Порядок изъятия земельного участка в 2020 году

Землю, принадлежащую по праву собственности, может конфисковать государство. Однако для этого нужны веские основания, подтвержденные законодательными нормами.

Как в 2020 году изымается частный земельный участок? Земли могут изыматься государством. Не имеет значения, кто и на каком основании владеет землей.

Но изъятие возможно лишь на основаниях, прописанных в законе. Когда в 2020 году допускается принудительное изъятие земельных участков у собственников? Какова процедура изъятия частных земель?

Землепользование относится к наиболее ранним формам владения землей как имуществом для производственных целей. Согласно законодательству земля выступает объектом гражданского права.

В ГК РФ сказано о вероятности изъятия земель из гражданского оборота или ограничения в обороте.

Положения Земельного Кодекса РФ предусматривают владение и распоряжение земельными участками по усмотрению собственников.

Вместе с тем закон предусматривает прекращение права собственности в отношении земли по определенным основаниям.

Для каждого случая изъятия земель предусмотрен определенный порядок и перечень допустимых оснований.

В зависимости от причины изъятия финансовый убыток собственника может компенсироваться или оставаться без возмещения.

Изъятие частного участка может осуществляться в добровольном и принудительном порядке. Между правообладателем и государственными органами заключается соглашение о выкупе земли.

  • рыночная стоимость участка;
  • стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке;
  • убытки собственника, связанные с упущенной выгодой, расходами на переезд и обустройство на ином месте.

Основная сложность в этом случае заключается в определении цены участка. Госорганы руководствуются рыночной стоимостью, исходя из результатов проведенной оценки.

Если собственник не согласен, он вправе повести независимую оценку и назвать свою цену.

Правообладатель должен быть письменно извещен об изъятии земли в течение семи дней с момента принятия решения.

Также землевладельцу предоставляется проект соглашения о выкупе с указанием цены и условий. На изучение предложения отводится три месяца. Изъятие земли ранее этого срока допускается только с согласия владельца.

Если договориться мирным путем не удается, применяется принудительное изъятие на основании решения суда. Сумма выкупа определяется судебными органами исходя из рыночной стоимости.

Подача иска возможна не ранее трех месяцев после вручения собственнику проекта соглашения об изъятии участка.

Отметить нужно то, что за объекты, размещенные на участке, но не оформленные в собственность, выкуп не выплачивается.

Подобная недвижимость признается самостроем и возмещения за снос не полагается. Конкретизирует закон и объекты, не учитываемые при расчете суммы возмещения.

Нельзя получить выкуп за объект, если размещение его на участке не соответствует разрешенному виду использования земли.

В большинстве случаев изъятие земель происходит за счет того, что в данных территориях нуждается государство.

Основанием становится строительство крупных инфраструктурных объектов и иных значимых сооружений, которые согласно проекту не могут быть размещены в ином месте.

То есть другого способа, кроме изъятия земель, попросту нет. Актуальность подобной ситуации особо проявилась в процессе подготовки олимпийских объектов в Сочи.

Аналогичные обстоятельства складываются при строительстве газо- и нефтепроводов, железнодорожных веток, автотранспортных магистралей, линий электропередач, водопроводов и т.д.

Земельные участки, попадающие под изъятие, выявляются на стадии подготовки проекта строительства.

На этом же этапе проводится исследование относительно прав собственности на земли и определяется сумма предполагаемого финансового возмещения за изъятие участков.

Анализ законодательства в данной сфере выявил некоторые несовершенства, что стало поводом для внесения изменений в ЗК РФ.

В частности был принят ФЗ № 499, утвержденный Госдумой 19.12.2014, одобренный Советом Федерации 25.12.2014 и подписанный Президентом РФ.

В силу новый закон вступил с 1.04.2015, определив новый порядок изъятия земель для госнужд. Теперь в соответствии со ст.279 ГК РФ участок изымается посредство прекращения права собственности.

По новому закону к правообладателям отнесены не только собственники, но также арендаторы и землепользователи.

Все правообладатели имеют право на возмещение. Выкупная цена состоит из рыночной стоимости, понесенных убытков правообладателя и упущенной выгоды.

По закону предусмотрены различные виды изъятия и в каждом случае отличаются основания.

Об основаниях и порядке изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд сказано в ст.279 ГК РФ, ст.49 и ст.56.2—56.11 гл.7 ЗК РФ.

Изыматься может любая земля на основании соглашения или судебного решения при наличии соответствующих оснований. За участок полагается возмещение и избежать изъятия не представляется возможным.

Кроме того земля может изыматься при ненадлежащем использовании согласно ст.284—286 ГК, ст.44—47.54 гл.7 ЗК, ст.6 ФЗ «Об обороте с/х земель».

Подлежит изъятию любая земля, но преимущественно речь идет о землях сельхозназначения.

Предполагается реализация изъятого участка с публичных торгов и выплата вырученной сумы правообладателю за вычетом расходов на проведение торгов.

Изъятие земельного участка у собственника ввиду его ненадлежащего использования можно предотвратить при своевременном устранении выявленных нарушений.

По ст.242 ГК и ст.51 ЗК могут изыматься земельные участки в порядке реквизиции.

Изъятию подлежит любая земля, принадлежащая собственнику, на основании решения уполномоченного органа в случае чрезвычайных происшествий.

Владельцу возмещается рыночная стоимость земли или предоставляется аналогичный участок.

Изъятие нельзя предотвратить, но если основания исчерпаны, то можно потребовать возврата участка при наличии такой возможности.

Ст.243 ГК, ст.50 ЗК и ст.104.1—104.3 УК РФ предусматривают конфискацию любых земель у собственников за определенные преступления на основании обвинительного судебного приговора.

В данном случае возмещения не предполагается, поскольку стоимость земли компенсирует нанесенный вред или ущерб.

Нужно упомянуть и ФЗ № 218 от 13.07.2015, вступивший в силу с 1.01.2020. По этому закону участок снимается с кадастрового учета, если с момента внесения данных в Кадастр прошло более пяти лет.

Земля в этом случае отходит муниципалитету. Кроме прочего по ФЗ № 251 если участок не состоял на учете последние пять лет, то он также признается бесхозным и становится муниципальной собственностью.

Следует отметить, что право на изъятие земель может быть предоставлено не только органам исполнительной власти. 16.05.2020 Президент РФ подписал Указ № 213, позволяющий ФСБ изымать участки для госнужд РФ.

Начинается процедура изъятия земли с выявления владельцев. Заинтересованный орган подает запрос в Росреестр. При отсутствии ответа соответствующие запросы посылаются в архивы организаций, где предположительно могут храниться сведения.

Также поиск собственников ведется через размещение оповещений на официальном сайте и иных информационных ресурсах госорганов не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии.

Если же поиски проводились, но владельцы так и не найдены, то инициатор через суд признает право собственности государства или муниципалитета на объекты недвижимости, расположенные на изымаемом участке.

Задуматься о риске потерять свое право стоит гражданам, чьи земельные участки регистрировались до 1998 года.

Если сам собственник не подтвердил свое право посредством подачи в Росреестр, то в государственной базе сведения о правообладателе могут отсутствовать вовсе. Уполномоченные органы в суде могут признать участок публичной собственностью.

Претендовать на возмещение при утрате земли вправе не только собственники. П.3 ст.56.8 ЗК РФ такое право предоставляет и правообладателям, которые владеют землями на основании аренды, бессрочного или безвозмездного пользования, пожизненного владения.

Расчет цены выкупа осуществляется на основании проведенной оценки в соответствии с ФЗ № 135.

Возмещается рыночная стоимость участка вкупе с упущенной выгодой и ценой объектов, расположенных на участке.

Про земельный налог по налоговому кодексу РФ, читайте здесь.

Величина возмещения определяется не позже, чем за два месяца до отправки правообладателю соглашения об изъятии.

По согласию лиц, располагающих правом на изымаемые земли, им может предоставляться аналогичная земля.

В этом случае применяются положения гражданского законодательства о договоре мены. После получения соглашения правообладатель его подписывает и возвращает отправителю.

В случае несогласия с предложенными условиями правообладатель вправе отказаться от подписания или озвучить свои предложения.

Но предложенные условия должны быть документально обоснованны (договор купли-продажи, отчет об оценке и т.д.). Если уполномоченный орган соглашается с доводами правообладателя, подписывается соглашение.

Не подписание соглашения в трехмесячный срок позволяет уполномоченному органу обратиться в суд для принудительного изъятия участка.

После последней редакции ЗК РФ основания для изъятия земель для госнужд выглядят так:

  • выполнение международных договоров РФ;
  • строительство или реконструкция объектов государственного значения и иных значимых объектов из установленного перечня;
  • прочие основания, утвержденные федеральным законодательством.

Основания для изъятия земель вследствие ненадлежащего использования сводятся к использованию не по целевому назначению, игнорированию обязательных процедур по восстановлению земель и как следствие, к порче почвы и нанесению ущерба окружающей среде.

Видео: на законных основаниях. Изъятие земель

Реквизиция участков осуществляется в случае стихийных бедствий, эпидемий, аварий и иных ситуаций, имеющих чрезвычайный характер.

Конфискация становится следствием применения санкций за свершенные преступления.

Порядок принудительного изъятия земельного участка у собственника

При добровольном изъятии земельного участка у правообладателя предполагается соблюдение следующей схемы действий:

  1. Подготовка к изъятию и определение порядка прекращения прав владения.
  2. Принятие решения с обоснованием условий изъятия.
  3. Информирование правообладателя о предстоящем изъятии.
  4. Государственная регистрация изъятия.
  5. Заключение соглашения об изъятии с правообладателем.

При отказе владельца земли от заключения соглашения начинается процедура принудительного изъятия участка. Уполномоченный орган подает иск в суд.

При рассмотрении искового требования о принудительном изъятии земли суд учитывает:

  • основания изъятия;
  • необходимость в использовании именно этой земли;
  • другие причины, по которым участок должен быть изъят.

Бремя доказывания всех значимых обстоятельств возлагается на орган, подавший иск и принявший решение об изъятии.

Если одновременно требуется изъятие объектов, размещенных на участке, то необходимо доказать, что земля не может быть изъята без прекращения права на эти объекты.

Если суд сочтет обстоятельства не подтвержденными, то он вправе отказать в удовлетворении иска.

Положительное решение суда выступает основанием для государственной регистрации перехода прав собственности на изъятую землю.

Возмещение за участок рассчитывается судом исходя из рыночной стоимости земли и с учетом оснований для возмещения.

Для госнужд земли изымаются только в исключительных случаях, указанных в ст.49 ЗК. Выкуп осуществляется Российской Федерацией или соответствующим субъектом РФ.

Принимают решение о необходимости изъятия федеральные или региональные органы исполнительной власти.

Порядок изъятия предполагает, что госорганы договариваются с правообладателем об условиях, сумме и порядке возмещения и прочих значимых нюансах, закрепляя таковые соглашением.

При этом правообладатель вправе получить компенсацию за все утрачиваемое имущество и понесенные убытки.

Изымаемый участок может заменять на недвижимое имущество равнозначной стоимости или может предоставляться участок и/или объекты недвижимости с зачетом в стоимость возмещение.

То есть можно получить меньший участок земли с выплатой разницы возмещения. В случае принудительного взыскания должно обеспечиваться равноценное предварительное возмещение.

Сроки принудительного изъятия, сумма и порядок возмещения определяется судом, на основании представленных по делу материалов.

Изыматься предоставленный правообладателю земельный участок может, если предназначен он для сельского хозяйства или индивидуального строительства, но при этом в течение трех и более лет не используется по прямому назначению.

Например, гражданин получил землю под ИЖС, но строительство дома так и не начал или земля, полученная в СНТ, владельцем никак не используется.

Трехлетний срок считается за вычетом времени, необходимого на освоение земли. Не учитывается в этот срок и период, в течение какого землю нельзя было использовать в силу обстоятельств.

Например, из-за стихийных бедствий или иных ситуаций. Участок собственника может быть изъят, если земля используется с нарушением законодательства РФ.

К примеру, использование земель не по целевому назначению ведет к значительному снижению плодородия земли сельхозназначения или причиняется вред окружающей среде.

В преддверии изъятия проводится административное расследование на предмет нарушения закона с целью проверки способов использования участка и состояния земли.

Оформляется изъятие посредством заключения соглашения или на основании судебного решения. В обоих случаях земля реализуется с публичных торгов.

От вырученной вычитаются затраты на организацию торгов и оставшаяся сумма передается правообладателю.

Под муниципальными нуждами понимается развитие территории. Изыматься может земля в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии и заключен соответствующий договор с исполнителем.

Решение принимается на основании проектов планирования и межевания территории. В семидневный срок копия этого решения направляется правообладателю.

При отказе от заключения соглашения в положенный срок участок изымается на основании судебного решения. Суд определяет условия изъятия и сумму выкупа.

Возмещение перечисляется на известный счет правообладателя либо сохраняется на депозите нотариуса до востребования. Обжаловать решение суда в данном случае можно только в отношении суммы возмещения.

Об изъятии земельного участка правообладатель оповещается за три месяца до предполагаемой даты прекращения права собственности.

Уведомление отправляется в письменной форме посредством заказного письма с уведомление о вручении.

Что касается формы уведомления, то это копия решения, принятого уполномоченным органом. Отправляется такое решение в течение семи дней с момента принятия.

Документ должен содержать в себе:

  • основания изъятия со ссылками на соответствующие нормативы;
  • указание площади и кадастрового номера изымаемого участка;
  • указание правообладателя, выявленного по результатам исследования.

Вместе с уведомлением владельцу участка направляется проект соглашения об изъятии земли. В нем прописывается:

При отсутствии разногласий соглашение подписывается и регистрируется переход права собственности. Несогласный с предложенными условиями правообладатель озвучивает свой вариант соглашения.

При невозможности урегулирования ситуации любая из сторон вправе обратиться в суд для определения условий изъятия и представить необходимые подтверждения/доказательства своей правоты.

Судебная практика по вопросам изъятия земельных участков показывают, что часто публичные органы лишены права реализации принудительного изъятия земель по причине нарушения установленного порядка.

Как правило, суды отказываются удовлетворять иски об изъятии, если не соблюден законодательный порядок, включающий в себя:

  • принятие решения;
  • уведомление правообладателя;
  • проведение оценки земли;
  • заключение соглашения об изъятии;
  • возмещение убытков правообладателя;
  • фактическое изъятие участка;
  • регистрацию перехода права собственности.

Анализ судебной практики показывает, что земли нередко изымаются самовольно посредством строительства объектов без соблюдения порядка и компенсации убытков заинтересованных лиц.

При этом потерпевший не может восстановить нарушенные права по причине расходования колоссальных бюджетных средств на реализацию самозахвата.

Причем выводы из существующей практики свидетельствуют, что органы власти целенаправленно нарушают законодательные нормы, поскольку выгода превышает возможные правовые последствия.

По ст.60—62 ЗК РФ предусмотрены меры защиты прав собственности на землю при ее фактическом изъятии, но реализация их осложняется действительной публичной нуждой и понесенными расходами бюджета.

Восстановление нарушенных прав чревато еще большими затратами и нарушение интересов общества и граждан.

К тому же фактический захват не всегда сопровождается захватом юридическим и на бумаге земля числится за правообладателем, что не позволяет ему требовать возмещения ущерба.

Часто судебные разбирательства не могут быть завершены согласно законодательным норма по причине невозможности воплощения решения суда.

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое, читайте здесь.

Про дома блокированной застройки, смотрите здесь.

Изучение релевантной судебной практики показывает, что положительное решение для истца-правообладателя заключается в том, чтобы обязать уполномоченные органы завершить процесс легального изъятия (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа по делу № А20-4048/2010 от 13.02.2012).

По мнению судов, наиболее целесообразным способом защиты прав для правообладателей является подача иска о возмещении убытков.

Показательной выступает позиция Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ по делу № 82-КГ13-5.

В частности суд установил, что нарушение порядка изъятия не означает, что изъятия не произошло и, следовательно, должны быть определены и возмещены убытки правообладателя.

Таким образом, закон требует соблюдения утвержденного порядка изъятия земель. При нарушении законодательных норм правообладатель вправе обжаловать факт изъятия и потребовать наиболее приемлемого решения.

В зависимости от конкретной ситуации, это может быть отмена решения об изъятии и возврат земли, обязание уполномоченного органа соблюсти порядок изъятия и возместить понесенный ущерб.

В Земельном кодексе РФ с 2015 года действует новый порядок изъятия находящихся в собственности граждан и юридических лиц земель, необходимых государственным службам для строительства различных инфраструктурных объектов: газо- и нефтепроводов, линий электропередач, автомобильных и железнодорожных путей, мостов, туннелей, транспортных развязок. В данной статье изложены основные положения действующего законодательства об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Закон об изъятии земель

Закон № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2] вступил в силу с 1 апреля 2015 г. и затронул Земельный, Гражданский, Жилищный, Градостроительный кодексы РФ, Законы: о государственной регистрации прав, об оценочной деятельности, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о недрах и пр. В частности, в Земельном кодексе [1] была изменена ст. 49 «Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд», появилась глава VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд».

Законодательный акт имеет большую социальную значимость, защищая права собственников и прочих правообладателей земельных участков, а также служит интересам государства, предупреждая коррупционные схемы.

Порядок изъятия земель

Основания для изъятия земельных участков. В Земельном кодексе РФ (ст. 49) определено, что изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях и только по основаниям, связанным с:

  • необходимостью выполнения международных договоров РФ;
  • строительством или реконструкцией следующих объектов федерального, регионального или местного значения:
  • автомобильных дорог всех уровней;
  • объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
  • объектов инфраструктуры ж/д транспорта общего пользования;
  • объектов систем электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и/или водоотведения всех уровней;
  • линейных объектов федерального и регионального значения, которые обеспечивают деятельность субъектов естественных монополий;
  • объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
  • объектов обороны и безопасности государства, в т.ч. инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возводимых в интересах защиты и охраны Государственной границы;
  • объектов использования атомной энергии;
  • объектов, обеспечивающих космическую деятельность.

В законе предусмотрено, что изъятие земель для этих нужд осуществляется только в случае отсутствия других возможных вариантов строительства или реконструкции этих объектов. В то же время в статье 49 ЗК РФ добавлен пункт, что федеральными законами могут быть установлены и другие основания для изъятия земельных участков.

Уполномоченные органы и организации. Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти федерального, регионального или местного уровня, как по собственной инициативе, так и на основании ходатайств отдельных организаций (субъектов естественных монополий, недропользователей, государственных унитарных предприятий и учреждений). Исчерпывающий перечень таких организаций устанавливает Правительство РФ.

Условия изъятия земельных участков.

Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:

  • для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;
  • для создания или расширения ООПТ (особо охраняемой природной территории);
  • для выполнения международного договора;
  • для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;
  • после признания аварийного состояния многоквартирного дома.

 Единственной категорией земель, которая не может быть изъята, являются земли ООПТ, предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями, «за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».

Порядок изъятия земель.

Длительный процесс изъятия земельных участков (не менее полугода) для государственных нужд можно разбить на шесть этапов:

  1. Подготовка оснований и условий для изъятия земель (разработка и принятие документов по территориальному планированию, проектов планировки территории).
  2. Подача ходатайства об изъятии земельного участка заинтересованными предприятиями и организациями или подготовка к принятию решения по инициативе органов государственной власти.
  3. Выявление лиц, которым принадлежат земельные участки и/или расположенные на них объекты недвижимости, подлежащие изъятию. В ходе установления данных лиц уполномоченный орган запрашивает сведения об имеющихся правах в архивах, органах местного самоуправления, у предполагаемых правообладателей, обеспечивает опубликование сообщения о планируемом изъятии земли в СМИ, на сайте. Физические и юридические лица, получившие запросы о принадлежности земельных участков и недвижимого имущества, в течение 5 дней обязаны представить в уполномоченный орган сведения об имеющихся правах.

Для проведения данного этапа предусмотрен срок 60 дней с момента опубликования сообщения о планируемом изъятии земли. Решение об изъятии земель не может быть принято до окончания этого срока. Если правообладатели изымаемой недвижимости не выявлены, уполномоченный орган соответствующего уровня обращается в суд с заявлением о признании права собственности на такую недвижимость за РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием. Если правообладатели изъятых земельных участков (недвижимости) будут выявлены в будущем и докажут свое право на имущество, они смогут требовать возмещения из бюджетных средств.

1. Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В течение 10 дней со дня принятия такого решения уполномоченный орган размещает его на своем официальном сайте, а копию направляет правообладателям недвижимости заказным письмом с уведомлением, по месту нахождения изымаемых зданий. Правообладатель считается уведомленным со дня получения копии решения или возврата отправителю заказного письма. В случае отсутствия сведений о почтовом адресе правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения об изъятии. Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

2. Подготовка и заключение соглашения об изъятии земельных участков.

В целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти, подавший ходатайство, обеспечивает проведение кадастровых работ по уточнению границ участков, заказывает проведение оценочных работ для установления рыночной стоимости изымаемых земельных участков и объектов недвижимости, осуществляет переговоры с правообладателями и подготовку соглашения об изъятии.

Соглашение содержит кадастровые номера земельных участков,  цель изъятия,  реквизиты решения об изъятии, права на земельные участки, срок их передачи, размер и порядок выплаты возмещения, указание на сервитуты, которые установлены и подлежат сохранению. В соглашении может быть предусмотрено предоставление других участков взамен изымаемых. При получении проекта соглашения, правообладатель изымаемой недвижимости может подписать его, направить уведомление об отказе в подписании или предложения об изменении условий с обосновывающими документами.

Если по истечении девяноста дней со дня получения проекта соглашения правообладатель не подписал его, то уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и/или расположенных на нем объектов недвижимости.

3. Прекращение и переход прав на земельный участок в связи с его изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Заключение соглашения об изъятии недвижимости либо вступление в законную силу решения суда о принудительном изъятии земельного участка является основанием для:

  • перехода права собственности;
  • прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком;
  • досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком;
  • прекращения права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества в государственной или муниципальной собственности, либо досрочного расторжения договора аренды;
  • возникновения прав собственности на образуемые земельные участки при перераспределении земель и земельных участков;
  • госрегистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятый земельный участок и/или расположенные на нем объекты недвижимого имущества;
  • сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке.

Если соглашением предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятый земельный участок в денежной форме, перечисленные выше последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Права на изымаемые объекты недвижимости прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав.

Компенсация (возмещение убытков) при изъятии земли

Особенности расчета размера компенсации (возмещения убытков) при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в ст. 56.8 Земельного кодекса РФ. Оценку размера возмещения проводят профессиональные оценщики или оценочные компании, с которыми органы государственной власти заключили соответствующий договор.

В размер возмещения включаются:

  • рыночная стоимость земельных участков (если земельный участок находится в собственности) или рыночная стоимость иных прав (если земельный участок находится во владении и пользовании лица на иных видах прав, нежели право собственности). При этом:
  • в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного срока — на сорок девять лет;
  • в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или организации имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;
  • в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.
  • рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, размещенных на изымаемом земельном участке и принадлежащих лицу на праве собственности, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества;
  • убытки, причиненные изъятием земельных участков (в т. ч. убытки в связи с невозможностью выполнения обязательств перед третьими лицами, которые подтверждены заключенными договорами). В этом случае правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке, документы, подтверждающие возникновение убытков.
  • упущенная выгода (подлежит оценке на общих основаниях).

При определении размера возмещения учету не подлежат:

1) объекты недвижимости и неотделимые улучшения данных объектов, произведенные вопреки виду разрешенного использования земли, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка;

2) неотделимые улучшения земельного участка и/или расположенных на нем объектов, произведенные после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка (за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство);

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии.

Если изъятию подлежит только часть земельного участка или за лицом, у которого он изымается, сохраняются какие-либо другие права на него, то размер возмещения уменьшается на сумму рыночной стоимости неизымаемой части участка или рыночной стоимости сохраняющихся прав.

Оценка рыночной стоимости всех видов прав на изымаемые земельные участи определяется исходя из вида разрешенного использования, установленного на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Это связано с тем, что при планируемом изъятии земельного участка его реальная стоимость на рынке резко уменьшается, что было бы несправедливо по отношению к правообладателям. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Резервирование земель государственными (муниципальными) службами

Понятие резервирования земель для государственных и муниципальных нужд в российском законодательстве относительно новое. Основные положения данной процедуры, в том числе сам порядок резервирования, изложены в Земельном кодексе (статьи 56.1 и 70.1), а также в Постановлении Правительства №561 от 22.07.2008г [3].

Резервирование земельного участка чаще всего осуществляется с целью его дальнейшего изъятия. В таком случае две эти процедуры представляют собою логичные стадии одного процесса, связанного с изменением целевого назначения земли и переходом прав на нее. Но в то же время законодательством не предусмотрено, что изъятию подлежит только тот земельный участок, который ранее был зарезервирован. То есть изъять земельный участок можно и без его предварительного резервирования.

Земельные участки могут считаться зарезервированными в случае принятия уполномоченным органом решения о резервировании земель; наличия утвержденной схемы резервируемых земель; проведения обязательной госрегистрации ограничений прав на земельные участки в ЕГРП. На практике резервирование предусматривает установление некоторых ограничений прав на землю для землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков:

  • на зарезервированном земельном участке нельзя строить производственные, жилые и иные здания, даже если они соответствуют целевому назначению использования участка;
  • на таких земельных участках запрещено проводить осушительные, оросительные, мелиоративные работы, строить пруды или другие обводненные объекты.

Согласно Федеральному закону от 21.04.2011 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд:

1) запрещена приватизация земельных участков;

2) договор аренды участка и срок установления публичного сервитута не могут превышать срок резервирования таких земель.

Для прочих целей зарезервированные земельные участки до момента их изъятия использовать можно.

Максимальные сроки резервирования земель:

  • в общем случае земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года;
  • при резервировании земель для создания особой экономической зоны — на срок не более двух лет;
  • резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного транспорта, метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального, регионального, межмуниципального и местного значения, других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.

Источники:

  1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/.
  2. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации / Федеральный закон № 499-ФЗ от 31.12.2014г. — http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173198/3d0cac60971a511280cbba229d9b6329c07731f7/.

О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд / Постановление Правительства РФ № 561 от 22.07.2008 г. — http://www.rg.ru/2008/07/30/zemlya-rezerv-dok.html. http://base.garant.ru/12161621/#block_1000

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: