имущественные права. Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру. При этом, собственность остается у должника. До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом (сдать в аренду, дарить или продавать), пока не выплатит всю стоимость кредита. В противном случае, собственность переходит во владение займодателя.

Договор залога земельного участка — это соглашение между заемщиком и кредитором, где описаны условия выдачи денег, срок возврата, процентная ставка, а также подробное описание заложенного объекта. Стороны обязуются соблюдать условия сделки на взаимовыгодных условиях. При нарушениях, участники привлекаются к административной ответственности, так как документ обладает юридической силой и может быть оспорен в судебном порядке.

Заемщик вправе брать кредит и оставлять залог только если является собственником земельного участка.

Требования к договору

Составление соглашения о залоге недвижимости регламентировано законодательством России, а именно статьями №334-342 ГК РФ. При этом, не предусмотрено конкретной формы документа, однако согласованы требования.

Стороны сделки должны:

  • быть совершеннолетними, дееспособными лицами;
  • быть не достигшими пенсионного возраста;
  • работать на основе официального трудоустройства не менее 6 месяцев;
  • получать стабильный ежемесячный доход;
  • иметь гражданство РФ.

Договор залога предусматривает обязательства сторон, поэтому при составлении документа требуется уделить особое внимание условиям сделки — процентному окладу, возможности продления срока выплаты и другим способам, которые смогут обезопасить права на недвижимость.

Образцы договора по выдаче кредита в банке или других организациях создаются квалифицированными юристами. В документе могут быть указаны пункты, которые ставят заемщика в невыгодное положение, поэтому прежде чем подписывать, следует ознакомиться с текстом. Особенного внимания заслуживает мелкий, непримечательный шрифт.

Правила составления договора залога земельного участка:

  • форма документа — произвольная:
    • устная — для физических лиц;
    • письменная — если сумма займа более чем 1 тысяча рублей;
  • составляется в трех экземплярах в присутствии сторон;
  • обязательно заверяется нотариально;
  • сторонами соглашения могут быть как физические, так и юридические лица.

Недвижимость под залог должна быть во владении заемщика, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. Если под ссуду отдается доля, требуется согласие совладельцев. Помимо этого, особое внимание заслуживает договор залога земельного участка, на котором расположен дом. В Соответствии со статьей №168 ГК РФ, заложенный объект недвижимости должен отдаться в ссуду целиком, иначе договор залога признается ничтожным.

Договор залога земельного участка может быть признан недействительным, если:

  • подписан под давлением, обманом;
  • противоречит нормам законодательства;
  • супруг или супруга собственника не были поставлены в известность;
  • наличие юридических ошибок в документе;
  • в доме, расположенном на земельном участке, прописан несовершеннолетний гражданин.

После подписания, договор требуется зарегистрировать. Работник МФЦ вносит данные в реестр учета, в следствие чего на недвижимость налагается обременение.

Для госрегистрации договора залога потребуется следующий пакет документов:

  • третий экземпляр подписанного соглашения;
  • паспорта участников сделки;
  • заявление о регистрации (пишется и подается собственником);
  • свидетельство регистрации права собственности;
  • технический паспорт на земельный участок;
  • копия Домовой Книги;
  • справка из ЖЭКа об отсутствии долгов;
  • расписка о получении денежных средств — при совершении сделки между физическими лицами или работодателем, частной организацией.

образец заявления о регистрации договора залога

При передаче денег между физическими лицами требуется составлять расписку о получении денег. Документ, как и основной договор, оформляется в произвольном порядке. Пишется собственноручно получателем денег.

В тексте расписки необходимо указать:

  • дату, место подписания;
  • ФИО займодателя;
  • паспортные данные получателя кредита;
  • сумму переданных денег (цифрами и прописью);
  • краткое описание заложенного объекта;
  • предмет сделки и номер договора;
  • претензии сторон;
  • подписи свидетелей, а также заемщика.

Приложением к документу будет копия удостоверения личности заемщика. В основном, расписка составляется на обороте дубликата паспорта.

Скачать образец расписки о получении денег по договору залога земельного участка по ссылке.

Образец договора

Договор залога недвижимости — это наиболее распространенный способ обеспечения обязательства по выплате долга. В зависимости от цели, предметом соглашения могут выступать недвижимость, права, оборудование и другое. При этом, деньги выдаются для различных целей:

  • банковские займы, предназначенные для совершения крупных покупок (например, кредит для покупки квартиры);
  • оформление ипотеки на строительство дома, сопровождается заключением контракта о залоге земельного участка и будущих построек;
  • потребительский кредит (выдается частными организациями);
  • депозит для создания малого и крупного бизнеса.

Как правило, условия договора подразумевают, что заложенный предмет остается в распоряжении владельца и передается кредитору только в случае неисполнения обязательств. При заключении договора залога, займодатель может настоять на изъятии земельного участка до момента полной выплаты задолженности. Поэтому составляя соглашение требуется соблюдать ряд условий.

В содержании договора залога земельного участка требуется указать:

  • наименование соглашения, номер контракта;
  • дата составления, место;
  • полные реквизиты сторон — для юридических лиц требуются подробные контактные данные, адрес ООО, номер лицевого счета в банке;
  • предмет сделки;
  • причина взятия кредита — для ипотеки, для покупки квартиры, для лечения и др.;
  • подробное описание земельного участка — вид надела, состояние почвы и прилегающей территории, предназначение, наличие построек, размер общей площади, адрес, кадастровый номер и др.;
  • сумма займа;
  • срок;
  • подробные условия возврата денег;
  • процентная ставка;
  • последствия несоблюдения условий;
  • в каких случаях займодатель может отобрать земельный участок;
  • способ досрочного расторжения договора;
  • ответственность сторон;
  • подписи и др.

Договор займа может быть дополнен или изменен по соглашению сторон. Расторжение сделки также требуется регистрировать в Росреестре или МФЦ по месту жительства.

Для составления контракта необходимо предъявить документы:

  • паспорта ответственных сторон;
  • свидетельство регистрации права собственности;
  • письменное разрешение супруга/супруги о залоге земельного участка;
  • кадастровый паспорт на недвижимость;
  • паспорт БТИ;
  • справка о заработной плате;
  • справка о дополнительных доходах и др.

Займодатель может потребовать дополнительные документы, подтверждающие возможность выплаты кредита, например, выписка счета в банке или образец завещания, дарственной.

Скачать образец договора залога земельного участка здесь.

Возможно ли строительство?

Кредит может потребоваться для постройки частного или многоквартирного дома. При этом, заемщик вправе возводить недвижимость даже на заложенной земле, что часто практикуют фирмы-засройщики.

По нормам законодательства, строительство на заложенном объекте регламентируется ФЗ №102. В таких случаях оформляется ипотека либо кредит, где займодателем выступает банк. Договор является долгосрочным, и выдается на 10 — 30 лет. При досрочном погашении долга, контракт автоматически расторгается. Однако, не каждый участок возможно оформить под залог.

Земельный надел должен соответствовать следующим требованиям:

  1. Участок должен находиться в той же местности, что и отделение банка либо его филиал;
  2. Территория надела должна быть в частной собственности. Не допускается оформлять на территории закрытого образовательного учреждения, либо другой организации, а также в государственных муниципальных зонах: заповедниках, водохранилищах, исторических памятниках, в санитарной зоне, территории отчуждения после аварии или катастрофы и др.;
  3. Открытый доступ;
  4. Вблизи не должно производиться археологических раскопок;
  5. Территория должна быть оснащена минимальными коммунальными услугами — электроэнергия, водопровод;
  6. Вид земельного надела может использоваться для:
    • ведения сельского хозяйства;
    • застройки;
    • личного пользования.

Помимо этого, на недвижимость не должно быть наложено какого-либо обременения до подписания сделки (например, арест). Также, банк проведет экспертизу по оценке стоимости. Если земельный участок стоит меньше, чем указанная кадастровая цена, в кредите откажут.

В основном, сумма денег, которая выдается в залог земельного участка, значительно ниже чем недвижимость (квартира либо дом). Исключения составляют ликвидность близлежащей местности, например, участок на берегу моря, реки, озера, в престижном районе, центре города и т.д.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 938-46-37 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 425-14-78 — Санкт-Петербург и обл.;
  • 8 (800) 350-83-97 — все регионы РФ.
fector.ru
Обзор договора залога земельного участка в 2019 году
Обзор договора залога земельного участка в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: