Порядок и особенности согласования перепланировки помещения в 2019 году

Фото с сайта stroyka30.com

Каждому владельцу квартиры хоть раз в голову приходила мысль что-то поменять в ней. Снести стены, сделать арки или же напротив, установить перегородки, сделав из одной комнаты две. Но так ли это просто?

Что представляет собой порядок согласования и узаконивания перепланировки нежилого помещения в жилом доме или любого другого помещения?

Перепланировки: требующие и не требующие согласования

Существуют определенные требования к изменению внешнего облика вашего жилья. Необходимо принимать их во внимание, ведь так вы не только обезопасите себя от выплат различных судебных издержек, если правовые органы признают ваши действия незаконными, но и сохраните здание от обрушения, ведь часто бывает, что необдуманная перепланировка вредит всей конструкции.

Нельзя:

  • увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты (увеличение более, чем на 25% от жилого помещения);
  • объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (на электрическую этот запрет не распространяется);
  • сносить несущие стены;
  • уменьшать, сносить и переносить общедомовые коммуникации (водяные трубы, радиаторы отопления, вентиляционные трубы и проемы);
  • переносить ванную комнату или туалет в места, где у соседей снизу находится жилая комната (исключение: если двухуровневая квартира);
  • устанавливать радиаторы отопления от общедомовых на лоджии;

Помните, что любой вид перепланировки не должен делать ваши жилищные условия хуже, чем они есть.

В частности:

  • нельзя увеличить площадь кухни за счет ванной комнаты или туалета.
  • какую бы перепланировку вы ни делали, кухонное помещение должно иметь естественное освещение (окно). Допускается, если свет будет попадать из комнаты в кухню через перегородки из стекла.

Перепланировка квартиры, разрешенная без согласования:

  • Объединение кухни, в которой стоит газовая плита с комнатой путем установки дверного проема.
  • Ванную комнату и туалет можно увеличить за счет площади нежилого помещения (конкретно коридора). Но учтите, что полы санузла должны быть ниже на 3-5 см, чем в смежном помещении.
  • Можно переносить водяное оборудование от стояка, протянув новые трубы. При этом угол слива нужно сохранять, иначе вода будет плохо поступать или уходить.

Внимание

Не путайте два очень важных понятия: перепланировка и переоборудование. Первое означает – перенос, снос стен, увеличение или уменьшение площади квартиры. А второе – перемещение, изменения в обустройстве жил.коммуникаций.

Процедура самостоятельного узаконивания перепланировки квартиры в 2019 году: основные этапы

Фото с сайта o-nedvizhke.ru

Итак, попробуем детально рассмотреть всю процедуру получения разрешений в различных инстанциях: БТИ, Роспотребнадзор, МЧС и т.д.

Для начала подготовьте следующий список документов:

  • Новый технический паспорт квартиры.
  • Правоустанавливающий документ от всех собственников, подтверждающий право собственности на квартиру. Обычно им является свидетельство о праве собственности, но если его нет, то подойдет выписка из ЕГРП на недвижимое имущество.
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах в квартире. Данная выписка берется в паспортном столе своего районного ЖЭУ или ТСЖ.
  • Разрешение на перепланировку от всех совершеннолетних зарегистрированных в квартире.
  • Копия финансово-лицевого счета, которая берется в бухгалтерии паспортного стола.
  • Письменное заключение о соответствии квартиры нормам от СЭС.
  • Документ о соответствии квартиры нормам пожарной безопасности от МЧС.
  • Проект или эскиз квартиры.

Что из них заказать? Зависит от того, какую конкретно перепланировку задумали сделать.

Эскиз можно составить тогда, если в перепланировке будет:

  • монтаж или демонтаж НЕ несущих стен;
  • замена окон с увеличением или уменьшением их площади;
  • демонтаж или монтаж перегородки санузла;
  • создание новых дверных проемов или закладывание старых.

Перепланировка по проекту происходит тогда, когда планируется сделать:

  • монтаж лестниц в квартире (если квартира двухуровневая);
  • перенос одних помещений в другие (ванная, кухня, туалет);
  • замена слоев пола (не напольного покрытия, а устройства пола);
  • замена плиты газовой на электрическую;
  • установление тяжелых перегородок (основательных, из кирпича, пеноблока и прочих материалов, увеличивающих нагрузку на здание).

Фото с сайта 167000.ru

Собрав данные бумаги, обратитесь с ними в арх.отдел. Там вам поставят печати на всех бланках и попросят написать специальное заявление. Затем на протяжении 60-ти дней ваше прошение будет рассматриваться. Если вам будет дан положительный ответ, то к перепланировке вы сможете приступить сразу же. После её проведения не забудьте вызвать сотрудников жил.инспекции. Они утвердят все работы специальными актами.

Следующим для вас шагом станет обращение в БТИ с просьбой согласовать перепланировку квартиры. Именно там вам понадобиться заказать новый технический паспорт помещения.

Чтобы это сделать подготовьте следующие документы:

  • Удостоверение личности.
  • Копию проекта или эскиза.
  • Разрешение, выданное жил.инспекцией.
  • Акт, подтверждающий проделанные работы.

Кроме этого, вам понадобиться получить и новый кадастровый паспорт.

В МФЦ или Кадастровую палату предоставьте данный пакет документации:

  • Паспорт.
  • Заключение СЭС.
  • Квитанцию об оплате гос.пошлины.

Согласование перепланировки здания будет считаться завершенным после того, как к вам приедет сотрудник данной службы и внесет все изменения в специальный протокол.

Важно

Если в ходе данных работ каким-то образом изменилась площадь помещения, то необходимо обратиться в УФРС или МФЦ, чтобы данный факт законно зарегистрировали. Напишите заявление и приложите к нему копии паспортов всех собственников жилья и новые технический и кадастровый паспорт на недвижимость.

Узаконивание перепланировки квартиры через суд: возможно ли это?

Фото с сайта kreditipo.ru

Часто бывает, что хозяин жилья уже некоторым образом его сменил, не поставя в известность соответствующие органы, или же собирается выполнить перепланировку, которая в значительной степени либо изменит облик дома, либо каким-то образом сможет навредить конструкции. В обоих случаях необходимо обратиться в вышестоящий орган правосудия, чтобы получить соответствующие разрешение нам проведение данных работ.

Для начала отправьтесь в районный суд и подайте специальное прошение. Исковое заявление об узаконивании и согласовании переустройства и перепланировки квартиры вы можете скачать здесь.

Вместе с ним потребуется предоставить следующие бумаги:

  • Правоустанавливающий документ от каждого собственника, подтверждающий право собственности на квартиру.
  • Техпаспорт на недвижимость.
  • Заключение СЭС.
  • Проект из лицензированной проектной организации.

Если суд вынесет положительный вердикт и разрешит вам изменить облик строения, то вам потребуется заказать новые технический и кадастровый паспорта и внести в них изменения. О том, как это делается, мы писали в предыдущей главе. Никаких отличий ни в документа для узаконивания перепланировки, ни в действиях нет.

Согласование перепланировки санузла и балкона: в чем трудности?

Фото с сайта o-nedvizhke.ru

Существует два способа проведения данной процедуры: простой – без согласования и сложный – по проекту. Рассмотрим каждый из них более подробно.

К первому случаю люди обращаются, когда планируют сделать самцу площадь данных помещений больше, например, присоединив к ним часть коридора или же комнаты, разрешается использовать все, кроме кухни.

Чтобы осуществить такую перепланировку соберите следующие документы и принесите их в МЖИ:

  • Тех.паспорт квартиры. Берется в БТИ.
  • ЕЖД (Единый Жилищный Документ). Получить его можно в ЕРЦ района.
  • Заключенный проект перепланировки. Помните, что выдавать его может только профессиональная компания, обладающая сертификатом разрешения СРО.
  • Разрешение Роспотребнадзора.
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру.

Внимание

Если вы решите заменить сантехнические приборы, то их согласование совершенно не требуется. Кроме того, категорически запрещается вносить какие-либо изменения в форму или количество вентиляционных приборов. Если без этого не обойтись, то возьмите в управляющей компании специальное постановление, которое бы гласило о том, что данные перемены никак не повлияют на состояние остальных коммуникаций жилого помещения.

Второй случай касается более простых изменений, никак не связанных с уменьшением или увеличением площади балкона или санузла. Все, что вам понадобится – получить специальное разрешение в БТИ. Не спешите расслабляться и после того, как перепланировка состоялась. Теперь вам понадобиться внести коррективы во все документы на квартиру.

Для этого придется совершить следующие действия:

  • Обратиться в МЖИ и оформить вызов инспектора.
  • Из его рук получить акты скрытых работ (устройство новой схемы и гидроизоляции полов) — заполняются и подписываются строительной организацией, выполнявшей работы (со свидетельством о допуске в СРО) или управляющей организацией (ДЕЗ, ТСЖ).
  • Получить акты выполненного переустройства у инспектора МЖИ — после его выхода на квартиру и сравнение сделанного с согласованным и проверки актов скрытых работ. Подписать эти акты у строителей и управляющей компании и вернуть в МЖИ.
  • Вызвать техника БТИ на квартиру для обмеров.

Получить затем новый технический паспорт БТИ с новой планировкой — убедиться, что все изменения в плане соответствуют реальности, нет красных линий и особых отметок в плане квартиры.

Опыт узаконивания перепланировки санузлов и балконов показывает, что данная процедура намного проще, чем кажется. Главным в ней является вовремя подавать документы в соответствующие инстанции и не пытаться обойти законодательство.

Какова стоимость узаконивания и согласования перепланировки квартиры?

Фото с сайта abvmaster.ru

Подготовьте себя к мысли, что бесплатно совершить все действия будет нереально. Попробуем рассчитать примерную стоимость данной процедуры. Обратим ваше внимание на тот факт, что стоит индивидуально высчитывать сумму трат в каждом случае, ведь она зависит от множества факторов: региона вашего проживания, сложно перепланировки, её масштабов и т.д.

  • Помощь профессиональных юристов (особенно актуально, если дело дойдет до суда) от 20 000 рублей.
  • Госпошлина за новый технический и кадастровый паспорта на квартиру – 1100 рублей.
  • Создание проекта – от 2 000 рублей.

Кроме того, если вам придется решать данный вопрос в судебном порядке, то придется оплачивать различные судебные издержки, которые будут вам назначены.

Подведем итоги. Как вы заметили, перепланировка – достаточно сложный и длительный процесс. Добиться разрешения на переоборудования своего дома бывает тяжело, однако государственные службы преследуют только одну цель – защитить вас. Помните о том, что любое изменение в конструкции здания не должно приносить неудобств ни вам, ни другим проживающим.

Надеемся, что инструкции, представленные в данном материале стали для вас полезным руководством к действию. Удачи!

Сколько стоит проект перепланировки?

Легализацию самостроя в столичном регионе без участия профессионалов совершить крайне сложно. Основная трудность заключается в наличии огромного количества рисков, которым подвергает свои имущественные права заявитель. Нормы действующего законодательства не благосклонны к самовольно возведенным и разрушенным объектам. Собственник подобной недвижимости может столкнуться с применением в отношении него санкций, в том числе, и с вынесением судебного решения. На основании судебного решения владельца объекта могут обязать:

  • из персональных средств вернуть недвижимости прежний вид, соответствующий проекту дома;
  • оплатить штраф, а также компенсировать ущерб заинтересованным и пострадавшим гражданам;
  • понести уголовное наказание (в случае нанесения масштабного урона совершенными манипуляциями, при появлении пострадавших лиц).

Уютный и красивый интерьер – особая гордость хозяина квартиры.

Досадно, если для исполнения задуманных дизайнерских решений дверной проем портит все планы. Выход есть – изменить планировку жилой недвижимости под себя.

А чтобы такой ремонт не испортил впечатления штрафами и судебной волокитой, его нужно правильно оформить.

Законодательный аспект вопроса

Все вопросы, относящиеся к жилым помещениям, в том числе их изменение или переустройство, законодательно регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 14 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления контролировать условия и порядок ведения строительных работ, соблюдение санитарных и технических норм по безопасной эксплуатации измененной жилплощади и жилого здания в целом.

Общее понятие «переоборудование помещения» разделяют на два в зависимости от вида проводимых работ:

  1. Переустройство – изменение, переоборудование или демонтаж всего, что связано с инженерными сетями, санитарно-техническим или электрооборудованием.
  2. Перепланировка – изменение плана жилого помещения, обусловленного архитектурным решением при проектировании здания: демонтаж старых или возведение новых перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов.

Основной документ, отражающий реальное состояние квартиры, это технический паспорт. Согласно статье 19 ЖК РФ технический паспорт жилого помещения отражает его техническое состояние и соответствие установленным требованиям. Паспортизацию помещений полномочны проводить Бюро технической инвентаризации.

Нормы технической эксплуатации предусмотрены СНиП 31.01.2003 «Здания жилые многоквартирные», в то время как правила санитарии установлены СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям». Соблюдение этих регламентов при проектировании будущих работ необходимо для согласования и выдачи разрешения на строительство.

Обязательность проведения процедуры

Нормами Жилищного кодекса РФ установлена необходимость оформления проводимых в квартире перепланировок.

Во избежание возникновения проблем при совершении сделок c недвижимостью, изменение планировки лучше проводить только с получения разрешения.

Чтобы определить, нужно ли согласовывать проведение строительных работ, достаточно определить, изменит ли такой ремонт планировку жилого помещения, отображенную в техническом паспорте. Другими словами, все, что касается нарушения целостности строительных и инженерных конструкций, изменяет их количество или расположение в пространстве требует обязательного согласования и получения разрешения на проведение работ.

При любых обстоятельствах нормативные документы запрещают проведение следующих изменений:

  • Уменьшение жилой площади;
  • Заделка вентиляционных каналов;
  • Перенос отопительных приборов на балкон;
  • Объединение комнаты и газифицированной кухни;
  • Оборудование теплого пола посредством врезки в водопровод или центральное отопление;
  • Демонтаж или изменение несущих конструкций;
  • Демонтаж плит перекрытия с целью объединения жилья по вертикальной линии;
  • Увеличение площади жилья посредством присоединения чердаков, подвалов, тамбуров.

Если переустройство – свершившийся факт, оформить его все-таки придется. Уклонение от регистрации совершенных работ может повлечь несколько проблем.

Во-первых, самовольная перепланировка может помешать при совершении юридических сделок с недвижимостью. Выявленная незаконная переделка отразится в свидетельстве как обременение и помешает, например, при покупке квартиры через ипотеку или в кредит. Продавцу придется делать скидку в счет издержек за будущее оформление.

Во-вторых, о несогласованных ремонтных работах может стать известно контролирующим органам. В этом случае придется оформить все изменения через суд и заплатить штраф. Причем владелец получит штраф повторно, если не оформит внесенные изменения или не вернет все в первоначальный вид в установленный срок.

И в-третьих, если совершенные ремонтные работы нанесли вред прочности здания или подвергли опасности других жильцов дома, собственнику грозит уголовная ответственность.

Сроки и стоимость

Сложно сказать, сколько времени займет получение разрешения или узаконение совершенной перепланировки. Данные ситуации сугубо индивидуальны, и если идентичные проблемы в одном случае решаются за неделю, в другом могут тянутся годами.

Но некоторые сроки контролирующие органы должны соблюдать. Так, на выдачу решения о согласовании проекта не должно уходить более 45 дней, а на рассмотрение судебного иска законом отведено не более 30 дней. У каждой организации на предоставление тех или иных услуг установлены регламентные сроки. Такая информация является общедоступной, а соблюдение сроков обязательно.

Стоит отметить, что в зависимости от региона или сложности ситуации стоимость различных услуг варьируется. В среднем расценки на основные их виды будут такие:

  • Подготовка проекта перепланировки – от 4 до 15 тысяч рублей;
  • Изготовление технического паспорта – от 1 тысячи рублей;
  • Госпошлина за подачу искового заявления – от 1 тысячи рублей.

Так же стоит учесть возможные штрафы за согласование уже выполненных работ, судебные издержки и другие подобные расходы.

Пошаговая инструкция

При желании провести перепланировку в своей квартире, собственнику нужно четко осознавать необходимость получения разрешения на строительные работы.

Для этого нужно обратиться за консультацией в компетентный орган.

В зависимости от города это может быть архитектурный или жилищный отдел администрации города, жилищные инспекции, комиссии по капитальному строительству. Для получения развернутого ответа важно четко сформулировать интересующие вопросы и обеспечить наглядность возникшей проблемы. Лучше всего предоставить специалистам технический паспорт, поэтажный план или эскиз будущей планировки.

Можно изучить сайт муниципалитета. Вопрос согласования перепланировок довольно распространен, вполне возможно, что на сайте будет тематическая вкладка с рекомендациями или перечень местных нормативных актов.

Если в ходе изучения проблемы установлена необходимость в согласовании планируемых работ, дальнейшие действия могут развиваться по двум сценариям.

Самостоятельное оформление

Оформить перепланировку вполне возможно самостоятельно, сложным этот процесс кажется только на первый взгляд.

Придерживаясь поэтапного плана, согласование выполнения строительных работ пройдет намного легче:

  1. Собрать пакет необходимых документов. В основном это документы о праве собственности на недвижимость и технический паспорт. В некоторых случаях потребуется согласие соседей или согласование пожарных и МЧС.
  2. Подготовить соответствующий проект. Если в ходе ремонта не произойдет серьезных изменений в конструкциях здания, можно самостоятельно подготовить эскиз будущей перепланировки. Например, при заложении или расширении проема достаточно схематичного изображения, где существующий вход нарисован линиями красного цвета, а проектируемый – зеленого.Более серьезные изменения стоит отобразить в проекте, выполненном специализированными организациями. Для таких компаний обязательно наличие свидетельства СРО, разрешающего ведение проектной работы.
  3. Подать заявление на согласование. В адрес компетентного госоргана направляется заявление о согласовании работ и собранные документы. Сделать это можно напрямую через канцелярию организации или обратившись в МФЦ.
  4. Ожидать вынесения решения. Срок выдачи решений устанавливают органы местного самоуправления, но не более максимального срока, предусмотренного законодательством – 45 дней с даты предоставления документации.
  5. Внесение изменений в технический паспорт. В случае получения разрешения на весь ремонт отводится около 4 месяцев, в зависимости от типа проводимых работ. После чего собственник приглашает инспектора БТИ для фиксации факта выполненных работ и внесения изменений в технический паспорт.

Работы могут быть не согласованы по нескольким причинам. Специалисты могут сослаться на неполный пакет документов, ошибки в проекте или недопустимость таких конструктивных изменений. Не стоит опускать руки. Устранив все замечания, заявление можно подать повторно. В крайнем случае всегда есть возможность отстоять свою позицию в суде.

Помощь специализированных организаций

Ритм современной жизни не всегда дает возможность вести бумажные дела и ходить по кабинетам в поисках нужных справок.

Способ решения один – обратиться за помощью в проектную или строительную организацию, предоставляющую услуги «под ключ». Такие компании помогут не только подобрать архитектурное решение по пожеланиям заказчика, но и подготовят проект, согласуют его во всех необходимых инстанциях и внесут нужные изменения в техпаспорт.

Поручая работу профессионалам придется заплатить, но это позволит значительно сэкономить время и избавиться от множества проблем.

Особенности выполнения процедуры после проведения работ

Незаконная перепланировка не всегда злой умысел. Бывает, планируя ремонт собственник не подозревает о необходимости согласовать изменения. Или недобросовестный продавец скрыл, что изменения в планировке квартиры не оформлены. В случае возникновения подозрений, можно обратиться в жилищную инспекцию или попросить хозяина предъявить актуальную выписку из ЕГРН квартиры.

При выявлении несогласованных решений, покупатель может поступить следующим образом:

  • Оформить перепланировку «задним числом»: собрать все документы, подготовить проект и обратиться за согласованием якобы несделанного ремонта. Такой способ чреват штрафом, если комиссия узнает правду, или переделкой ремонта, если проект не согласуют.
  • Оформить совершенные работы через суд. Этот способ правильней с юридической точки зрения, хотя за признание совершенных изменений законными придется заплатить штраф.

Оформление через суд

Узаконить можно изменение, которое не противоречит нормам технической эксплуатации и не ущемляет права заинтересованных лиц.

При соблюдении этих же условий можно опротестовать решение о несогласовании проекта перепланировки местным органом регулирования жилищных вопросов.

Порядок действий при оформлении совершенного ремонта через суд выглядит так:

  1. Внесение изменений в технический паспорт. Для этого необходимо пригласить специалиста БТИ с целью освидетельствования изменений в конструктивной части квартиры и внесения поправок в техпаспорт.
  2. Получение заключения СЭС. Для подтверждения того, что нововведения в планировке квартиры не нарушают санитарно-эпидемиологических норм необходимо обратиться в местное отделение СЭС с соответствующим заявлением.
  3. Обращение в суд. К составленному иску о признании произведенной перепланировки законной необходимо приложить:
    1. Правоустанавливающий документ;
    2. Старый и новый технический паспорт жилой недвижимости;
    3. Положительное заключение СЭС;
    4. Согласие заинтересованных лиц в сохранении новой планировки.

В случае удовлетворения иска необходимо обратиться в Росреестр за получением новой выписки из ЕГРН или свидетельства, если в ходе перепланировки изменилась жилая или общая площадь.

Перечень необходимых документов

Рассмотрим подробнее, какие документы могут понадобиться при оформлении:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость. Согласно Жилищного кодекса РФ проводить перепланировку, а соответственно и получать разрешение на такие действия может только правообладатель. Часто при принятии решения у собственника могут попросить не только свидетельство, но и документ, на основании которого было оформлено право собственности;
  • Технический паспорт. Это обязательный документ, который передается при оформлении прав на жилье. Утерянный паспорт можно восстановить в Бюро технической инвентаризации;
  • Техническое заключение о безопасности выполненных изменений. Такое заключение выдается при оформлении совершенной перепланировки на основании заключений компетентных органов: СЭС, МЧС, Роспотребнадзора, жилищной инспекции и архитектурного отдела города. Перечень организаций обычно выдается в жилищной инспекции в ходе консультации;
  • Проект. Он отражает планируемые или выполненные изменения с указанием используемых материалов и применяемых технических решений;
  • Согласие заинтересованных лиц. Такой документ может потребоваться, если планируемые к выполнению работы могут задеть интересы других людей. В качестве заинтересованных лиц выступают соседи или другие собственники изменяемой жилплощади;
  • Справка о составе семьи. В соответствии с Жилищным кодексом, никакая перепланировка не должна ухудшать условия проживания. Поэтому очень часто для согласования проектов, особенно изменяющих площадь квартиры, требуется информация о составе семьи;
  • Квитанции об оплате. Их будет несколько: госпошлина за исковое заявление или получение нового техпаспорта, оплата за выполнение проекта, штрафы и многое другое. Для подтверждения всех этих оплат необходимо сохранять квитанции и чеки;
  • Выписка об отсутствии задолженности по квартплате. Потребовать обязательное представление такого документа проверяющие органы не в праве, но иногда такая справка может повлиять на решение суда.

Некоторые особенности

Есть несколько частных случаев, когда оформление перепланировки может показаться затруднительным. Например, желание изменить жилье, купленное с оформлением ипотечного кредита. Людей останавливает неуверенность, вправе ли они что-то менять в квартире с обременением.

Конечно, проводить самовольную планировку в ипотечной жилой недвижимости строго запрещено. При обнаружении несанкционированных действий банк может потребовать вернуть прежнюю планировку или потребовать досрочное погашение кредита.

Гораздо проще согласовать планируемую перепланировку с банком заранее. Собственник вправе проводить любые изменения своего жилья, но с согласия банка, так как квартира по факту находится у него в залоге. Чаще всего банки просто вынуждены согласовать будущий ремонт, хотя бы ради поддержания своего статуса среди конкурентов.

Другую проблему составляет проведение ремонта в новостройках, где есть квартиры со «свободной планировкой». Этот термин появился относительно недавно. На самом деле, так застройщики называют несколько квадратных метров, которые планируется определить под межкомнатные перегородки. В данном случае обязательна подготовка проекта перепланировки и его согласование с местными органами власти.

Другой нюанс – продажа квартир с черновой отделкой. За сниженную стоимость застройщик предлагает купить бетонную коробку пол — стены — потолок, без намека на отделку. Тонкость вопроса заключается в том, что устройство полов попадает в перечень работ, для которых необходимо согласование проекта перепланировки с обязательным получением технического заключения.

Подводя итоги, следует отметить, что любые переделки в квартире стоит начинать только, если есть полная уверенность в правомерности таких действий. В противном случае такие необдуманные действия могут привести к печальному итогу.

О согласовании проведения ремонтных работ изменяющих планировку жилого помещения смотрите в следующем видеосюжете:

Сделать жилище более комфортным для проживания и функциональным имеет право любой гражданин Российской Федерации.

При этом проводимые ремонтно-строительные работы не должны нарушать действующее законодательство и противоречить нормам безопасности.

Что это такое

Перепланировка подразумевает демонтаж или возведение стен, ликвидацию, устройство либо расширение дверных и оконных проемов.

В ст. 25 Жилищного Кодекса РФ есть четкое определение понятия «перепланировка» — это изменения конфигурации помещений, которые необходимо вносить в техпаспорт.

Работы, которые относятся к перепланировке:

  • монтаж или снос перегородок между комнатами;
  • устройство проемов в стенах;
  • остекление балкона (лоджии);
  • расширение площади квартиры за счет лестничного пролета;
  • объединение кухни и комнаты с устройством гостиной-столовой;
  • соединение балкона (лоджии) с комнатой;
  • расширение ванной за счет площади коридора или кладовки;
  • объединение коридора с жилой комнатой.

Нельзя путать перепланировку с переустройством, которое предполагает изменение расположения и точек входа инженерных сетей.

Переустройство — это изменение местоположения газовых плит, сантехнического оборудования, выходов вентиляции.   

Видео: «С чего начинать перепланировку квартиры»

Законодательство

Перепланировка квартиры в Москве регулируется Постановлениями Правительства № 508, № 708 и № 47, а также ст. 20, 25—29 ЖК РФ, СНиП 31-01-2003, СанПиН 2.1.2.2645-10.

Перепланировка

Перепланировка подразумевает внесение технических изменений в параметры жилища.

Число производимых работ находится в прямой зависимости от сложности проектной документации или эскиза.

Необходимо тщательное составление сметы и наличие профессиональных знаний в области строительства и проектирования. Изменение конфигурации помещений не должно ставить под угрозу здоровье и жизнь людей, затрагивать общедомовую собственность.

В зависимости от того, какие работы проводятся получить разрешение на них нужно предварительно или поставить в известность Жилищную инспекцию о сделанном ремонте (согласовать в уведомительном порядке).

Квартиры

Перепланировка может затрагивать как отдельные помещения, так и производиться во всей квартире.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ согласования с уполномоченными органами требуют работы:

  • увеличение площади квартиры за счет вспомогательных помещений;
  • объединение с кухней балкона (лоджии);
  • увеличение или уменьшение ванной комнаты, санузла.

Ремонт должен начинаться с разработки проекта и заканчиваться оформлением акта о допустимости выполненных работ.

Согласование перепланировки подразумевает своевременное предоставление полного пакета документации, в который входят:

  • заявление, оформленное согласно установленному законодательством образцу, в котором описываются конкретные виды планируемых работ, срок их начала и окончания;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
  • техпаспорт недвижимости;
  • письменное согласие всех зарегистрированных и проживающих в квартире на постоянной основе.

Жилищная инспекция принимает решение в течение 45 дней с момента поступления заявления.

В соответствии со ст. 27 ЖК РФ в разрешении на перепланировку может быть отказано в случае:

  • предоставления неполного пакета документации;
  • несоответствия реально существующего состояния квартиры информации, отраженной в документах.

Нежилого помещения

Переустройство нежилых помещений предполагает обязательное получение заключения службы пожарного надзора.

Какие будут проводиться ремонтно-строительные работы, зависит от назначения помещения и его специфики. Если недвижимость является культурной или исторической ценностью, то в пакет документации включается справка о приспособлении.

Перепланировка нежилых помещений завершается тем, что производится оформление

акта

о вводе объекта в эксплуатацию. Он должен быть подписан представителем технической комиссии.

Порядок согласования:

  • разработка проектной документации;
  • подача документов в Жилищную инспекцию по месту размещения нежилого помещения.

Вместе с пакетом документов подается заявление, в котором должны быть указаны все планируемые работы. В пакет документации включаются правоустанавливающие бумаги и проект изменений.

Согласно ЖК РФ возможна подача заявления без правоустанавливающих документов и техпаспорта, Жилищная инспекция может запросить их из Росреестра и БТИ.

Дома

Проведение и согласование перепланировки в частном доме не имеет существенных отличий от таковой в квартире многоэтажного здания.

Сложности могут появиться при узаконивании возведенных подсобных помещений (котельных, пристроек).

Нюансы перепланировки в частном доме:

  • проводимые ремонтно-строительные работы не должны касаться инженерных сетей, несущих распределительную функцию;
  • снос стен между комнатами, пристройку террас можно сделать по типовым проектам.

Пакет документов, который прилагается к заявлению такой же, как и при согласовании перепланировки в квартире.

Особенность — дополнительно потребуется представить заключение о сохранности фундамента, если планируется возведение мансарды, второго или третьего этажа.

Порядок согласования в 2019 году

Процедура согласования 2019 году не претерпела изменений.

Выдача разрешений на проведение работ осуществляется Жилищной инспекцией на основании заявления собственника недвижимости и приложенного к нему полного пакета документации.

Кто может обратиться

Перепланировка может быть сделана по желанию владельца помещения. Если жилье арендуется, то за разрешением на проведение ремонтно-строительных работ необходимо обращаться, только имея на руках доверенность собственника.

За разрешением на проведение перепланировки могут обратиться:

  • собственники, купившие квартиру на вторичном рынке жилья или у застройщика;
  • наследники, получившие недвижимость с несогласованной перепланировкой;
  • квартиросъемщики, которые снимают жилье на длительный срок, имея доверенность владельца.

Если в квартире живут несколько человек, то потребуется письменное согласие каждого из них на проведение ремонтно-строительных работ.

Куда идти

Перепланировка квартиры в Москве должна быть одобрена Московской жилищной инспекцией.

На официальном сайте Мосжилинспекции можно найти адреса инспекций округов столицы, в которые следует обращаться в зависимости от расположения объекта недвижимости. Заявление с приложенным к нему пакетом документов либо уведомление о сделанной перепланировке необходимо направлять именно в эти органы.

После завершения ремонта создается специальная комиссия, которая уполномочена осмотреть объект на соответствие представленной проектной документации.

При обнаружении нарушений выдается предписание об их устранении и восстановлении первоначального вида жилища. Если нарушений не обнаружено, то собственнику для внесения изменений в документацию на недвижимость потребуется обратиться в БТИ, Росреестр и кадастровую палату.

Чтобы разработать проект необходимо обращение в проектную организацию, имеющую лицензию на осуществление деятельности такого рода или фирму, имеющую допуск СРО.

Необходимые документы

Вместе с заявлением в Жилищную инспекцию подаются документы:

  • копия личного паспорта владельца недвижимости или его представителя (если согласование поручено сотруднику фирмы-посредника);
  • заявление установленного законодательством образца (если у недвижимости несколько собственников — они должны присутствовать при подаче заявления и подписать его);
  • если перепланировка предполагает изменения в несущих стенах, потребуется представить заключение о возможности проведения подобных работ;
  • проект;
  • копия и оригинал техпаспорта БТИ;
  • справка о количестве проживающих в квартире (берется в ЖЭКе);
  • заверенная нотариально копия и оригинал свидетельства о праве собственности на объект недвижимости;
  • письменное согласие жильцов квартиры.

Если квартира не приватизирована, то пакет документации будет немного другим:

  • личный паспорт заявителя;
  • подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры заявление;
  • договор соцнайма или ордер на жилье;
  • лицевой счет;
  • выписка из домовой книги;
  • техзаключение о возможности проведения работ (если перепланировка подразумевает изменения в несущих стенах);
  • проект.

Эскиз или проект

Согласование перепланировки по эскизу возможно, если планируются незначительные изменения, например:

  • устройство дверных проемов;
  • полный либо частичный демонтаж несущих стен;
  • заделка прохода кирпичной кладкой.

В уведомительном порядке (по эскизу) можно согласовать возведение новых перегородок, не увеличивающих нагрузку на перекрытия, монтаж или замену инженерного оборудования.

Эскиз размещается на плане БТИ — зеленым цветом обозначаются сооружаемые перегородки, красным — демонтируемые.

Разработанная проектная документация дает возможность сделать более масштабный ремонт:

  • объединить смежные квартиры;
  • сделать проемы в перекрытиях и соорудить внутренние лестницы;
  • возвести перегородки, увеличивающие нагрузку на несущие элементы;
  • изменить конструкцию полов;
  • обустроить новый санузел и кухню;
  • поменять газовую плиту на электроплиту;
  • поменять местоположение приборов отопления.

Проект создается автором дома либо проектной организацией, имеющей лицензию на осуществление такого вида деятельности.

Сколько стоит

Стоимость перепланировки напрямую зависит от сложности предстоящих ремонтно—строительных работ и их количества.

Документы Цена, тыс. рублей
Технический паспорт на недвижимость (БТИ) 1,7
Техзаключение о состоянии несущих элементов сооружения 6—7
Проектная документация 10—50

Если получением разрешения на перепланировку занимается компания—посредник, то расходы возрастают.

Документация Сумма в рублях
Согласование работ в Жилищной инспекции 20—60 000
Получение акта о завершенной перепланировке 10—15 000
Новый технический паспорт на квартиру 8 000

В среднем самостоятельное оформление перепланировки обходится владельцу недвижимости примерно в 30 тысяч рублей, при участии компании-посредника — в 90 тысяч рублей.

Что разрешено, а что под запретом

Что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры, нежилого помещения или частного дома, прописано в главе 4 ЖК РФ.

Разрешенные работы, которые можно согласовать в уведомительном порядке (по эскизу):

  • замена сантехнического оборудования;
  • остекление лоджий;
  • заделка дверных проемов в ненесущих стенах.

Законодательство запрещает проводить следующие ремонтно-строительные работы:

  • вынос на балкон (лоджию) радиаторов отопления;
  • увеличение нагрузки на несущие стены;
  • монтаж на общедомовые сети перекрывающего оборудования;
  • ликвидация каналов системы естественной вентиляции;
  • объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты без устройства раздвижной перегородки или двери.

Самовольное переустройство

Самовольным (незаконным) переустройством считаются изменения, которые проведены без разрешения контрольно-надзорных органов.

Подобные перепланировки могут не обнаруживаться десятки лет.

Ответственность

  • За самовольную перепланировку собственник несет ответственность в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, где указано, что нарушение закона карается штрафом в размере 2—2,5 тыс. рублей.
  • Кроме того, контролирующий орган выносит предписание о восстановлении первоначального вида жилища за счет владельца.
  • В сложных случаях нарушителя ждут судебные тяжбы и выселение из квартиры.

Подобное возможно, если были нарушены права соседей, перепланировка создала угрозу для безопасности жильцов или послужила причиной возникновения аварийной ситуации.

Последствия

Незаконная перепланировка чревата неприятными последствиями.

  • Если были демонтированы несущие стены, то это может послужить причиной обрушений и обвалов, возникновения пожаров.
  • Несоответствие реально существующей планировки той, которая указана в технической документации, снижает рыночную стоимость жилья примерно на треть. Квартиру с самовольной перепланировкой нельзя будет подарить, передать в наследство или использовать в качестве залога при оформлении кредита.

Как узаконить после ремонта

Узаконивание перепланировки после окончания работ может производиться в административном порядке либо через суд.

Сложности административной процедуры заключаются в ограниченном наборе средств, доказывающих обоснованность требований.

Принятое решение практически полностью зависит от волеизъявления должностного лица.

Судья не является заинтересованным лицом, потому у заявителя есть возможность удовлетворить исковые требования полностью.

По этой причине согласование в судебном порядке — эффективный способ защиты прав собственника недвижимости.

Судебная практика

Какое решение вынесет суд, зависит от сложности произведенных изменений и продолжительности периода, в течение которого они существуют и не были выявлены.

При рассмотрении дела собственнику необходимо полагаться на:

  • заключение независимых экспертов о безопасности перепланировки;
  • соответствие изменений санитарным, строительным, техническим и противопожарным нормам и правилам.

Какие изменения не нуждаются в оформлении

Не требуют согласования и получения разрешения работы:

  • косметический ремонт;
  • изменение инженерных сетей на аналогичные по конструктивным характеристикам;
  • демонтаж ненесущих межкомнатных стен;
  • возведение легких перегородок из гипсокартона внутри жилища.

Сроки

На процедуру перепланировки уходит несколько месяцев.

  • Заявление Жилищная инспекция рассматривает в течение 45 дней, сдача выполненных работ комиссии и оформление акта занимает примерно месяц.
  • Оформление нового техпаспорта в БТИ займет около двух недель.

Полученное разрешение на перепланировку действительно в течение 12 месяцев, его разрешается ежемесячно продлевать неограниченное число раз.

Как избежать покупки квартиры с неоформленной

Предотвратить покупку недвижимости с незаконной перепланировкой позволит тщательное изучение технической документации. Разобраться в подобном вопросе поможет сотрудник БТИ, который сделает необходимые замеры и подтвердит соответствие существующей планировки квартиры имеющимся техническим документам.

Важные нюансы

В 2011 году изменился порядок согласования перепланировки:

  • проект не требуется согласовывать с Роспотребнадзором и пожарной службой, это делает Мосжилинспекции;
  • срок действия разрешения на перепланировку продлен до одного года;
  • для контроля проведения скрытых работ владелец квартиры может пригласить инспектора ЖИ или инженера, разрабатывавшего проект;
  • в комиссию, принимающую работы после перепланировки, не входят представители УК и управы района.

Видео: «Как не потерять собственность в результате перепланировки»

fector.ru
Порядок и особенности согласования перепланировки помещения в 2019 году
Порядок и особенности согласования перепланировки помещения в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: