Порядок согласования перепланировки квартиры в Москве в 2019 году

Целью нового порядка переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах является максимальное облегчение процедуры получения согласования на проведение этих работ жителями Москвы. Надо знать, что повышение комфортности проживания не должно отрицательно влиять на безопасность, конструктивную прочность здания, и не должно представлять собой угрозу для жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества. 

Что необходимо знать, если вы решили изменить планировку своей квартиры (алгоритм действий):

1. Получить технический паспорт жилого помещения.

Где: в Территориальном бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ). Адреса и телефоны можно найти на интернет-сайте МосгорБТИ. Если Вы имеете на руках Технический паспорт квартиры, изготовленный Департаментом жилищной политики и жилищной фонда города Москвы, в состав которого входит Раздел 1 «Сведения адресного и технического учета», то обращаться в Территориальное бюро технической инвентаризации не надо. Данный паспорт будет принят у Вас при подаче пакета документов и возвращен вместе с Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Дополнительную информацию можно получить в «Центре паспортизации помещений» по тел. 8 (495) 632-23-12.

2. Заказать проект перепланировки.

Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то проект можно заказать в любой проектной организации, состоящей в саморегулируемой организации (СРО) и имеющий свидетельство о допуске к таким работам.

Если планируемые работы затрагивают несущие конструкции дома, то проект должен быть выполнен автором проекта дома, при отсутствии сведений об авторе проекта дома — Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Экспертный центр»

Если планируется выполнить работы по переустройству и (или) перепланировке производство которых не затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома и не связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) не затрагивает архитектурный облик  многоквартирного дома, то вместо проекта переустройства и (или) перепланировки заявитель предоставляет в Мосжилинспекцию проектное решение (эскиз), выполненное собственником помещения в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ.

В случае, если Вы не можете самостоятельно определить и выбрать тип предоставляемой документации, рекомендуем обратиться в Жилищную инспекцию по административному округу по месту расположения помещения.

3. Сдать пакет документов можно: юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в Мосжилинспекцию — Жилищные инспекции по административным округам, физическим лицам  — в  Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг («Мои документы»), в электронной форме через раздел «Услуги и сервисы» Официального сайта Мэра Москвы (MOS.RU)

Где: адреса Жилищных инспекций по административным округам, МФЦ («Мои документы»)

Состав пакета документов для получения решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме (установлен Жилищным кодексом Российской Федерации):

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
  • технический паспорт жилого помещения (квартиры) (для нежилых помещений – поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического паспорта строения, справку о состоянии здания/помещения);
  • согласие в письменной форме собственников или всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих  переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма ( для нежилых помещений — согласие собственника помещения или уполномоченного им лица)

Для объектов культурного наследия в соответствии со статьей 44 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» вместо проекта переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме представляется проект приспособления для современного использования.

В связи с введением в городе Москвы электронного взаимодействия между органами исполнительной власти города Москвы, заявитель вправе не предъявлять правоустанавливающие документы, технический паспорт жилого помещения копию распорядительного документа Правительства Москвы о строительстве объекта. То есть эти документы будут получены Мосжилинспекцией в виде электронной копии.

При планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества, заявитель дополнительно представляет:

  1. план объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения)), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
  2. копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке;
  3. копию (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений;
  4. документ, удостоверяющий право на земельный участок, в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещений, связанные с передачей в пользование части общего имущества, предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания;
  5. кадастровый паспорт земельного участка в случае, если предусматривается создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

В этой ситуации, так же в связи с введением в городе Москвы электронного взаимодействия между органами исполнительной власти города Москвы, заявитель вправе не предъявлять план объекта недвижимости, документ, удостоверяющий право на земельный участок и кадастровый паспорт земельного участка. Данные документы будут запрошены Мосжилинспекцией самостоятельно в Росреестре и ГУП МосГорБТИ и получены в течение 5 дней в электронном виде

Так же, согласно новым требованиям к организации проведения переустройства и перепланировки помещений, от заявителя не требуется предоставлять заключение от Мосгорнаследия о допустимости проведения переустройства и перепланировки помещения, данное заключение в рамках предоставления государственной услуги получает Мосжилинспекция, кроме тех случаев, когда:

  • помещение является мемориальной квартирой или комнатой в мемориальной квартире;
  • помещение является квартирой или комнатой, планировочная структура и (или) облик и интерьер которой относятся к особенностям объекта культурного наследия, составляющим его предмет охраны и подлежащим обязательному сохранению;
  • производство работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме оказывает влияние на общее имущество в многоквартирном доме — памятнике, составляющее его предмет охраны и подлежащее обязательному сохранению;
  • производство работ по переустройству и (или) перепланировке комнаты, квартиры, дома — памятника изменяет размеры, пропорции и параметры такого дома: его высоту, этажность, угол и (или) внешний вид кровли или крыши (в том числе устройство (ликвидация) мансард, окон, веранд, террас, навесов), количество и (или) форму оконных и дверных проемов в наружных стенах дома (в том числе устройство (ликвидация) наружных тамбуров, крылец, витрин), цветовые решения и (или) внешний облик наружных стен дома (в том числе устройство (ликвидация) лоджий, балконов, элементов фасадного декора), установку кондиционеров и иного навесного оборудования (за исключением случаев их размещения на дворовых фасадах).

Что не требует согласования с Мосжилинспекцией 

  • ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета
  • устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету)
  • замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству
  • перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни
  • установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов
  • Устройство самораздвижных или «карусельных» дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений
  • Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий
  • Перестановка нагре вательных (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей)
  • Замена столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).

Что можно делать по проекту

Виды работ, затрагивающие несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации, и не вошедшие в перечень работ, не требующих разрешения, и имеющих уведомительный характер, выполняются по проекту. К ним относятся, например, устройство полов, работы, затрагивающие архитектурный облик фасада, устройство или перенос уборных и ванных комнат, работы, связанные с газом и другие. С полным списком можно ознакомиться на Интернет-сайте и в Мосжилинспекции — Жилищных инспекциях по административным округам.

Чего нельзя делать. Не допускается:

  • Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.
  • Переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
  • Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
  • Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
  • Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
  • Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
  • Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления на лоджии, балконы и веранды.
  • Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
  • Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
  • Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
  • Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
  • Перевод технических подполий в подвалы.
  • Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
  • Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
  • Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).
  • Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.
  • Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Что делать, если Вам отказали в предоставлении государственной услуги:

В случае, если Вам было отказано в предоставлении государственной услуги, Вы можете получить разъяснения о причине отказа, записавшись на личный прием к начальнику Жилищной инспекции по административному округу по месту расположения перепланируемого и (или) переустраиваемого помещения. При этом в заявлении необходимо указать номер решения Мосжилинспекции об отказе.

Ответственность за самовольное переустройство , не оформленное в установленном порядке :

Самовольное переустройство (перепланировка) является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена Кодексом РФ об административных правонарушениях, Жилищным кодексом РФ, Кодексом города Москвы об административных правонарушениях. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке.

Сколько стоит проект перепланировки?

Легализацию самостроя в столичном регионе без участия профессионалов совершить крайне сложно. Основная трудность заключается в наличии огромного количества рисков, которым подвергает свои имущественные права заявитель. Нормы действующего законодательства не благосклонны к самовольно возведенным и разрушенным объектам. Собственник подобной недвижимости может столкнуться с применением в отношении него санкций, в том числе, и с вынесением судебного решения. На основании судебного решения владельца объекта могут обязать:

  • из персональных средств вернуть недвижимости прежний вид, соответствующий проекту дома;
  • оплатить штраф, а также компенсировать ущерб заинтересованным и пострадавшим гражданам;
  • понести уголовное наказание (в случае нанесения масштабного урона совершенными манипуляциями, при появлении пострадавших лиц).

Под перепланировкой понимается серьезное изменение конфигурации или квадратуры жилплощади.

От обычного ремонта ее отличает необходимость вносить корректировки в технический паспорт и поэтажный план дома. Ремонт не требует ни согласования, ни уведомления контролирующих органов.

Перепланировку квартиры чаще всего проводят только с разрешения жилищной инспекции.

Законодательное регулирование вопроса

Согласование не требуется для перепланировки, не затрагивающей несущие конструкции, квадратуру и назначение помещений.

К таким изменениям относят объединение ванной и туалетной комнат, увеличение размера прихожей за счет хозяйственных площадей (кладовки) и др. После окончания работ вносятся изменения в кадастровые документы.

Согласование обязательно для объединения квартир, установки кухонного оборудования другого типа, переноса ванной или прихожей, изменения несущих стен, возведения перегородок, оказывающих сверхнагрузку на каркас здания и др. В столице разрешения на такие работы выдает Мосжилинспекция.

Согласование — важнейший этап сложной перепланировки. Во-первых, такого рода изменения часто действительно угрожают стойкости здания, здоровью, имуществу жильцов, безопасности окружающей среды. Так, результатом незаконно и неправильно проведенного объединения квартир стало частичное обрушение дома в Санкт-Петербурге в июне 2019 г.

Во-вторых, перепланировка без согласования:

  • уменьшает стоимость квартиры минимум на 20 %. Максимум продать такую жилплощадь можно только через специализированные компании, занимающиеся «сложной» недвижимостью, со скидкой до 70 %;
  • исключает возможность взять кредит под залог жилплощади, вообще провести любые гражданские сделки с ней;
  • это правонарушение, которое карается предупреждением или штрафом (2–2,5 тыс. руб., ст. 7.21 КоАП РФ). Обрушение в Питере послужило поводом для внесения в Госдуму законопроекта об увеличении размера санкций в несколько десятков раз.

Проведенную без разрешения модернизацию придется узаконивать. По общему правилу это происходит через суд, но в столице действует особый порядок согласно Постановлению Правительства № 508 от 25.10.2011 г. Этот нормативный акт — основное руководство для частных и юридических лиц по согласованию изменений жилых помещений в Мосжилинспекции.

Какие работы можно проводить

При перепланировке допускаются работы, которые не ухудшают внешний вид дома, не влияют негативно на окружающую среду и стойкость конструкций, не ущемляют права соседей.

Разрешается:

  • изменять положение сантехнического, технологического или газового оборудования с прокладкой дополнительных сетей и магистралей;
  • переносить ванную комнату и уборную;
  • менять газовую кухонную плиту на электрическую и наоборот;
  • делать проемы в несущих стенах;
  • объединять квартиры, в том числе по вертикали с установкой лестницы;
  • возводить перегородки, которые не несут нагрузку на каркас здания и межэтажные перекрытия сверх допустимого значения и т. д.

Что делать категорически нельзя:

  • перекрывать или уменьшать вентиляционные каналы;
  • убирать стену между жилой комнатой и газифицированной кухней или делать в ней сквозной проем;
  • объединять жилые комнаты с балконами или лоджиями;
  • устанавливать теплые полы, дополнительные батареи на балконе или лоджии и подключать их к централизованной системе отопления;
  • оборудовать лоджии и балконы на первом этаже, возводить под ними дополнительные конструкции и др.

Такие действия не будут одобрены жилинспекцией. Проведенную перепланировку не удастся узаконить даже через суд. Квартиру придется приводить в прежний вид за свой счет. В качестве крайней меры ст. 293 ГК РФ предусматривает принудительное выселение и продажу недвижимости с торгов.

Порядок самостоятельного осуществления

Итак, собственник решил модернизировать квартиру. Получен технический паспорт в БТИ, подготовлен проект в специализированной компании, состоящей в СРО.

Дальнейшие шаги по согласованию перепланировки проходят в Мосжилинспекции.

Инспекция гор. Москвы имеет филиалы в каждом из 10 столичных округов. Прием граждан и оказание услуг проводится по принципу «одного окна». Это значительно упрощает согласование, так как заключения УГПС (МЧС), Департамента архитектуры, газовой службы, Роспотребнадзора ЖКИ получает по межведомственным каналам. До введения в действия Постановления № 508 это было обязанностью собственника квартиры.

Самостоятельно придется получить резолюцию авторов здания, если перепланировка затрагивает несущие конструкции, квадратуру или назначение помещений. Почти 99 % домов массового заселения в Москве построено по проектам ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» и «ЦНИИЭП Жилища». Узнать, в какой из этих институтов обращаться, можно в инспекции или Департаменте архитектуры столичной администрации.

Гражданам-собственникам жилищная инспекция рекомендует обращаться в МФЦ. Филиалы ЖКИ обслуживают в основном юридических лиц и ИП. Заявление можно подать через портал госуслуг (нужна регистрация с подтверждением личности).

Что нужно предоставить:

  • заявление на согласование вносимых изменений;
  • документы, подтверждающие право владения недвижимостью. Это могут быть оригинал и копия Свидетельства о госрегистрации или (с 01.01.2019) выписка из ЕГРН. Их получают в Росреестре;
  • технический план из БТИ;
  • проект;
  • техническое заключение от авторов здания, если перепланировка затрагивает несущие конструкции;
  • паспорт заявителя (подлинник и копия);
  • согласие всех нанимателей и совместно проживающих членов их семей, если квартира муниципальная и сдается по договору соцнайма.

Получение распоряжения занимает до 35 дней, не облагается госпошлиной. После проведения ремонтных работ нужно обратиться в МосЖКИ и получить акт о завершении перепланировки. Его подписывают строители, проектировщики (авторы здания), инспектор, который выезжает на место для проверки.

Заполненный таким образом акт вновь подается в ЖКИ на подпись руководителя и простановку печатей. Этот документ — основание для внесения изменений в технический паспорт квартиры в Росреестре.

Обращение в специализированную организацию

Любую стадию перепланировки — от разработки проекта до получения заключительного акта — можно доверить специализированным компаниям.

Это должна быть организация, входящая в СРО.

Как правило, заказывают перепланировку «под ключ». В совокупности все мероприятия по подготовке, реализации проекта и получению разрешений от городских инстанций выходит дешевле, чем оплачивать эти услуги по отдельности.

Если изменения затрагивают несущие конструкции, лучше заказать проект и согласование непосредственно у автора здания, например ГУП «МНИИТЭП». Во-первых, все равно придется получать его резолюцию (техническое заключение). Комплексная услуга выйдет дешевле. Во-вторых, проекты государственных институтов обычно не вызывают вопросов у ЖКИ. Если автор здания неизвестен, можно обратиться в ГУП «МосжилНИИпроект».

Стоимость

Выдача разрешения Мосжилинспекцией — бесплатная услуга.

Потратиться придется на сбор и подготовку документов, разработку проекта, получение технического заключения на него.

Самостоятельное оформление

Какие расходы несет собственник при самостоятельном согласовании:

  • на получение техпаспорта и других документов из БТИ (около 500 руб. за каждый лист);
  • составление проекта (от 5 тыс. руб. в зависимости от характера изменений и площади квартиры);
  • оформление технического заключения от проектировщика (до 20 тыс. руб.).

Можно значительно сэкономить, если проводить перепланировку согласно типовому проекту. Мосжилинспекция разработала такие для большинства серий многоквартирных домов массового заселения; их можно найти на официальном сайте ЖКИ. В этом случае в заявлении достаточно указать ссылку на понравившийся проект; готовить его специально не требуется.

Через посредников

В пользу специализированных проектных организаций говорят отлаженный процесс проведения всех необходимых действий по согласованию перепланировки, опыт общения с городскими инстанциями, знание законодательства. Их несомненный минус — высокая плата за свои услуги.

Помимо собственно разработки проекта и сбора документов частные компании берут на себя представительство клиента в госорганах (подачу заявления, получения актов, технического заключения на проект) и решение возможных проблем в ходе согласования. Соответственно, в стоимость их услуг входит оформление доверенности и риск отказа.

Итоговая цена зависит от сложности планируемых изменений, серии многоквартирного дома, площади, этажности и др. Вот примерные цены на услуги московских компаний в 2019 году:

Планируемые работыСтоимость (проект+согласование), тыс.руб
По эскизу 20 – 35
По проекту без получения технического заключения 40 – 65
По проекту с обязательным получением технического заключения (затронуты несущие стены) До 90

Специализированные компании могут помочь и с узакониванием ранее проведенных работ. В зависимости от сложности перепланировки, цены на такую услугу колеблются в пределах 60 – 90 тыс. руб. Сюда входят составление проекта согласно изменениям и получение заключительного акта, при необходимости — представительство в суде.

О процессе узаконивания внесенных изменений в планировку жилой недвижимости рассказано в следующем видеосюжете:

fector.ru
Порядок согласования перепланировки квартиры в Москве в 2019 году
Порядок согласования перепланировки квартиры в Москве в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: