Способы узаконить перепланировку квартиры в 2019 году

Уютный и красивый интерьер – особая гордость хозяина квартиры.

Досадно, если для исполнения задуманных дизайнерских решений дверной проем портит все планы. Выход есть – изменить планировку жилой недвижимости под себя.

А чтобы такой ремонт не испортил впечатления штрафами и судебной волокитой, его нужно правильно оформить.

Законодательный аспект вопроса

Все вопросы, относящиеся к жилым помещениям, в том числе их изменение или переустройство, законодательно регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации.

Статья 14 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления контролировать условия и порядок ведения строительных работ, соблюдение санитарных и технических норм по безопасной эксплуатации измененной жилплощади и жилого здания в целом.

Общее понятие «переоборудование помещения» разделяют на два в зависимости от вида проводимых работ:

  1. Переустройство – изменение, переоборудование или демонтаж всего, что связано с инженерными сетями, санитарно-техническим или электрооборудованием.
  2. Перепланировка – изменение плана жилого помещения, обусловленного архитектурным решением при проектировании здания: демонтаж старых или возведение новых перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов.

Основной документ, отражающий реальное состояние квартиры, это технический паспорт. Согласно статье 19 ЖК РФ технический паспорт жилого помещения отражает его техническое состояние и соответствие установленным требованиям. Паспортизацию помещений полномочны проводить Бюро технической инвентаризации.

Нормы технической эксплуатации предусмотрены СНиП 31.01.2003 «Здания жилые многоквартирные», в то время как правила санитарии установлены СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям». Соблюдение этих регламентов при проектировании будущих работ необходимо для согласования и выдачи разрешения на строительство.

Обязательность проведения процедуры

Нормами Жилищного кодекса РФ установлена необходимость оформления проводимых в квартире перепланировок.

Во избежание возникновения проблем при совершении сделок c недвижимостью, изменение планировки лучше проводить только с получения разрешения.

Чтобы определить, нужно ли согласовывать проведение строительных работ, достаточно определить, изменит ли такой ремонт планировку жилого помещения, отображенную в техническом паспорте. Другими словами, все, что касается нарушения целостности строительных и инженерных конструкций, изменяет их количество или расположение в пространстве требует обязательного согласования и получения разрешения на проведение работ.

При любых обстоятельствах нормативные документы запрещают проведение следующих изменений:

  • Уменьшение жилой площади;
  • Заделка вентиляционных каналов;
  • Перенос отопительных приборов на балкон;
  • Объединение комнаты и газифицированной кухни;
  • Оборудование теплого пола посредством врезки в водопровод или центральное отопление;
  • Демонтаж или изменение несущих конструкций;
  • Демонтаж плит перекрытия с целью объединения жилья по вертикальной линии;
  • Увеличение площади жилья посредством присоединения чердаков, подвалов, тамбуров.

Если переустройство – свершившийся факт, оформить его все-таки придется. Уклонение от регистрации совершенных работ может повлечь несколько проблем.

Во-первых, самовольная перепланировка может помешать при совершении юридических сделок с недвижимостью. Выявленная незаконная переделка отразится в свидетельстве как обременение и помешает, например, при покупке квартиры через ипотеку или в кредит. Продавцу придется делать скидку в счет издержек за будущее оформление.

Во-вторых, о несогласованных ремонтных работах может стать известно контролирующим органам. В этом случае придется оформить все изменения через суд и заплатить штраф. Причем владелец получит штраф повторно, если не оформит внесенные изменения или не вернет все в первоначальный вид в установленный срок.

И в-третьих, если совершенные ремонтные работы нанесли вред прочности здания или подвергли опасности других жильцов дома, собственнику грозит уголовная ответственность.

Сроки и стоимость

Сложно сказать, сколько времени займет получение разрешения или узаконение совершенной перепланировки. Данные ситуации сугубо индивидуальны, и если идентичные проблемы в одном случае решаются за неделю, в другом могут тянутся годами.

Но некоторые сроки контролирующие органы должны соблюдать. Так, на выдачу решения о согласовании проекта не должно уходить более 45 дней, а на рассмотрение судебного иска законом отведено не более 30 дней. У каждой организации на предоставление тех или иных услуг установлены регламентные сроки. Такая информация является общедоступной, а соблюдение сроков обязательно.

Стоит отметить, что в зависимости от региона или сложности ситуации стоимость различных услуг варьируется. В среднем расценки на основные их виды будут такие:

  • Подготовка проекта перепланировки – от 4 до 15 тысяч рублей;
  • Изготовление технического паспорта – от 1 тысячи рублей;
  • Госпошлина за подачу искового заявления – от 1 тысячи рублей.

Так же стоит учесть возможные штрафы за согласование уже выполненных работ, судебные издержки и другие подобные расходы.

Пошаговая инструкция

При желании провести перепланировку в своей квартире, собственнику нужно четко осознавать необходимость получения разрешения на строительные работы.

Для этого нужно обратиться за консультацией в компетентный орган.

В зависимости от города это может быть архитектурный или жилищный отдел администрации города, жилищные инспекции, комиссии по капитальному строительству. Для получения развернутого ответа важно четко сформулировать интересующие вопросы и обеспечить наглядность возникшей проблемы. Лучше всего предоставить специалистам технический паспорт, поэтажный план или эскиз будущей планировки.

Можно изучить сайт муниципалитета. Вопрос согласования перепланировок довольно распространен, вполне возможно, что на сайте будет тематическая вкладка с рекомендациями или перечень местных нормативных актов.

Если в ходе изучения проблемы установлена необходимость в согласовании планируемых работ, дальнейшие действия могут развиваться по двум сценариям.

Самостоятельное оформление

Оформить перепланировку вполне возможно самостоятельно, сложным этот процесс кажется только на первый взгляд.

Придерживаясь поэтапного плана, согласование выполнения строительных работ пройдет намного легче:

  1. Собрать пакет необходимых документов. В основном это документы о праве собственности на недвижимость и технический паспорт. В некоторых случаях потребуется согласие соседей или согласование пожарных и МЧС.
  2. Подготовить соответствующий проект. Если в ходе ремонта не произойдет серьезных изменений в конструкциях здания, можно самостоятельно подготовить эскиз будущей перепланировки. Например, при заложении или расширении проема достаточно схематичного изображения, где существующий вход нарисован линиями красного цвета, а проектируемый – зеленого.Более серьезные изменения стоит отобразить в проекте, выполненном специализированными организациями. Для таких компаний обязательно наличие свидетельства СРО, разрешающего ведение проектной работы.
  3. Подать заявление на согласование. В адрес компетентного госоргана направляется заявление о согласовании работ и собранные документы. Сделать это можно напрямую через канцелярию организации или обратившись в МФЦ.
  4. Ожидать вынесения решения. Срок выдачи решений устанавливают органы местного самоуправления, но не более максимального срока, предусмотренного законодательством – 45 дней с даты предоставления документации.
  5. Внесение изменений в технический паспорт. В случае получения разрешения на весь ремонт отводится около 4 месяцев, в зависимости от типа проводимых работ. После чего собственник приглашает инспектора БТИ для фиксации факта выполненных работ и внесения изменений в технический паспорт.

Работы могут быть не согласованы по нескольким причинам. Специалисты могут сослаться на неполный пакет документов, ошибки в проекте или недопустимость таких конструктивных изменений. Не стоит опускать руки. Устранив все замечания, заявление можно подать повторно. В крайнем случае всегда есть возможность отстоять свою позицию в суде.

Помощь специализированных организаций

Ритм современной жизни не всегда дает возможность вести бумажные дела и ходить по кабинетам в поисках нужных справок.

Способ решения один – обратиться за помощью в проектную или строительную организацию, предоставляющую услуги «под ключ». Такие компании помогут не только подобрать архитектурное решение по пожеланиям заказчика, но и подготовят проект, согласуют его во всех необходимых инстанциях и внесут нужные изменения в техпаспорт.

Поручая работу профессионалам придется заплатить, но это позволит значительно сэкономить время и избавиться от множества проблем.

Особенности выполнения процедуры после проведения работ

Незаконная перепланировка не всегда злой умысел. Бывает, планируя ремонт собственник не подозревает о необходимости согласовать изменения. Или недобросовестный продавец скрыл, что изменения в планировке квартиры не оформлены. В случае возникновения подозрений, можно обратиться в жилищную инспекцию или попросить хозяина предъявить актуальную выписку из ЕГРН квартиры.

При выявлении несогласованных решений, покупатель может поступить следующим образом:

  • Оформить перепланировку «задним числом»: собрать все документы, подготовить проект и обратиться за согласованием якобы несделанного ремонта. Такой способ чреват штрафом, если комиссия узнает правду, или переделкой ремонта, если проект не согласуют.
  • Оформить совершенные работы через суд. Этот способ правильней с юридической точки зрения, хотя за признание совершенных изменений законными придется заплатить штраф.

Оформление через суд

Узаконить можно изменение, которое не противоречит нормам технической эксплуатации и не ущемляет права заинтересованных лиц.

При соблюдении этих же условий можно опротестовать решение о несогласовании проекта перепланировки местным органом регулирования жилищных вопросов.

Порядок действий при оформлении совершенного ремонта через суд выглядит так:

  1. Внесение изменений в технический паспорт. Для этого необходимо пригласить специалиста БТИ с целью освидетельствования изменений в конструктивной части квартиры и внесения поправок в техпаспорт.
  2. Получение заключения СЭС. Для подтверждения того, что нововведения в планировке квартиры не нарушают санитарно-эпидемиологических норм необходимо обратиться в местное отделение СЭС с соответствующим заявлением.
  3. Обращение в суд. К составленному иску о признании произведенной перепланировки законной необходимо приложить:
    1. Правоустанавливающий документ;
    2. Старый и новый технический паспорт жилой недвижимости;
    3. Положительное заключение СЭС;
    4. Согласие заинтересованных лиц в сохранении новой планировки.

В случае удовлетворения иска необходимо обратиться в Росреестр за получением новой выписки из ЕГРН или свидетельства, если в ходе перепланировки изменилась жилая или общая площадь.

Перечень необходимых документов

Рассмотрим подробнее, какие документы могут понадобиться при оформлении:

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость. Согласно Жилищного кодекса РФ проводить перепланировку, а соответственно и получать разрешение на такие действия может только правообладатель. Часто при принятии решения у собственника могут попросить не только свидетельство, но и документ, на основании которого было оформлено право собственности;
  • Технический паспорт. Это обязательный документ, который передается при оформлении прав на жилье. Утерянный паспорт можно восстановить в Бюро технической инвентаризации;
  • Техническое заключение о безопасности выполненных изменений. Такое заключение выдается при оформлении совершенной перепланировки на основании заключений компетентных органов: СЭС, МЧС, Роспотребнадзора, жилищной инспекции и архитектурного отдела города. Перечень организаций обычно выдается в жилищной инспекции в ходе консультации;
  • Проект. Он отражает планируемые или выполненные изменения с указанием используемых материалов и применяемых технических решений;
  • Согласие заинтересованных лиц. Такой документ может потребоваться, если планируемые к выполнению работы могут задеть интересы других людей. В качестве заинтересованных лиц выступают соседи или другие собственники изменяемой жилплощади;
  • Справка о составе семьи. В соответствии с Жилищным кодексом, никакая перепланировка не должна ухудшать условия проживания. Поэтому очень часто для согласования проектов, особенно изменяющих площадь квартиры, требуется информация о составе семьи;
  • Квитанции об оплате. Их будет несколько: госпошлина за исковое заявление или получение нового техпаспорта, оплата за выполнение проекта, штрафы и многое другое. Для подтверждения всех этих оплат необходимо сохранять квитанции и чеки;
  • Выписка об отсутствии задолженности по квартплате. Потребовать обязательное представление такого документа проверяющие органы не в праве, но иногда такая справка может повлиять на решение суда.

Некоторые особенности

Есть несколько частных случаев, когда оформление перепланировки может показаться затруднительным. Например, желание изменить жилье, купленное с оформлением ипотечного кредита. Людей останавливает неуверенность, вправе ли они что-то менять в квартире с обременением.

Конечно, проводить самовольную планировку в ипотечной жилой недвижимости строго запрещено. При обнаружении несанкционированных действий банк может потребовать вернуть прежнюю планировку или потребовать досрочное погашение кредита.

Гораздо проще согласовать планируемую перепланировку с банком заранее. Собственник вправе проводить любые изменения своего жилья, но с согласия банка, так как квартира по факту находится у него в залоге. Чаще всего банки просто вынуждены согласовать будущий ремонт, хотя бы ради поддержания своего статуса среди конкурентов.

Другую проблему составляет проведение ремонта в новостройках, где есть квартиры со «свободной планировкой». Этот термин появился относительно недавно. На самом деле, так застройщики называют несколько квадратных метров, которые планируется определить под межкомнатные перегородки. В данном случае обязательна подготовка проекта перепланировки и его согласование с местными органами власти.

Другой нюанс – продажа квартир с черновой отделкой. За сниженную стоимость застройщик предлагает купить бетонную коробку пол — стены — потолок, без намека на отделку. Тонкость вопроса заключается в том, что устройство полов попадает в перечень работ, для которых необходимо согласование проекта перепланировки с обязательным получением технического заключения.

Подводя итоги, следует отметить, что любые переделки в квартире стоит начинать только, если есть полная уверенность в правомерности таких действий. В противном случае такие необдуманные действия могут привести к печальному итогу.

О согласовании проведения ремонтных работ изменяющих планировку жилого помещения смотрите в следующем видеосюжете:

Типовые проекты квартир не всегда устраивают их владельцев, и некоторые из них стремятся сделать перепланировку, чтобы квартира стала более удобной и просторной. Кто-то делает это оправданным, кто-то — без понимания некоторых правил и норм. Как бы то ни было, но перепланировка должна проводиться законно, и если вы провели ее самостоятельно, необходимо будет всё-таки оформить все положенные документы с тем, чтобы не столкнуться впоследствии с проблемами. Перепланировка квартиры: как узаконить в 2019 году самовольную перепланировку, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

Как узаконить самовольную перепланировку

Если вы провели перепланировку, не согласуя ее с ответственными органами или с нарушениями согласованного проекта, рано или поздно вас ждут связанные с этим проблемы, так что стоит позаботиться о том, чтобы документы у вас были в порядке.

Чтобы узаконить перепланировку в 2019 году, вам нужно придерживаться следующего порядка действий:

  1. Получить консультацию в том органе, который согласует перепланировку в вашем случае (в разных случаях это разные органы: жилинспекции, отделы капитального строительства местной мэрии и др.). Вам нужно уточнить, нужно ли согласовывать перепланировку, и если да, то какой набор документов потребуется. Для того, чтобы получить эту консультацию, требуется наличие при себе технического паспорта квартиры (оформлялся до 2013 года), поэтажного плана дома и экспликации. Нужно отметить в этих документах проведенную перепланировку. Если документов нет, их можно получить в БТИ. В таком случае этот орган сам проставит отметку о незаконной перепланировке.
  2. Нужно заказать проект перепланировки или сделать ее эскиз своими руками. Проект делают различные организации и предприниматели, имеющие на это право, они проведут необходимые согласования в контролирующих органах.
  3. После этого нужно будет собрать те документы, список которых вам озвучат при первоначальной консультации по этому вопросу и подать их в уполномоченные органы или ближайший многофункциональный центр по получению госуслуг.
  4. Готовое решение вы получите за 45 дней — вам либо узаконят перепланировку, либо откажут в ней. В случае отказа вы имеете право подать в суд на это решение.

Что можно, а что нельзя при перепланировке

Главное, что должно соблюдаться при перепланировке — это базовые технические характеристики жилого дома, поэтому строго запрещаются следующие вещи:

  • нельзя занимать подвальные и цокольные этажи жилыми помещениями;
  • нельзя делать такую перепланировку, при которой образуется комната менее 8 квадратных метров по площади;
  • нельзя допускать, чтобы получалась комната или кухонное помещение, где нет окна или отопления;
  • запрещается устраивать туалет и ванную комнату над жилыми помещениями или кухней соседей;
  • ни в коем случае нельзя разрушать несущие конструкции, даже частично;
  • запрещается устанавливать отопление на те стены, за которыми находится квартира соседа;
  • запрещается переносить центральное отопление на балкон или лоджию — таким образом вы перерасходуете тепловую энергию и по сути крадете ее у соседей;
  • нельзя разрушать вентиляционный коллектор;
  • газовые стояки и разводка не должны быть замурованы в стене;
  • нельзя уменьшать жилую площадь в пользу подсобных помещений.

Разрешаются следующие работы:

  • увеличение жилой площади за счет коридоров или одной из кухонь, если объединяются две квартиры;
  • кухня и жилая комната могут объединяться, но “мокрая точка” должна оставаться в кухонной части помещения;
  • можно убрать часть стены под окном, но при условии, что будет установлен витраж или дверь;
  • можно увеличить площадь санузла, но только за счет коридора или кладовки;
  • дверной проем или арка в несущей стене допускаются, но с разрешения контролирующих органов, которые должны подтвердить расчет прочности;
  • газификация и водоснабжение также могут быть перенесены, но исключительно с разрешения контролирующих органов;
  • внутренняя разводка труб отопления и водоснабжения может быть уложена в штробы.

Перепланировка – эффективный способ приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца. Многие совершают ошибку, считая, что со своей жилой площадью можно совершать любые действия. Но в действительности, это может привести к ряду серьезных проблем.

В доме квартиры неразрывно связаны друг с другом. Таким образом, перепланировка изменяет конструкцию многоэтажки в целом. Именно по этой причине необходимо узаконить перепланировку. Прежде чем начать переустройство, требуется согласование планировки с БТИ и архитектурным отделом города.

Виды перепланировки жилого помещения

Существует два типа перепланировки: простая и сложная реконструкция.

Простая или поверхностная перепланировка – это:

  1. Изменения в расположении сантехники;
  2. Разборка ненесущих перегородок;
  3. Переделка дверных проемов;
  4. Монтаж новых перегородок;
  5. Перенос кухонной плиты.

Если при выполнении данных работ не нарушена техника безопасности, то конструкция многоквартирного дома не пострадает. Но даже в этом случае необходимо получить разрешение. По окончанию работ в технический паспорт квартиры вносятся изменения. После этого нужно написать заявление в БТИ и МФЦ. Сотрудник МФЦ обязан проверить совпадает ли новая планировка жилья и данными в техническом паспорте.

Сложная перепланировка квартиры – это:

  1. Демонтаж стен;
  2. Перенос кухни в другое помещение;
  3. Увеличение площади комнат за счет ниш и кладовок;
  4. Объединение комнат;
  5. Перемещение коммуникаций;
  6. Обустройство дополнительной ванной;
  7. Создание проемов в несущей стене;
  8. Переустройство оконного проема.

Подобные преобразования носят серьезный характер. Для поверхностной перепланировки требуется эскиз, а для узаконивания сложной — проект перепланировки квартиры. Проект или эскиз подготовит компания, имеющая ответствующую лицензию.

После проведения всех работ необходимо зарегистрировать изменения. Как выполнить такую перепланировку по закону?  Начать действовать следует с визита в архитектурный отдел.

Перепланировка в 2018 году требует значительных денежных вложений. Это связанно с тем, что необходимо провести большой объем строительный и ремонтных работ. Стоимость зависит от многих факторов, главные из которых – значимость изменений и статус фирмы, производящей ремонт.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья 7.21 кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка.  За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

  1. Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
  2. Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
  3. Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
  4. Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Несогласованная перепланировка – это противоправное действие (статья №29 Жилищного кодекса Российской Федерации). Оформление каких-либо сделок с такими квартирами – невозможно.

Нельзя предпринимать следующие действия:

  1. Полностью сносить несущие стены;
  2. Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
  3. Убирать оконные проемы;
  4. Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
  5. Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
  6. При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.

Как узаконить реконструкцию квартиры?

И так, давайте пошагово разберем как быстро и недорого узаконить перепланировку квартиры? Любую перестройку следует начать с оформления и сбора документов:

  1. Техническое заключение о перепланировки из БТИ;
  2. Технический паспорт на квартиру;
  3. Выписка о собственниках и о прописанных жильцах (справку получают в паспортном столе);
  4. Согласие службы эксплуатации;
  5. Разрешение от Роспотребнадзора;
  6. Разрешение службы Государственного пожарного надзора;
  7. Договор с техническим надзором об осуществлении контроля над проводимыми работами;
  8. Проект или эскиз с подробным описанием работ;
  9. Письменное согласие жильцов дома.

Для получения документов в каждую службу придется написать заявление и предоставить по требованию необходимые сведения. Практика показывает, что наибольшие трудности возникает с последним пунктом – с опросом соседей.

Далее, все собранные документы нужно предоставить в архитектурный отдел. Для их рассмотрения будет созвана специальная комиссия. Именно она вынесет решение об одобрении или отклонении проекта. Заявление рассматривается в срок до 45 дней. Только после положительного решения можно подыскивать и заключать контракт с фирмой, которая будет выполнять все работы. Технический надзор вправе остановить работы в любой момент в случае, если выявится факт нарушения порядка их выполнения.

Дать ответ на вопрос: сколько будет стоить перепланировка невозможно. Стоимость зависит от того, насколько глобальная реконструкция планируется. Этот факт и определить количество необходимых материалов.

Сразу же по окончанию работ по перепланировке, владелец квартиры должен:

  1. Вызвать на дом инспектора БТИ. Он составит акт, подтверждающий, что все работы были выполнены в соответствии с выданным ранее разрешением;
  2. Далее следует зарегистрировать новую планировку в Технадзоре и БТИ;
  3. После регистрации БТИ выдаст владельцу жилого помещения новый паспорт на квартиру.

В случае если комиссия отклонила проект, стоит переработать план. Следует убедиться, что проект включает в себя виды работ, которые закон разрешает. Или же отказаться от идеи сделать перепланировку.

Как узаконить сделанную перепланировку?

Как поступить, если реконструкция квартиры была проведена без разрешения? В этом случае также возможно узаконить уже проведенную перепланировку. Для этого необходимо предпринять следующее:

  1. Проконсультироваться с жилищной инспекцией;
  2. Сделать план или эскиз проведенных работ;
  3. Предоставить план дома по этажам;
  4. Подготовить экспликацию. Она представляет собой текстовое пояснение к проекту;

Комиссия проверит, насколько проведенная перепланировка безопасна. Если при реконструкции были нарушены нормы, то владельцу квартиры грозит штраф и требование вернуть квартире первоначальный вид.

На необходимый пакет документов не влияет, была ли перепланировка уже проведена или владелец обратился в комиссию с целью получения разрешения. В случае положительного решения изменения в планировке регистрируются инспектором БТИ. После чего готовится новый технический паспорт квартиры.

Чем грозит незаконная перепланировка?

При несвоевременном оформлении документов, владельца реконструированной квартиры ожидает ряд неприятных последствий. Жилищная инспекция, эксплуатационная компания или другие жильцы дома могут подать в суд.

В суде хозяину такого помещения необходимо представить доказательства того, что в процессе и вследствие его действий не пострадали права других лиц, и никто не был подвержен опасности.

Решение суда о незаконности произведенных работ будет принято, если:

  1. Доступ к коммуникациям усложнился;
  2. Пострадала прочность конструкций;
  3. Была произведена замена легких конструкций на тяжелые;
  4. Перепланировка произведена в квартире, которая числится в муниципальной собственности.

Если суд признает перепланировку незаконной, он обяжет владельца квартиры вернуть помещение в прежнее состояние.

Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры (снос и возведение стен), требующая изменения технического паспорта. Она бывает двух видов:

  1. Простая, при которой требуется упрощенный порядок согласования, где достаточно эскиза перепланировки.
  2. Сложная, для согласования которой понадобится полноценный проект от специализированной строительной компании (с допуском от саморегулируемой организации).

Перепланировка — это способ сделать свое жилище гораздо более удобным. Существует огромное множество вариантов по перепланировке однокомнатных, двухкомнатных или трехкомнатных квартир под притязания заказчика.

Если она не будет оформлена, то тогда придется пройти через процедуру узаконивания перепланировки, предварительно подготовив необходимый перечень документов. Но уполномоченные органы могут и не дать разрешения на перепланировку, что может повлечь за собой серьезные денежные убытки и даже потерю квартиры.

Согласование перепланировки квартиры

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, которая требует фиксации в технических документах жилого помещения. При перепланировке разрушают или возводят стены, объединяют или разъединяют квартиры и комнаты, что является основным отличием от переустройства квартиры, при котором изменяют техническое, инженерное или электрическое оборудование.

Почти все изменения по перепланировке квартиры необходимо согласовать до того момента, когда начнутся работы.

Данным видом деятельности занимаются специальные комиссии, которые существуют при жилищных инспекциях.

Некоторые работы можно провести и без согласования:

  • Косметический ремонт (замена обоев, краски, полов, потолков).
  • Установка и демонтаж мебели (шкафов, диванов и т.д.) и техники (если не нарушаются нормы электропотребления).
  • Замена, не предполагающая изменения положения технического и иного оборудования (замена сантехники, ванной и т.д.).
  • Установка антенн, кондиционеров.

Ряд работ можно провести без проекта и согласовать в уведомительном порядке:

  • Перестановка сантехники в габаритах кухни, туалета или ванной.
  • Заделать дверной проем в ненесущей стене.
  • Остеклить лоджию или балкон по типовому проекту.
  • Обустройство проемов ненесущих перегородок.
  • Изменение тамбуров без увеличения внешних габаритов.

Но некоторые мероприятия запрещены полностью, их не удастся узаконить в дальнейшем:

  • Ухудшение условий проживания людей и эксплуатации дома.
  • Полностью демонтировать несущие конструкции.
  • Увеличение туалета, ванной или кухни за счет жилой площади.
  • Перенос кухни на место комнаты.
  • Установка общих батарей на балконах и лоджиях.
  • Замуровывание или ликвидация вентиляционных каналов.
  • Делать штробы в горизонтальных стеновых швах.
  • Делать проемы, отверстия, ниши в стенах-пилонах или диафрагмах (это же касается колонн и стоек).
  • Замуровывание инженерных и иных коммуникаций.

Виды перепланировок

Различают простую и сложную перепланировку, порядок согласования которых отличается между собой.

К сложной перепланировке относятся:

  1. Работы в капитальных стенах и перекрытиях.
  2. Строительство стен, увеличивающих нагрузку на перекрытия.
  3. Установка дополнительных лестниц.
  4. Изменение несущих конструкций.
  5. Объединение лоджий (балконов) с комнатами.
  6. Изменение форм окон и наружных дверей.
  7. Другие работы предполагающие серьезные изменения в технической документации.

Простая перепланировка включает в себя:

  1. Устройство ненесущих перегородок, без увеличения нагрузки на перекрытие.
  2. Объединение санузла.
  3. Объединение кухни и комнаты.
  4. Частичная разборка ненесущей стены.
  5. Заделка дверных проемов.

Правила о том, что относится к простой и сложной перепланировке, отличаются в зависимости от решений органов местного самоуправления и часто могут различаться.

Простая перепланировка предполагает более простую процедуру согласования. Используется не специально разработанный проект, а эскиз. Кроме того, не нужно отдельное согласование с Роспотребнадзором, пожарной службой, архитектурным управлением и рядом других органов.

Проект перепланировки квартиры

Один из важнейших этапов перепланировки — это проектирование. При этом должны учитываться особенности здания и квартиры (тип, этажность, используемые материалы и другие факторы), а также требования норм и правил.

Для начала нужно составить эскизный проект (различные наработки по перепланировке). А на его основе, уточняя и детализируя, делается рабочий проект. Это специальный документ, который разработан инженерами организации, имеющей особые допуски к такой работе (от саморегулируемой организации (СРО)). Если этого документа нет, то нельзя проводить перепланировку и регистрировать квартиру. Когда проект получен, с ним начинают работать строители, стараясь максимально точно выполнить задумки проектировщика и заказчика.

Пример

Климов Г.В. заказал проект перепланировки в небольшой строительной фирме. Климов не стал проверять их документы о членстве в СРО. В результате, когда пакет его документов поступил в Мосжилинспекцию, ему было отказано в перепланировке, по причине того, что фирмы, разрабатывавшая проект, не платила взносы в СРО более года, потеряв при этом право проведения проектных работ. А значит, проект по перепланировке квартиры Климова не соответствовал требованиям законодательства.

Важно отметить, что перепланировкой будут считаться только те действия, которые должны быть отражены в техническом паспорте, иные работы не требуют согласования.

Проектная документация, как правило, содержит:

  • Обложку. Лист с информацией об организации, выполняющей проект, год ее создания проекта, адрес, название и иные реквизиты.
  • Титульный лист. Подписи и печати лиц и организаций, ответственных за проект.
  • Лист общих данных. Перечень или ведомость чертежей, опись прилагаемых документов, допусков и планов.
  • Пояснительное письмо. Промежуточный план с расположение приборов и перегородок. Стены на снос отмечаются красным, а новые зеленым.
  • План до переустройства. Экспликация (перечень помещений) имеющая номер площадь и назначение, а также текущее состояние помещения и планируемое изменение.
  • Демонтажно-монтажный план. Содержит информацию о сносе и возведении стен.
  • План после переустройства. Отражает условные обозначения, надписи о замерах, используемых материалах, формат перепланировки.
  • Схемы гидроизоляции и экспликации. Необходимы при изменении полов, переносе или расширении ванной, конфигурации скрытых коммуникаций.
  • Водоснабжение и канализация. Делается при переустройстве ванной, туалета или кухни.
  • Допуск, разрешающий проведение работ, данный от саморегулирующейся организации.
  • Фотомонтаж. Графическое оформление рабочего проекта.
  • Порядок усиления несущих конструкций.
  • Договор об авторском надзоре, заключаемый с первоначальным проектировщиком здания или его правопреемником.
  • Теплотехнический расчет. Баланс распределения температуры в здании.

Срок разработки проекта составляет от 3 дней до 3 месяцев. Во многом это зависит от цены и сложности проекта, а также от организации, составляющей его.

Однокомнатной квартиры

Существуют различные варианты перепланировки однокомнатной квартиры:

  • Из однокомнатной в двухкомнатную. В данном случае необходимо возвести дополнительную стену или перегородку, так же возможно использование шкафов или раздвижных конструкций (не потребует согласования). Этот вариант хорош, если в комнате имеется 2 окна.
  • Из однокомнатной в студию. В данном случае необходим снос стены разделяющей кухню и комнату, делает пространство шире, но порой есть проблемы при согласовании.
  • Перепланировка хрущевки. В силу маленькой площади лучшим вариантом является зонирование и использование раздвижных перегородок.

Двухкомнатной квартиры

Перепланировка в двухкомнатной квартире предполагает несколько разновидностей:

  • Из двухкомнатной в однокомнатную. Хороший вариант в случае если это малогабаритная квартира, и обе комнаты не очень большого размера.
  • Из двухкомнатной в студию. Так же как и при перепланировке в однокомнатную. Могут возникнуть сложности, т.к. объединяется жилое помещение и кухня.
  • Из двухкомнатной в трехкомнатную. Если в одной из комнат есть два окна и ее размер позволяет сделать перегородку или стену.
  • Из двухкомнатной в четырехкомнатную. Сложно реализуемый вариант, т.к. наличие сразу двух крупных комнат с двумя окнами это редкость, достигается путем разделения помещения на зоны и использование легких перегородок или шкафов.

Трехкомнатной квартиры

Много вариантов есть у перепланировки трехкомнатной квартиры:

  • Из трехкомнатной в четырехкомнатную (или более комнат). Чаще всего разделение подлежит гостиная, но если и другие комнаты имеют достаточную площадь и окна, то можно сделать и более 4 комнат.
  • Из трехкомнатной в двухкомнатную (или менее). Хороший вариант если были маленькие комнаты, не хватало их площади. Проблемы возникают только при наличие несущих стен между комнатами.

При перепланировке квартир следует учитывать их особенности и возможности, а также рациональность и необходимость таких преобразований.

Документы для перепланировки квартиры

Для перепланировки Вам придется собрать довольно обширный пакет документов:

  • Заявление о перепланировке.
  • Документы, подтверждающие и устанавливающие право собственности на квартиру (оригиналы или нотариально заверенные копии). Это выписка из ЕГРП, договор мены, купли-продажи или найма.
  • Выписка о зарегистрированных лицах из домовой книги. Ее нужно брать в паспортном столе Жилищно-эксплуатационного управления или товарищества собственников.
  • Технический паспорт. Который нужно будет заказать в Кадастровой палате (Росреестре) или Многофункциональном центре.
  • Поэтажный план квартиры.
  • Проект переустройства, сделанный организацией, имеющей на это право.
  • Письменное согласие всех собственников (совершеннолетних) или членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих).
  • Заключение санитарно-эпидемиологической службы о соответствии квартиры нормам.
  • Справка газовой службы, если перепланировка вносит изменения в систему газоснабжения.
  • Протокол с собрания жильцов, имеющий подписи о согласии соседей на перепланировку, когда она затрагивает их интересы.
  • Заключение пожарной службы (МЧС), подтверждающее соответствие перепланировки противопожарным нормам.
  • Заключение органов, занимающихся охранной памятников истории, культуры и архитектуры (Министерство культуры), о том, что перепланировка допустима (в случаях, когда квартира является таким памятником).
  • Согласие банка, в том случаи, если квартира оформлена в ипотеку и находится в залоге у банка.
  • Техническое заключение о допустимости и безопасности. Он разрабатывается в результате инженерного обследования. Его оформляет либо автор проекта дома или фирма, имеющая допуск саморегулирующейся организации.

Орган, дающий разрешение на перепланировку, не вправе требовать иные документы.

Важно отметить, что в результате работ по перепланировке могут возникнуть ситуации, при которых понадобится выборочное снятие отделочных слоев (проверка гидроизоляции, конструкций и межпанельных стыков), а значит, работы могут увеличиться в стоимости.

При сдаче документов гражданину выдается расписка о получении этих документов. Или же их можно отправить почтой, заказным письмом с опись вложения.

Разрешение на перепланировку

При получении разрешения на перепланировку необходимо будет обратиться в довольно большое количество инстанций:

  • Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Министерство по чрезвычайным ситуациям (МЧС).
  • Санитарно-эпидемиологическую службу (Роспотребнадзор).
  • Эксплуатирующие организации. К ним относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК).
  • Жилищные инспекции.
  • Управление архитектуры.
  • Фирма, являющаяся членом саморегулирующейся организации и имеющая допуск на составление проекта перепланировки.
  • Газовые службы.
  • Министерство культуры или иной орган, отвечающий за сохранность исторических и культурных памятников.
  • Банк, если жилье взято в ипотеку.

Когда все необходимые инстанции пройдены и собран указанный выше пакет документов, уполномоченный орган принимает решение по поступившему заявлению в течение 45 дней. А затем в течение трех рабочих дней решение с отказом или разрешением на перепланировку должно быть отправлено заявителю.

Разрешение на перепланировку должно включать в себя:

  • Дату вынесения решения по перепланировке.
  • Информацию о должностном лице, которое приняло решение, плюс его подпись и печать.
  • Основания принятого решения (мотивировочная часть).
  • Требования по внесению изменений в технические документы.
  • Информация о лице, ответственном за выполнение решения, и его назначение.

Основаниями для отказа в перепланировке являются:

  • Несоответствие проекта требованиям закона, строительным правилам и нормам.
  • Решение суда или органа, ведающего культурными памятниками, об ограничении переустройства и перепланировки квартиры.
  • Несоответствие перепланировки проекту.
  • Предоставление недостоверных данных.
  • Отсутствие полного пакета документов.

Как узаконить самовольную перепланировку?

Несмотря на требование о предварительном согласовании перепланировки, на практике часто бывают случаи, когда узаконивание перепланировки происходит после завершения самих строительных работ. Такую перепланировку считают самовольной, т.е. совершенной без разрешения (согласования) уполномоченного органа. Есть два варианта узаконить такую перепланировку:

  • административный;
  • судебный.

За самовольную перепланировку предусмотрена ответственность, установленная законодательством.

Административный порядок схож с обычным получением разрешения на перепланировку. Гражданин должен обратиться в жилищную инспекцию, узнать о необходимости согласования.

Если первый порядок не удалось реализовать, то можно обратиться в суд. Необходимо составить административное исковое заявление, где попросить суд о признании решения об отказе незаконным. Оно подается по месту жительства истца или по месту нахождения органа-ответчика. К заявлению прикладываются само решение об отказе, чеки об уплате госпошлины и документы, необходимые для перепланировки.

Суд назначит рассмотрение дела в течение месяца с момента обращения. Иногда суд назначает строительно-техническую экспертизу, которую оплатит ходатайствующая сторона. Задача истца (гражданина, подавшего исковое заявление) доказать, что перепланировка не нарушает прав и интересов других людей и соответствует строительным нормам и правилам.

После того как суд вынес решение, есть месяц для апелляционного обжалования. Если гражданин выигрывает дело, то ему необходимо обратиться в БТИ для приведения технических документов в соответствие с решением суда.

Заключение

Перепланировка — это серьезное мероприятие, к которому нужно подходить с полной ответственностью. Она может принести как много пользы для владельца квартиры, так и перерасти в большие неприятности (штрафы, обязанность вернуть прежнее состояние квартиры, лишение квартиры).

Нужно отметить, что на данный момент данная процедура довольно сложна для обычного гражданина, необходимо пройти большое количество инстанций и собрать множество различных документов. Только тогда можно рассчитывать на получение разрешения перепланировки. Самовольная перепланировка тоже не лучший выход, так как может повлечь большие проблемы и затянуться на длительный срок (судебное разбирательство).а

Вопрос

Срок давности перепланировки

Существует ли срок давности по перепланировке? Если я сделала ее 10 лет назад, могут ли мне выписать штраф сейчас?

Ответ

Существует срок привлечения к административной ответственности, но он начнет течь только с момента обнаружения правонарушения. К тому же перепланировка может угрожать обрушением всего здания, а значит, органы власти не буду закрывать на это глаза.

fector.ru
Способы узаконить перепланировку квартиры  в 2019 году
Способы узаконить перепланировку квартиры  в 2019 году

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: