Пути образования земельных участков в 2019 году

Заключение инженера    

Выделением земельных участков (ЗУ) занимается государственная кадастровая служба. ЗУ могут формироваться на разных территориях и иметь разное назначение.

Что это такое и как происходит?

Образование ЗУ — это создание объекта недвижимости. Новые участки создаются двумя вариантами:

  • на основе используемых земель (посредством их раздела, перераспределения, выдела или объединения);
  • при освоении неэксплуатируемой территории (из государственных или муниципальных земель).

Земельный участок всегда имеет строго зафиксированную и обозначенную в документах границу. Поэтому, согласно законодательству РФ, созданием земельных участков является их постановка на кадастровый гос. учет. После внесения земли в реестр, присвоения номера и/или выдачи паспорта, участок подлежит оформлению в собственность.

С этого момента он является объектом гражданского оборота, то есть может выступать объектом купли-продажи. Ниже вы видите текст закона ЗК РФ, глава I.1, статья 11.2:

Установленные требования

Образование ЗУ путем перераздела, объединения или разделения имеющихся участков должно происходить при строгом соблюдении следующих условий:

  • наличие согласия (зафиксированного в письменной форме) всех владельцев и пользователей участков;
  • определение категории земель (при отличии целевого назначения исходного и создаваемого участков, необходимо приведение их к одному виду, а затем образование новых ЗУ);
  • соблюдение предельно допустимых размеров участков (зависит от расположения участка и его назначения);
  • новые ЗУ не должны становиться помехой в использовании имеющихся зданий, строений, мешать эксплуатации территории.

Образование многоконтурного участка

Понятие «многоконтурный земельный участок» пришло на смену понятию «единое землепользование» после принятия в 2008 г. закона «О государственном кадастре недвижимости».

Многоконтурным земельным участком (МЗУ) называют территорию, состоящую из нескольких отдельных участков. Это могут быть:

  • несколько контуров, которые разделены между собой;
  • ЗУ с вкраплениями (с «дырами»).

На практике многоконтурные ЗУ — это, к примеру, частное подворье, в котором огород или хозяйственный двор отделены от основного двора дорогой или рекой или фермерское хозяйство, где поля и животноводческая инфраструктура находятся на разрозненных участках.

МЗУ присваивается один кадастровый номер, совершать сделки можно только со всеми частями участка одновременно.

Многоконтурный ЗУ может быть образован тем же путем, что и любой другой участок. Единственное требование: все его контуры должны находиться в черте одного населенного пункта, хотя они могут быть расположены в разных его районах.

Способы и порядок

Земельные участки создаются при:

  • операциях с имеющимися участками;
  • выделе из зарегистрированных земель;
  • отделении от земли, являющейся госсобственностью.

Из земель государственной и муниципальной собственности

Первичное образование ЗУ происходит по решению властных структур (местного или федерального уровня). Основанием для создания участков могут стать документы:

  • проект межевания, отвечающий Градостроительному плану;
  • проектная документация, содержащая информацию о лесных участках;
  • утвержденная схема по расположению ЗУ (если отсутствует проект).

Только на основании проекта межевания ЗУ образуются на основе:

  • участка, предоставленного с целью освоения земли;
  • территории, переданной гражданам (ДНТ, ДНП и т.п.) для ведения садово-огородного хозяйства;
  • местности, имеющей федеральное/региональное значение;
  • зоны, застроенной жилыми зданиями.

Из земель сельскохозяйственного назначения

Формирование ЗУ из сельскохозяйственных угодий может происходить как выделение собственной земельной доли для:

  • продажи или сдачи участка в аренду;
  • расширения домашнего хозяйства;
  • создания фермерского подворья.

Постановление о выделении ЗУ из общих земель с/х назначения выносится собранием всех собственников долей. Это же собрание должно определить расположение выделяемого участка. Если процедура не была осуществлена, собственник доли должен известить о начавшемся процессе всех участников и опубликовать информацию в печатном СМИ местного значения.

На опротестование месторасположения выделяемого участка всем собственникам долей отводится один месяц. Если протестов не поступило – участок признается выделенным. Он должен быть освоен в течение трех лет: продан, сдан в аренду, занят растениеводческим или животноводческим хозяйством.

Образование участков на основе существующих

При образовании «вторичных» участков, исходные ЗУ (участки, которые разделили или распределили) прекращают существования с момента регистрации новых ЗУ.

Раздел

При создании ЗУ путем раздела исходной территории:

  • образуется несколько участков меньшей площади;
  • правом собственности на образовавшиеся участки наделяется владелец «исходника».

Владельцы разделяемого участка, имеющие право общей собственности, в равной степени получают право на образовавшиеся земли, если другой порядок не предусмотрен их соглашением.

Разделение ЗУ может осуществляться только с согласия владельца и, если участок передан другому лицу, арендатора или пользователя. После осуществления процедуры раздела, арендатор имеет право преимущественного заключения нового договора аренды на образовавшиеся участки. При согласии сторон, договор аренды может остаться прежним, но в него должны быть внесены соответствующие изменения.

Раздел на основе межевания территории может быть осуществлен лицом, заключившим договор о комплексном освоении разделяемых ЗУ.

Объединение

ЗУ могут объединяться, если они имеют смежные границы. Объединение влечет следующие изменения:

  • образуется один ЗУ;
  • у владельца исходных участков появляется право собственности на новый;
  • разные собственники участков, подлежащих объединению, получают право совместного владения на «вторичный» участок.

Недопустимо объединение земель, которые переданы в бессрочное (или безвозмездное) пользование и предоставленных вправе наследства. Подобные операции допустимы, только если владелец этих участков – один человек.

Выдел

Основное отличие выдела от раздела — при последнем исходный участок перестает существовать. Дальнейшее существование «первичного» участка, но с изменением его контуров, подразумевает выдел.

Выделены могут быть одна или несколько долей. При этом собственник, потребовавший выделения своей доли, утрачивает право на общую землю, но приобретает право собственности на выделенный ЗУ.

Перераспределение

Особенности перераспределения:

  • возможно только для смежных участков;
  • влечет изменения площадей и границ сразу нескольких ЗУ;
  • права единственного собственника на все участки сохраняются;
  • права нескольких собственников распределяются согласно договору.

Участки с особым статусом

Некоторые ЗУ могут свободно использоваться гражданами, другие имеют специальный статус.

Земли закрытого административно-территориального образования

На особом положении находятся земли ЗАТО (закрытых административно-территориальных образований). К административно-территориальным образованиям закрыто типа относятся территориальные образования, которые:

  • имеют органы местного самоуправления;
  • выступают местом расположения предприятий, работающих с радиоактивными веществами или оружием массового поражения, военных объектов, которым необходим режим соблюдения гостайны.

Территории, на которых расположены ЗАТО, считаются их землями. Эти ЗУ являются федеральной собственностью. Но распоряжаться ими могут органы местного самоуправления. По согласованию местной и федеральной властей:

  • земли закрытых образований могут предоставляться местным жителям для использования в качестве садовых, огородных и хозяйственных участков;
  • на территории может вводиться режим особого использования.

Искусственные

Искусственные ЗУ создаются на водоемах или в их непосредственной близости путем отсыпки грунта, отмыва и т.п. Они могут иметь смежные границы с существующими или быть изолированными.

Целью создания подобных участков является строительство зданий и сооружений различного назначения.

Формирование искусственных земель может происходить по инициативе:

  • органов власти (государственной или муниципальной);
  • физического лица;
  • юридического лица.

ИЗУ создаются за счет средств бюджета, вложений инициаторов, а также с использованием средств, полученных в результате проведения торгов на аукционе.

Создание ИЗУ происходит поэтапно:

  • получение разрешения на проведение работ;
  • разработка плановой документации по будущему участку;
  • выполнение инженерных расчетов и подготовка проекта;
  • проведение работ по созданию участка.

Искусственные участки не могут:

  • использоваться для добычи полезных ископаемых;
  • изменять границы РФ или территориальных образований.

Кадастровые работы

Кадастровые работы проводятся для определения и уточнения расположения земель и их границ, а также для создания документации на эти участки. Все работы, проводимые кадастровой службой при образовании новых ЗУ, разделяются на две группы:

  • инженерно-технические мероприятия на местности;
  • юридическое оформление.

На основании геодезических работ на ЗУ составляются:

  • межевой план;
  • технический план;
  • акт обследования.

Первый этап обычно занимает всего несколько часов.

Обработка данных и оформление документации может продолжаться от нескольких недель до одного месяца. В это время подготавливается пакет документов для предоставления в органы кадастрового гос. учета. Итогом всех проведенных на территории работ является возможность формирования ЗУ, его оформление и проведение с ним сделок.

Заключение инженера

Межевой план ЗУ может содержать пункт «Заключение кадастрового инженера». Этот пункт является обязательным в случае:

  • выявления несоответствий реальных границ смежных ЗУ или населенных пунктов их кадастровым обозначениям;
  • уточнения действительных границ ЗУ;
  • необходимости добавочного обоснования проведенных кадастровых работ.

Текст заключения должен содержать:

  • связно изложенную информацию о выявленных несоответствиях;
  • рекомендации по их устранению.

Выводы кадастрового инженера являются важным пунктом документа на участок, так как могут быть использованы в суде в качестве доказательства, если возникнет спор о границах ЗУ.

Смотрите образец здесь.

Оформление документов на землю, начиная с момента формирования участка, следует проверять очень тщательно, чтобы в процессе эксплуатации участка не появились проблемы и не пришлось «замораживать» стройку или отдавать часть огорода соседу по даче.

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельный участок » Образование земельных участков

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участков из уже существующих, а также случаи возникновения новых участков из нераспределенных земель.

Характеристика способов образования земельных участков

Общие основания образования новых участков можно разделить в две группы:

  • 1) Образование нового участка путем изменения физического и юридического статуса уже существующих участков;
  • 2) Образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

  • 1) Раздел существующего участка на несколько новых;
  • 2) Объединение существующих участков в один новый;
  • 3) Перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;
  • 4) Выдел из существующего участка;
  • 5) Образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые уникальные объекты недвижимости.

При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса.  На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами. 

Раздел земельного участка

В процессе раздела существующий участок земли прекращает свое существование и вместо него возникает два или более новых земельных участка. То, как именно земельный участок будет разделен, зависит от волеизъявления сторон, юридического статуса участка и его технических характеристик и свойств.

В случае раздела вновь образованные участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральным законодательством.

Участок, прекративший существование при разделе, теряет свой юридический статус – его уникальный кадастровый номер подлежит удалению из сведений государственного кадастра недвижимости (с 01 января 2019 года – из ЕГРН). Вновь образованным земельным участкам присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ГКН.

В ряде случае земельный участок может быть неделимым, так как его раздел в натуре невозможен без изменения его назначения. Информация о невозможности раздела может включаться в градостроительный план земельного участка.

Объединение земельных участков

В процессе объединения несколько смежных участков образуют один новый участок. Существование смежных участков при этом прекращается.

В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок (аналогичное правило действует в отношении права общей собственности).

Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Перераспределение земельных участков

Перераспределение нескольких смежных участков влечет образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.

Право собственности на вновь образованные смежные участки возникает в соответствии с условиями соглашения собственников исходных участков.

При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования. 

Выдел земельного участка

Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.

Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Срочный вопрос

формирование земельного участка.

наш многоквартирный дом расположен на земельном участке поставленном на кадастровый учет в 2002 году на основании переданных в органы кадастрового учета списков ранее учтенных земельных участков. Межевания этого земельного участка не проводилось . Является ли этот участок сформированным? Если да то какие нормы закона на это указывают ? Если нет то чем отличается ранее учтенный земельный участок поставленный на кадастровый учет от земельного участка не учтенного в кадастре ? Может ли быть земельный участок образованным, но не сформированным?

Юрий 23.07.2018 02:52

  • Ответ юриста
  • Дополнительные вопросы (0)
  • Комментарии юристов (1)

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатны. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (495) 228-26-51 г. Москва, Старопименовский переулок 18 [email protected]  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Малов Дмитрий Владимирович08.10.2018 10:03

Согласна с коллегой.

Дубровина Светлана Борисовна09.10.2018 09:00

fector.ru
Пути образования земельных участков в 2019 году
Пути образования земельных участков в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: