Советы, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году

Многие готовы пойти на всё ради создания райского уголка в рамках отдельно взятой квартиры. Когда ни покупка фикусов, ни косметический ремонт не приносят радости и чувства гармонии, вы решаетесь на глобальные изменения. Переустройство жилья – серьезный шаг, поэтому нужно заранее все продумать. Эта статья поведает о том, где и как правильно узаконить перепланировку квартиры.

фото с сайта prq.to

Фантазия собственников жилья может быть безгранична… Чтобы желания одних жильцов не наносили вреда другим, их ограничили на законных основаниях, а именно с помощью Жилищного Кодекса России. Наверняка, вы не хотите ломать голову над тем, как самостоятельно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, поэтому заранее ознакомьтесь со списком того, что нельзя менять даже в собственной жилплощади.

Нельзя:

  • сносить несущие стены и делать в них дополнительные проемы (окна и двери);
  • размещать санузлы над жилыми комнатами;
  • переносить кухню в жилую комнату;
  • расширять санузлы и кухню за счет жилых комнат;
  • переносить отопительные радиаторы на лоджию/балкон.

Если ваше жилье имеет статус аварийного, в нем запрещено любое переустройство комнат, а также отдельных стен и оконных проемов.

Как узаконить перепланировку квартиры – новая жизнь в 2019 году

Итак, вы решились на глобальные перемены в облике собственного жилища. Легко отказались от идеи установки унитаза в центре гостиной и убедились, что дом не является аварийным. Теперь вы задаетесь вопросом: как узаконить перепланировку квартиры, чтобы в 2019 году уже начать ремонт?

Проект и согласование

Сначала вам нужно получить письменное согласие других собственников, если квартира находится в совместном владении.

Вы – счастливчик, являющийся единственным владельцем жилплощади? Тогда удостоверьтесь, что перемены вашего жилья не затронут интересы соседей. Иначе вам понадобится письменное согласие от них. Обычно оно требуется в случае изменений в экстерьере или же в местах, являющихся общими для всех или нескольких жильцов.

Теперь – создание проекта. Тут одними восторженными рассказами о будущей красоте не отделаешься: чтобы вам согласовали перепланировку, необходимо предоставить проект со всей документацией.

фото с сайта rembrigada116.ru

Заказать проект можно в фирме, занимающейся ремонтными и строительными работами. Специалист приедет к вам и осмотрит квартиру, выслушает ваши пожелания и даст советы. Составлением всей проектной документации также будет заниматься выбранная вами фирма. В среднем составление проектной документации занимает от пяти до десяти рабочих дней.

Стоимость может варьироваться в зависимости от ряда факторов:

  • региона РФ;
  • компании-исполнителя;
  • сложности работ.

Обращение в комиссию

После того как у вас на руках будет вся проектная документация и бумаги о согласии всех заинтересованных лиц, вам нужно подать заявление в Межведомственную комиссию по технадзору, относящуюся к администрации того города или населенного пункта, где вы проживаете.

фото с сайта stimul-realty.ru

К заявлению нужно приложить сопутствующие документы:

  • о праве собственности (копия);
  • домовая книга (копия);
  • техпаспорт (копия);
  • план БТИ (поэтажный);
  • акт о техническом состоянии квартиры;
  • письменное согласие собственников квартиры.

В заявлении требуется указать данные квартиры (адрес, площадь, количество комнат и санузлов), а также сроки, в которые будут проводиться работы по перепланировке.

Ваше заявление будет рассмотрено комиссией в течение сорока пяти дней. После этого вы получите заключение, уведомляющее вас о разрешении или запрете комиссии. Отказать в переустройстве вам могут, если существует опасность обрушения дома, а также если ваши соседи уже вносили изменения в несущие конструкции.

В отдельных случаях нужно разрешение других служб. Например, разрешение газовой службы на перенос плиты.

Теперь вы можете приступать к ремонту. По его завершению к вам придет инспектор и составит акт соответствия выполненных работ проекту. Только тогда перепланировка считается завершенной.

Как и где быстро узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Что делать, если работы по перепланировке уже проведены? Тогда вам нужно обратиться в Жилищную инспекцию. Самовольное переустройство жилья является административным правонарушением, за которое полагается штраф в размере 2,5 тысяч рублей.

Жилинспекция – это место, где можно узаконить перепланировку квартиры. Она выдаст разрешение, если нет нарушений СНиП, СаНПиН, требований местного законодательства.

Основная необходимая документация та же, что и для предварительного согласования переустройства. Этот перечень документов нужно предоставить БТИ: сотрудник приедет к вам для замера, после чего составит новый план вашего жилья, в котором зафиксирует внесенные изменения.

фото с сайта kmz3.ast.msudrf.ru

В Жилинспекцию необходимо будет принести новый план БТИ, проект перепланировки, заключение от контролирующих органов, бумаги с согласием всех собственников квартиры. Ваше заявление с приложенными документами будет рассмотрено в течение сорока пяти дней, после чего вас письменно уведомят о принятом решении.

Если оно будет положительным, вам понадобится новый кадастровый паспорт. Чтобы получить его, вам нужно предоставить в Росреестр следующий перечень документов:

  • о праве собственности на жилье;
  • техплан;
  • план БТИ;
  • разрешение контролирующих органов.

Но что делать, если инспекция откажет вам в разрешении перепланировки?

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры

Если вы не согласны с решением инспекции, то узаконить перепланировку квартиры возможно через суд.

Вы можете подать исковое заявление в суд района, в котором расположен ваш дом.

Если у вас нет желания напрямую участвовать в судебных разбирательствах, то вы можете обратиться за помощью к юристам. Если же вы по каким-либо причинам решили узаконить перепланировку квартиры через суд самостоятельно, то вот перечень документов, которые требуется приложить к исковому заявлению:

  • правоподтверждающее св-во (копия);
  • план паспорта квартиры (копия);
  • заключение о соответствии проведенных ремонтных работ требованиям ЖК РФ;
  • копия документов для ответчика;
  • отказ Жилинспекции в разрешении (копия);
  • квитанция об оплате госпошлины (триста р.).

Если судебное решение будет принято в вашу пользу (а другая сторона не подаст на апелляцию), вам нужно будет предоставить соответствующие бумаги для оформления в Бюро технической инвентаризации. Но сначала придется подождать вступления решения в силу — это произойдет через один месяц.

Статистика неутешительна: в большинстве случаев суд принимает решение в пользу Жилищной инспекции. Это связано с тем, что в Жилищном Кодексе чётко прописаны все разрешаемые и запрещаемые изменения в перепланировке квартиры. А значит решение инспекции обосновано и законно.

Если совершенное вами переустройство не соответствует букве закона, то узаконить перепланировку квартиры вы не сможете даже через суд. К тому же инспекция может подать апелляцию. Тогда вступление в силу решения, принятого в пользу той или иной стороны, произойдёт уже после рассмотрения его во второй инстанции. В этом случае судебный процесс может растянуться на неопределенный срок.

Как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке

фото с сайта interiorsmall.ru

Если вы решили сделать переустройство квартиры, за которую ещё платите ипотеку, то вам необходимо будет согласие банка. Если банк даст добро, то вам нужно будет пройти все стандартные процедуры по согласованию планируемой перепланировки.

Каждый этап согласования контролируется представителем банка. Необходимо знать, что он в любой момент может приехать к вам, чтобы убедиться в отсутствии нарушений с вашей стороны. Банк может и отказать вам в перепланировке – тогда совершить её будет невозможно.

Советы тем, кто хочет узаконить перепланировку квартиры

1. Чтобы потом не ломать голову над тем, где узаконить перепланировку квартиры, самостоятельно изучите Жилищный Кодекс. Вы потратите около получаса, зато будете точно уверены – переустройство вашего жилья законно.

2. Не пренебрегайте советами специалистов, которые помогут вам создать и задокументировать проект. Если профессионал говорит, что газовая плита в ванной – плохая идея, стоит к нему прислушаться.

3. Если Жилинспекция или Межведомственная комиссия по технадзору запретили вам вносить изменения, сославшись на конкретный закон ЖК, стоит отказаться от идеи глобальных преобразований квартиры.

4. Возможно, вам придется узаконить перепланировку квартиры через суд, если вы не согласовали её заранее. Однако вероятность того, что решение будет принято в вашу пользу, довольно мала.

Решить проблему зонирования жилья можно законно и быстро. Для этого используйте шторки, корпусную мебель или стенку из гипсокартона.

Идущим против системы

Есть люди, которые никогда и не думали открывать ЖК, а всякие комиссии-инспекции им точно не указ. И вообще любой ремонт в их собственной квартире – их же собственное дело. И уж конечно им не интересно, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Если вы из числа этих бунтарей, то для вас есть плохие новости.

фото с сайта cityspb.ru

Идущий полным ходом ремонт не останется незамеченным вашими соседями. Они могут обратиться в Жилинспекцию, представитель которой вас обязательно навестит. Он имеет право проверить, что творится в вашей приватизированной квартире – ведь она является частью многоквартирного дома. Дело может дойти до суда. Вам придется оплатить из своего кармана техническую экспертизу, цель которой – выявить, безопасны ли преобразования вашей жилплощади для всего дома.

Помимо штрафа, о котором упоминалось выше, суд может вынести постановление о возвращении жилищу первоначального вида – а это дополнительные траты, не идущие ни в какое сравнение с размером штрафного платежа. Итог: судебные разбирательства, растянутые на месяцы и реки денег, утекающие в никуда.

Если вы решите продать квартиру, в которой переустройство было произведено незаконно, у вас возникнут большие трудности. Стоимость таких квартир ниже на 30%.

Теперь вы знаете, где узаконить перепланировку квартиры самостоятельно. Лучше сделать это до ремонтных работ – тогда вы точно сэкономите нервы, время и деньги.

Уютный и красивый интерьер – особая гордость хозяина квартиры.

Досадно, если для исполнения задуманных дизайнерских решений дверной проем портит все планы. Выход есть – изменить планировку жилой недвижимости под себя.

А чтобы такой ремонт не испортил впечатления штрафами и судебной волокитой, его нужно правильно оформить.

Законодательный аспект вопроса

Все вопросы, относящиеся к жилым помещениям, в том числе их изменение или переустройство, законодательно регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 14 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления контролировать условия и порядок ведения строительных работ, соблюдение санитарных и технических норм по безопасной эксплуатации измененной жилплощади и жилого здания в целом.

Общее понятие «переоборудование помещения» разделяют на два в зависимости от вида проводимых работ:

  1. Переустройство – изменение, переоборудование или демонтаж всего, что связано с инженерными сетями, санитарно-техническим или электрооборудованием.
  2. Перепланировка – изменение плана жилого помещения, обусловленного архитектурным решением при проектировании здания: демонтаж старых или возведение новых перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов.

Основной документ, отражающий реальное состояние квартиры, это технический паспорт. Согласно статье 19 ЖК РФ технический паспорт жилого помещения отражает его техническое состояние и соответствие установленным требованиям. Паспортизацию помещений полномочны проводить Бюро технической инвентаризации.

Нормы технической эксплуатации предусмотрены СНиП 31.01.2003 «Здания жилые многоквартирные», в то время как правила санитарии установлены СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям». Соблюдение этих регламентов при проектировании будущих работ необходимо для согласования и выдачи разрешения на строительство.

Обязательность проведения процедуры

Нормами Жилищного кодекса РФ установлена необходимость оформления проводимых в квартире перепланировок.

Во избежание возникновения проблем при совершении сделок c недвижимостью, изменение планировки лучше проводить только с получения разрешения.

Чтобы определить, нужно ли согласовывать проведение строительных работ, достаточно определить, изменит ли такой ремонт планировку жилого помещения, отображенную в техническом паспорте. Другими словами, все, что касается нарушения целостности строительных и инженерных конструкций, изменяет их количество или расположение в пространстве требует обязательного согласования и получения разрешения на проведение работ.

При любых обстоятельствах нормативные документы запрещают проведение следующих изменений:

  • Уменьшение жилой площади;
  • Заделка вентиляционных каналов;
  • Перенос отопительных приборов на балкон;
  • Объединение комнаты и газифицированной кухни;
  • Оборудование теплого пола посредством врезки в водопровод или центральное отопление;
  • Демонтаж или изменение несущих конструкций;
  • Демонтаж плит перекрытия с целью объединения жилья по вертикальной линии;
  • Увеличение площади жилья посредством присоединения чердаков, подвалов, тамбуров.

Если переустройство – свершившийся факт, оформить его все-таки придется. Уклонение от регистрации совершенных работ может повлечь несколько проблем.

Во-первых, самовольная перепланировка может помешать при совершении юридических сделок с недвижимостью. Выявленная незаконная переделка отразится в свидетельстве как обременение и помешает, например, при покупке квартиры через ипотеку или в кредит. Продавцу придется делать скидку в счет издержек за будущее оформление.

Во-вторых, о несогласованных ремонтных работах может стать известно контролирующим органам. В этом случае придется оформить все изменения через суд и заплатить штраф. Причем владелец получит штраф повторно, если не оформит внесенные изменения или не вернет все в первоначальный вид в установленный срок.

И в-третьих, если совершенные ремонтные работы нанесли вред прочности здания или подвергли опасности других жильцов дома, собственнику грозит уголовная ответственность.

Сроки и стоимость

Сложно сказать, сколько времени займет получение разрешения или узаконение совершенной перепланировки. Данные ситуации сугубо индивидуальны, и если идентичные проблемы в одном случае решаются за неделю, в другом могут тянутся годами.

Но некоторые сроки контролирующие органы должны соблюдать. Так, на выдачу решения о согласовании проекта не должно уходить более 45 дней, а на рассмотрение судебного иска законом отведено не более 30 дней. У каждой организации на предоставление тех или иных услуг установлены регламентные сроки. Такая информация является общедоступной, а соблюдение сроков обязательно.

Стоит отметить, что в зависимости от региона или сложности ситуации стоимость различных услуг варьируется. В среднем расценки на основные их виды будут такие:

  • Подготовка проекта перепланировки – от 4 до 15 тысяч рублей;
  • Изготовление технического паспорта – от 1 тысячи рублей;
  • Госпошлина за подачу искового заявления – от 1 тысячи рублей.

Так же стоит учесть возможные штрафы за согласование уже выполненных работ, судебные издержки и другие подобные расходы.

Пошаговая инструкция

При желании провести перепланировку в своей квартире, собственнику нужно четко осознавать необходимость получения разрешения на строительные работы.

Для этого нужно обратиться за консультацией в компетентный орган.

В зависимости от города это может быть архитектурный или жилищный отдел администрации города, жилищные инспекции, комиссии по капитальному строительству. Для получения развернутого ответа важно четко сформулировать интересующие вопросы и обеспечить наглядность возникшей проблемы. Лучше всего предоставить специалистам технический паспорт, поэтажный план или эскиз будущей планировки.

Можно изучить сайт муниципалитета. Вопрос согласования перепланировок довольно распространен, вполне возможно, что на сайте будет тематическая вкладка с рекомендациями или перечень местных нормативных актов.

Если в ходе изучения проблемы установлена необходимость в согласовании планируемых работ, дальнейшие действия могут развиваться по двум сценариям.

Самостоятельное оформление

Оформить перепланировку вполне возможно самостоятельно, сложным этот процесс кажется только на первый взгляд.

Придерживаясь поэтапного плана, согласование выполнения строительных работ пройдет намного легче:

  1. Собрать пакет необходимых документов. В основном это документы о праве собственности на недвижимость и технический паспорт. В некоторых случаях потребуется согласие соседей или согласование пожарных и МЧС.
  2. Подготовить соответствующий проект. Если в ходе ремонта не произойдет серьезных изменений в конструкциях здания, можно самостоятельно подготовить эскиз будущей перепланировки. Например, при заложении или расширении проема достаточно схематичного изображения, где существующий вход нарисован линиями красного цвета, а проектируемый – зеленого.Более серьезные изменения стоит отобразить в проекте, выполненном специализированными организациями. Для таких компаний обязательно наличие свидетельства СРО, разрешающего ведение проектной работы.
  3. Подать заявление на согласование. В адрес компетентного госоргана направляется заявление о согласовании работ и собранные документы. Сделать это можно напрямую через канцелярию организации или обратившись в МФЦ.
  4. Ожидать вынесения решения. Срок выдачи решений устанавливают органы местного самоуправления, но не более максимального срока, предусмотренного законодательством – 45 дней с даты предоставления документации.
  5. Внесение изменений в технический паспорт. В случае получения разрешения на весь ремонт отводится около 4 месяцев, в зависимости от типа проводимых работ. После чего собственник приглашает инспектора БТИ для фиксации факта выполненных работ и внесения изменений в технический паспорт.

Работы могут быть не согласованы по нескольким причинам. Специалисты могут сослаться на неполный пакет документов, ошибки в проекте или недопустимость таких конструктивных изменений. Не стоит опускать руки. Устранив все замечания, заявление можно подать повторно. В крайнем случае всегда есть возможность отстоять свою позицию в суде.

Помощь специализированных организаций

Ритм современной жизни не всегда дает возможность вести бумажные дела и ходить по кабинетам в поисках нужных справок.

Способ решения один – обратиться за помощью в проектную или строительную организацию, предоставляющую услуги «под ключ». Такие компании помогут не только подобрать архитектурное решение по пожеланиям заказчика, но и подготовят проект, согласуют его во всех необходимых инстанциях и внесут нужные изменения в техпаспорт.

Поручая работу профессионалам придется заплатить, но это позволит значительно сэкономить время и избавиться от множества проблем.

Особенности выполнения процедуры после проведения работ

Незаконная перепланировка не всегда злой умысел. Бывает, планируя ремонт собственник не подозревает о необходимости согласовать изменения. Или недобросовестный продавец скрыл, что изменения в планировке квартиры не оформлены. В случае возникновения подозрений, можно обратиться в жилищную инспекцию или попросить хозяина предъявить актуальную выписку из ЕГРН квартиры.

При выявлении несогласованных решений, покупатель может поступить следующим образом:

  • Оформить перепланировку «задним числом»: собрать все документы, подготовить проект и обратиться за согласованием якобы несделанного ремонта. Такой способ чреват штрафом, если комиссия узнает правду, или переделкой ремонта, если проект не согласуют.
  • Оформить совершенные работы через суд. Этот способ правильней с юридической точки зрения, хотя за признание совершенных изменений законными придется заплатить штраф.

Оформление через суд

Узаконить можно изменение, которое не противоречит нормам технической эксплуатации и не ущемляет права заинтересованных лиц.

При соблюдении этих же условий можно опротестовать решение о несогласовании проекта перепланировки местным органом регулирования жилищных вопросов.

Порядок действий при оформлении совершенного ремонта через суд выглядит так:

  1. Внесение изменений в технический паспорт. Для этого необходимо пригласить специалиста БТИ с целью освидетельствования изменений в конструктивной части квартиры и внесения поправок в техпаспорт.
  2. Получение заключения СЭС. Для подтверждения того, что нововведения в планировке квартиры не нарушают санитарно-эпидемиологических норм необходимо обратиться в местное отделение СЭС с соответствующим заявлением.
  3. Обращение в суд. К составленному иску о признании произведенной перепланировки законной необходимо приложить:
    1. Правоустанавливающий документ;
    2. Старый и новый технический паспорт жилой недвижимости;
    3. Положительное заключение СЭС;
    4. Согласие заинтересованных лиц в сохранении новой планировки.

В случае удовлетворения иска необходимо обратиться в Росреестр за получением новой выписки из ЕГРН или свидетельства, если в ходе перепланировки изменилась жилая или общая площадь.

Перечень необходимых документов

Рассмотрим подробнее, какие документы могут понадобиться при оформлении:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость. Согласно Жилищного кодекса РФ проводить перепланировку, а соответственно и получать разрешение на такие действия может только правообладатель. Часто при принятии решения у собственника могут попросить не только свидетельство, но и документ, на основании которого было оформлено право собственности;
  • Технический паспорт. Это обязательный документ, который передается при оформлении прав на жилье. Утерянный паспорт можно восстановить в Бюро технической инвентаризации;
  • Техническое заключение о безопасности выполненных изменений. Такое заключение выдается при оформлении совершенной перепланировки на основании заключений компетентных органов: СЭС, МЧС, Роспотребнадзора, жилищной инспекции и архитектурного отдела города. Перечень организаций обычно выдается в жилищной инспекции в ходе консультации;
  • Проект. Он отражает планируемые или выполненные изменения с указанием используемых материалов и применяемых технических решений;
  • Согласие заинтересованных лиц. Такой документ может потребоваться, если планируемые к выполнению работы могут задеть интересы других людей. В качестве заинтересованных лиц выступают соседи или другие собственники изменяемой жилплощади;
  • Справка о составе семьи. В соответствии с Жилищным кодексом, никакая перепланировка не должна ухудшать условия проживания. Поэтому очень часто для согласования проектов, особенно изменяющих площадь квартиры, требуется информация о составе семьи;
  • Квитанции об оплате. Их будет несколько: госпошлина за исковое заявление или получение нового техпаспорта, оплата за выполнение проекта, штрафы и многое другое. Для подтверждения всех этих оплат необходимо сохранять квитанции и чеки;
  • Выписка об отсутствии задолженности по квартплате. Потребовать обязательное представление такого документа проверяющие органы не в праве, но иногда такая справка может повлиять на решение суда.

Некоторые особенности

Есть несколько частных случаев, когда оформление перепланировки может показаться затруднительным. Например, желание изменить жилье, купленное с оформлением ипотечного кредита. Людей останавливает неуверенность, вправе ли они что-то менять в квартире с обременением.

Конечно, проводить самовольную планировку в ипотечной жилой недвижимости строго запрещено. При обнаружении несанкционированных действий банк может потребовать вернуть прежнюю планировку или потребовать досрочное погашение кредита.

Гораздо проще согласовать планируемую перепланировку с банком заранее. Собственник вправе проводить любые изменения своего жилья, но с согласия банка, так как квартира по факту находится у него в залоге. Чаще всего банки просто вынуждены согласовать будущий ремонт, хотя бы ради поддержания своего статуса среди конкурентов.

Другую проблему составляет проведение ремонта в новостройках, где есть квартиры со «свободной планировкой». Этот термин появился относительно недавно. На самом деле, так застройщики называют несколько квадратных метров, которые планируется определить под межкомнатные перегородки. В данном случае обязательна подготовка проекта перепланировки и его согласование с местными органами власти.

Другой нюанс – продажа квартир с черновой отделкой. За сниженную стоимость застройщик предлагает купить бетонную коробку пол — стены — потолок, без намека на отделку. Тонкость вопроса заключается в том, что устройство полов попадает в перечень работ, для которых необходимо согласование проекта перепланировки с обязательным получением технического заключения.

Подводя итоги, следует отметить, что любые переделки в квартире стоит начинать только, если есть полная уверенность в правомерности таких действий. В противном случае такие необдуманные действия могут привести к печальному итогу.

О согласовании проведения ремонтных работ изменяющих планировку жилого помещения смотрите в следующем видеосюжете:

fector.ru
Советы, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году
Советы, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: